Löschung Nießbrauch im Grundbuch nach Kündigung
LG Nürnberg-Fürth, Beschluss v. 30.09.2025 – 12 T 4062/25
Worum geht es in diesem Fall?
Das Landgericht Nürnberg-Fürth hat am 30. September 2025 eine Entscheidung getroffen. Es geht um einen Streit zwischen Immobilienverkäufern und einem Käufer. Im Mittelpunkt steht ein Notar. Die Verkäufer wollten verhindern, dass der Notar ein bestimmtes Recht im Grundbuch löscht. Das Gericht hat jedoch entschieden, dass der Notar richtig gehandelt hat. Die Beschwerde der Verkäufer wurde abgelehnt.
Die Vorgeschichte: Der Teilverkauf
Alles begann im Juni 2022. Zwei Eigentümer (vermutlich Vater und Sohn) besaßen gemeinsam ein Grundstück. Sie schlossen einen Vertrag über einen sogenannten „Teilverkauf“ ab.
Das bedeutet:
- Sie verkauften genau 50 Prozent ihres Grundstücks an eine Firma (die Käuferin).
- Die Verkäufer durften aber weiterhin das gesamte Haus nutzen.
- Dieses Recht nennt man „Nießbrauch“. Es wurde im Grundbuch eingetragen.
- Für dieses Nutzungsrecht mussten die Verkäufer jeden Monat eine Gebühr von 1.375 Euro an die Käuferin zahlen.
Im Vertrag gab es eine strenge Regel: Wenn die Verkäufer die monatliche Gebühr nicht zahlen, darf die Käuferin den Nießbrauch kündigen. Wenn das passiert, muss das Recht aus dem Grundbuch gelöscht werden.
Das Problem: Fehlende Zahlungen und Kündigung
Die Sache lief schief. Die Verkäufer zahlten die monatliche Gebühr über lange Zeit nicht. Der Rückstand betrug am Ende 13 Monatsraten.
Die Käuferin reagierte im Juli 2024. Sie kündigte den Nießbrauch wegen Zahlungsverzugs. Danach informierte sie den Notar. Sie forderte ihn auf, den Nießbrauch im Grundbuch zu löschen. So stand es im ursprünglichen Kaufvertrag.
Der Notar prüfte die Unterlagen. Er informierte die Verkäufer darüber, dass er die Löschung vornehmen wird. Dagegen wehrten sich die Verkäufer. Sie legten Beschwerde ein.
Die Argumente der Verkäufer
Die Verkäufer brachten vier Hauptgründe vor, warum der Notar die Löschung nicht durchführen darf:
- Falsche Postzustellung: Im Vertrag stand, der Notar müsse Briefe per „Übergabeeinschreiben“ verschicken. Einer der Verkäufer wohnt aber in Großbritannien. Dort gibt es diese spezielle Versandart nicht. Der Notar nutzte stattdessen „Einschreiben International“. Die Verkäufer meinten, das sei ein Vertragsverstoß.
- Falsche Adresse bei der Kündigung: Die Käuferin hatte die Kündigung nicht direkt an die Adresse des Sohnes in Großbritannien geschickt, sondern an die Adresse des Vaters in Deutschland.
- Angeblich keine Schulden: Die Verkäufer behaupteten plötzlich, sie hätten gar keine Zahlungsrückstände mehr.
- Ungültiger Vertrag: Sie argumentierten, dass solche „Teilverkauf-Geschäfte“ generell illegal seien. Sie meinten, der Vertrag umgehe wichtige Schutzgesetze für Verbraucher. Deshalb sei die Kündigung unwirksam.
Löschung Nießbrauch im Grundbuch nach Kündigung
Die Entscheidung des Gerichts
Das Landgericht Nürnberg-Fürth hat sich alle Argumente angesehen. Es hat entschieden: Der Notar hat alles richtig gemacht. Die Löschung des Nießbrauchs darf stattfinden.
