Maklercourtage Kauf Einfamilienhaus durch Verbraucher Verstoß gegen Halbteilungsgrundsatz
Bundesgerichtshof, Urteil vom 6. März 2025 – I ZR 32/24
LG Düsseldorf, Urteil vom 27.09.2022 – 11 O 44/22
OLG Düsseldorf, Urteil vom 26.01.2024 – 7 U 243/22
In einem aktuellen Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) wurde die Anwendung des sogenannten Halbteilungsgrundsatzes
bei der Maklercourtage im Falle des Kaufs eines Einfamilienhauses durch Verbraucher präzisiert.
Dieser Grundsatz, verankert in § 656c Abs. 1 Satz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB), schreibt vor, dass die Maklercourtage
zwischen Verkäufer und Käufer zu gleichen Teilen aufzuteilen ist, wenn der Makler für beide Parteien tätig wird.
Der Fall aus Düsseldorf
Der Entscheidung lag ein Fall aus Düsseldorf zugrunde, in dem eine Maklerin sowohl mit der Ehefrau des Eigentümers,
die mit der Vermarktung der Immobilie beauftragt war, als auch mit den Käufern des Hauses Courtagevereinbarungen abschloss.
Maklercourtage Kauf Einfamilienhaus durch Verbraucher Verstoß gegen Halbteilungsgrundsatz
Die Höhe der vereinbarten Provisionen variierte jedoch, was zu rechtlichen Auseinandersetzungen führte.
Die Entscheidungen der Vorinstanzen
Das Landgericht Düsseldorf wies die Klage der Maklerin auf Zahlung der Provision in erster Instanz ab, und das Oberlandesgericht Düsseldorf bestätigte dieses Urteil in zweiter Instanz.
Beide Gerichte waren der Auffassung, dass die Courtagevereinbarung aufgrund eines Verstoßes gegen § 656c BGB unwirksam sei,
da die Maklerin nicht von beiden Parteien eine Provision in gleicher Höhe verlangt hatte.
Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs
Der BGH bestätigte die Entscheidungen der Vorinstanzen und wies die Revision der Maklerin zurück.
Die Richter des BGH stellten fest, dass der Maklervertrag gemäß § 656c Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 BGB unwirksam sei, da die Maklerin nicht von beiden Parteien eine gleich hohe Provision verlangt hatte.
Definition des Einfamilienhauses
Ein wesentlicher Aspekt des Urteils betrifft die Definition des Begriffs „Einfamilienhaus“ im Sinne der §§ 656a ff. BGB.
Laut BGH handelt es sich um ein Einfamilienhaus, wenn der Erwerb des Objekts für den Makler bei Abschluss des Maklervertrags mit dem Verbraucher erkennbar Wohnzwecken eines einzelnen Haushalts dient.
Der BGH betonte, dass der Wohnzweck im Streitfall durch eine Gesamtbetrachtung zu ermitteln sei.
Maklercourtage Kauf Einfamilienhaus durch Verbraucher Verstoß gegen Halbteilungsgrundsatz
Auch eine untergeordnete gewerbliche Nutzung oder eine Einliegerwohnung schließen die Qualifizierung als Einfamilienhaus nicht aus.
Beauftragung durch Dritte
Ein weiterer wichtiger Punkt des Urteils ist die Feststellung, dass § 656c BGB auch dann Anwendung findet, wenn nicht der Verkäufer selbst,
sondern ein Dritter – wie im vorliegenden Fall die Ehefrau des Verkäufers – den Makler beauftragt.
Der BGH entschied, dass die Vorschrift entsprechend anzuwenden sei, um Verbraucher vor einer unbilligen Abwälzung von Maklerkosten zu schützen.
Fazit
Das Urteil des BGH unterstreicht die Bedeutung des Halbteilungsgrundsatzes bei der Maklercourtage und präzisiert die Voraussetzungen für dessen Anwendung.
Es stellt klar, dass Verbraucher vor ungleichen Provisionsvereinbarungen geschützt werden müssen und dass der Wohnzweck eines Einfamilienhauses im Rahmen einer Gesamtbetrachtung zu ermitteln ist.
Darüber hinaus wird die Anwendbarkeit des § 656c BGB auch auf Fälle ausgedehnt, in denen Dritte anstelle der eigentlichen Verkaufsparteien den Makler beauftragen.
