Er verkaufte die Wohnung an den Beteiligten zu 2.
Neben dem Kaufpreis wurde ein unentgeltlicher Nießbrauch für den Beteiligten zu 1 vereinbart.
Das Grundbuchamt trug die Auflassung und den Nießbrauch ein, weigerte sich aber, den Nacherbenvermerk zu löschen,
da es die Verfügung des Vorerben für teilweise unentgeltlich hielt.
Problem:
Das OLG München musste entscheiden, ob die Verfügung des Vorerben über die Wohnung entgeltlich war und der Nacherbenvermerk gelöscht werden kann.
Lösung:
Das OLG München hob den Beschluss des Grundbuchamts auf und wies dieses an, den Nacherbenvermerk zu löschen.
Begründung:
- Löschung des Nacherbenvermerks: Ein Nacherbenvermerk ist zu löschen, wenn die Unrichtigkeit des Grundbuchs nachgewiesen ist, z.B. wenn der Vorerbe wirksam über den Nachlassgegenstand verfügt hat.
- Entgeltlichkeit der Verfügung: Eine Verfügung des Vorerben ist entgeltlich, wenn seiner Leistung eine gleichwertige Gegenleistung gegenübersteht.
- Nachweis der Entgeltlichkeit: Der Nachweis der Entgeltlichkeit kann durch Freibeweis geführt werden. Ein Kaufvertrag mit einem unbeteiligten Dritten ist in der Regel entgeltlich.
Löschung des Nacherbenvermerks
- Kein Hinweis auf Unentgeltlichkeit: Im vorliegenden Fall gab es keine Hinweise auf eine unentgeltliche Verfügung. Der Vorerbe hatte die Wohnung an einen unbeteiligten Dritten verkauft.
- Gründe für die Preisbildung: Der Vorerbe hatte die Gründe für die Preisbildung nachvollziehbar dargelegt. Der vom Grundbuchamt angesetzte Verkehrswert war zu hoch.
- Berücksichtigung des Nießbrauchs: Der Wert des Nießbrauchs war bei der Ermittlung der Gegenleistung zu berücksichtigen. Der Nießbrauch mindert den Wert der Leistung des Vorerben.
- Keine Zweifel an der Entgeltlichkeit: Es gab keine begründeten Zweifel an der Entgeltlichkeit der Verfügung. Der erzielte Kaufpreis lag über dem vom Makler als angemessen bezifferten Betrag.
Fazit:
Der Beschluss verdeutlicht die Voraussetzungen für die Löschung eines Nacherbenvermerks bei einer Verfügung des Vorerben über einen Nachlassgegenstand.
Die Verfügung ist entgeltlich, wenn ihr eine gleichwertige Gegenleistung gegenübersteht.
Der Wert eines Nießbrauchs ist bei der Ermittlung der Gegenleistung zu berücksichtigen.