Hier sind die Begründungen des Gerichts in einfacher Sprache:
Zur Postzustellung: Der Notar hat korrekt gehandelt. Er konnte das vorgeschriebene „Übergabeeinschreiben“ nicht nutzen, weil die britische Post diesen Service nicht anbietet. Der Notar hat die bestmögliche Alternative gewählt („Einschreiben International“). Das Gericht sagte: Man kann vom Notar nichts Unmögliches verlangen. Wichtig ist nur, dass der Brief ankam. Das war hier der Fall.
Zur Adresse der Kündigung: Auch dieser Einwand zählte nicht. Im Vertrag stand nicht, dass die Kündigung an eine ganz bestimmte Adresse geschickt werden muss. Entscheidend ist, dass die Verkäufer von der Kündigung wussten. Das wussten sie offensichtlich.
Zu den angeblichen Zahlungen: Die Verkäufer haben nur behauptet, dass sie gezahlt hätten. Sie haben aber keine Beweise vorgelegt. Nach dem Vertrag reicht es für eine Kündigung schon aus, wenn man mit drei Raten im Rückstand ist. Dieser Rückstand war eindeutig da. Die Verkäufer hätten dem Notar beweisen müssen, dass die Kündigung falsch ist. Das haben sie nicht getan.
Zur Frage, ob der Vertrag illegal ist: Das ist der wichtigste Punkt der Entscheidung. Ein Notar oder ein Beschwerdegericht prüft nur auf offensichtliche Fehler.
Das Gericht erklärte dazu: Ein Notar darf eine Eintragung nur dann verweigern, wenn ein Vertrag zweifelsfrei ungültig ist. Bei den modernen „Teilverkauf-Modellen“ streiten sich die Experten noch. Manche Juristen finden diese Verträge problematisch, andere finden sie in Ordnung. Es gibt dazu noch kein Urteil vom höchsten deutschen Gericht (Bundesgerichtshof).
Solange nicht eindeutig geklärt ist, dass solche Verträge verboten sind, muss der Notar den Vertrag vollziehen. Er darf nicht Richter spielen. Wenn die Verkäufer grundsätzlich klären wollen, ob ihr Vertrag illegal ist, müssen sie eine normale Zivilklage einreichen. Das können sie nicht über eine Beschwerde gegen den Notar klären.
Das Fazit und die Kosten
Die Beschwerde der Verkäufer war erfolglos.
- Der Nießbrauch wird aus dem Grundbuch gelöscht.
- Die Verkäufer verlieren ihr Recht, das Haus einfach so weiterzunutzen (bzw. müssen nun vermutlich neu verhandeln oder ausziehen).
- Die Verkäufer müssen die Kosten für das Gerichtsverfahren tragen.
Das Gericht hat den „Geschäftswert“ auf 165.000 Euro festgelegt. Dieser Wert richtet sich nach dem Wert des Nießbrauchs für die nächsten zehn Jahre. Er dient als Grundlage, um die Gerichtsgebühren zu berechnen.
Das Gericht hat außerdem keine weitere Beschwerde zugelassen. Die Rechtslage ist für diesen konkreten Fall klar genug. Damit ist die Entscheidung des Landgerichts endgültig.
Was bedeutet das Urteil für Laien?
Dieses Urteil zeigt zwei wichtige Dinge:
- Verträge sind bindend: Wer bei einem Teilverkauf die vereinbarte Miete (Nutzungsentgelt) nicht zahlt, riskiert sein Wohnrecht. Die Klauseln zur Kündigung sind scharf und werden von Gerichten ernst genommen.
- Die Rolle des Notars: Ein Notar ist kein Richter. Wenn ein Vertrag formal korrekt durchgeführt wird, muss der Notar handeln (z. B. ein Recht löschen). Wer meint, der Vertrag sei sittenwidrig oder illegal, muss dafür einen großen Zivilprozess führen. Eine einfache Beschwerde gegen den Notar reicht nicht aus, um komplexe Rechtsfragen zu klären.
