Makler nur für Verkäufer tätig Nichtigkeit Vereinbarung Maklerkosten
Bundesgerichtshof, Urteil vom 6. März 2025 – I ZR 138/24
LG Bonn, Urteil vom 19.09.2023 – 15 O 88/23
OLG Köln, Urteil vom 27.06.2024 – 24 U 132/23
Zusammenfassung des Urteils des Bundesgerichtshofs zur Gesamtnichtigkeit der Vereinbarung über die Maklerkosten
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einem Urteil vom 6. März 2025 (I ZR 138/24) entschieden, dass eine Vereinbarung über die Maklerkosten,
bei der ein Makler ausschließlich für den Verkäufer tätig ist und der Käufer dennoch das volle Honorar zahlen soll, gegen § 656d BGB verstößt und somit insgesamt nichtig ist.
Sachverhalt
Dem Urteil lag ein Fall aus Bonn zugrunde:
Ein Maklerunternehmen war von der Verkäuferin eines Grundstücks mit einer Doppelhaushälfte beauftragt worden.
Der ursprüngliche Kaufpreis wurde um die Maklerprovision von 25.000 € reduziert, während die Käufer sich verpflichteten, diese Summe an den Makler zu zahlen.
Die Verkäuferin leistete keine Zahlung.
Makler nur für Verkäufer tätig Nichtigkeit Vereinbarung Maklerkosten
Entscheidungen der Vorinstanzen
Das Landgericht Bonn gab der Klage der Käufer auf Rückzahlung des vollen Maklerhonorars statt.
Das Oberlandesgericht Köln änderte das Urteil teilweise und verurteilte den Makler zur Zahlung der Hälfte des Honorars (12.500 €) an die Käufer.
Der BGH hob das Urteil des Oberlandesgerichts auf und bestätigte die Entscheidung des Landgerichts, wonach der Makler den vollen Betrag zurückzahlen muss.
Entscheidung des Bundesgerichtshofs
Der BGH stellte klar, dass § 656d BGB nicht nur für Vereinbarungen zwischen den Parteien des Kaufvertrags gilt,
sondern für jede Vereinbarung, die den Käufer zur Zahlung des Maklerlohns verpflichtet, wenn dieser nicht Partei des Maklervertrags ist.
Wesentliche Punkte der Entscheidung
Anwendungsbereich des § 656d BGB:
Die Vorschrift erfasst alle Vereinbarungen, durch die ein Anspruch des Maklers auf Zahlung oder Erstattung von Maklerlohn
gegenüber der Partei des Kaufvertrags begründet wird, die nicht Partei des Maklervertrags ist.
Es ist unerheblich, ob der Verkäufer von der Verpflichtung zur Zahlung des Maklerlohns befreit wurde.
Verstoß gegen § 656d BGB:
Wenn der Käufer im Innenverhältnis zum Verkäufer verpflichtet ist, den Maklerlohn vollständig zu zahlen, bleibt der Verkäufer nicht im Sinne
des § 656d Abs. 1 Satz 1 BGB zur Zahlung des Maklerlohns mindestens in gleicher Höhe verpflichtet.
Makler nur für Verkäufer tätig Nichtigkeit Vereinbarung Maklerkosten
Der Makler darf nicht ausschliesslich für den Verkäufer tätig sein und eine Vereinbarung mit dem Käufer abschliessen, bei der der Käufer das volle Honorar bezahlt.
Rechtsfolge des Verstoßes:
Ein Verstoß gegen § 656d BGB führt zur Gesamtnichtigkeit der Vereinbarung.
Eine Reduzierung der Vereinbarung auf einen wirksamen Teil (geltungserhaltende Reduktion) findet nicht statt.
Der Käufer hat gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Fall 1 BGB Anspruch auf Rückzahlung des vollen Maklerlohns.
Bedeutung der Entscheidung
Dieses Urteil stärkt die Rechte von Immobilienkäufern und stellt sicher, dass die in § 656d BGB vorgesehene hälftige Teilung des Maklerlohns konsequent umgesetzt wird.
Es verhindert, dass Makler durch vertragliche Vereinbarungen die gesetzliche Regelung umgehen und Käufer einseitig belasten.
