Maklerhonoraranspruch – Nachweis einer Vermittlungsleistung des Maklers

OLG München, Endurteil v. 24.06.2026 – 7 U 2819/24 e

Vorinstanz:
LG München I, Endurteil vom 17.07.2024 – 29 O 7738/23

Wann verdient ein Makler seine Provision? Das OLG München klärt die Grenzen

Viele Immobilien- und Praxisverkäufer stehen vor der Frage, wann ein Makler tatsächlich sein Honorar verdient hat. Besonders in emotionalen Situationen wie dem Verkauf einer Praxis nach einem Todesfall entstehen schnell Missverständnisse über die genauen Vertragsbedingungen. Das Oberlandesgericht München hat nun in einer aktuellen Entscheidung die Anforderungen an einen Maklerhonoraranspruch präzisiert und dabei klare Grenzen gezogen.

Das Urteil zeigt deutlich, dass ein Makler nicht automatisch bezahlt wird, nur weil er irgendwie an einem Verkauf beteiligt war. Vielmehr muss er konkret nachweisen, dass er den tatsächlichen Abschluss des Kaufvertrages herbeigeführt hat. Diese Entscheidung ist für alle Praxisverkäufer und Makler von großer Bedeutung, da sie die rechtlichen Voraussetzungen für einen Provisionsanspruch konkretisiert.

Zusammenfassung für den eiligen Leser

• Ein Makler verdient seine Provision nur, wenn er die Abschlussbereitschaft des Käufers tatsächlich herbeigeführt hat
• War der Käufer dem Verkäufer bereits vor dem Maklervertrag bekannt, entfällt der Provisionsanspruch für den Nachweis
• Ein bloßes Tätigwerden ohne Kausalität für den Vertragsschluss begründet keinen Honoraranspruch
• Ein qualifizierter Makleralleinauftrag muss ausdrücklich vereinbart sein und schriftlich vorliegen
• Ohne wirksamen Vertrag hilft auch Paragraf 612 BGB nicht, da dieser nur eine Vergütungsfiktion, aber keine Vertragsfiktion enthält

Die Entscheidung im Detail

Der Fall vor dem OLG München drehte sich um den Verkauf einer kieferorthopädischen Praxis. Nach dem Tod der Ehefrau des Beklagten wollte dieser die Praxis veräußern. Ein auf Zahnarztpraxen spezialisiertes Maklerunternehmen bot seine Unterstützung an. Der Vorstand dieses Unternehmens war dem Beklagten persönlich als Nachbar bekannt. Im Januar 2019 informierte der Beklagte den Makler, dass eine Frau Dr. interesse am Kauf der Praxis bekundet hatte.

Der Makler erstellte daraufhin ein Verkaufsexposé, eine Expertise und ein Kurzgutachten über die Praxis. Er teilte dem Beklagten mit, dass er in seiner Datenbank zehn bis fünfzünfzehn potenziell passende Interessenten gefunden habe. Zudem führte er mehrere Besichtigungen mit Interessenten durch. Am 15. Februar 2019 unterzeichnete der Beklagte einen sogenannten „Zwischenbericht“ des Maklers. Dieses Dokument enthielt eine Liste von Interessenten und regelte die Provisionszahlung bei erfolgreichem Abschluss.

Am 23. April 2019 verkaufte der Sohn des Beklagten die Praxis an die Eheleute, die bereits vor dem Abschluss des Maklervertrages als potenzielle Käufer bekannt waren. Der Makler stellte daraufhin im März 2022 eine Rechnung über 54.000 Euro brutto. Nachdem der Beklagte die Zahlung verweigerte, trat das Maklerunternehmen seine Ansprüche an eine Klägerin ab. Diese klagte auf Zahlung des Maklerhonorars.

Das Landgericht weist die Klage ab

Das Landgericht München I hatte die Klage in erster Instanz abgewiesen. Die Richter führten aus, dass ein Provisionsanspruch schon daran scheitere, dass der Kaufvertrag nicht infolge des Nachweises durch den Makler zustande gekommen sei. Die Eheleute seien dem Beklagten bereits vor dem Abschluss des behaupteten Maklervertrages bekannt gewesen. Eine Provision könne ein Makler zwar auch durch die Lieferung zusätzlicher Informationen verdienen, wenn dies eine für den Erwerb wesentliche Leistung gewesen sei. Den Nachweis dafür habe die Klägerin jedoch nicht erbringen können.

Das Landgericht stützte sich dabei auf die Aussagen der neutralen Zeugen und . Der Zeuge gab an, dass das Gespräch mit dem Makler sich nicht auf seine Kaufentscheidung ausgewirkt habe. Er habe letztendlich nicht einmal gewusst, wer der Makler gewesen sei. Der Kaufentschluss sei bereits vor dem Gespräch mit dem Makler festgestanden. Die Aussage des Maklers wurde vom Landgericht als nicht glaubhaft eingestuft, da sie widersprüchlich und nicht nachvollziehbar gewesen sei.

Das OLG München bestätigt die Entscheidung

Das Oberlandesgericht München bestätigte die Entscheidung des Landgerichts in allen wesentlichen Punkten. Der Senat ging zwar davon aus, dass zwischen dem Maklerunternehmen und dem Beklagten spätestens am 15. Februar 2019 ein Maklervertrag zustande gekommen war. Der unterzeichnete „Zwischenbericht“ belege, dass der Makler mit dem Nachweis von Interessenten und der Vermittlung eines Kaufvertrages beauftragt wurde.

Ein Anspruch auf Maklerhonorar bestehe jedoch nicht, weil der Makler weder dem Beklagten die Gelegenheit zum Abschluss des Vertrages nachgewiesen noch den Vertrag vermittelt habe. Ein Anspruch aus dem Nachweis scheide aus, da die Eheleute dem Beklagten bereits vor dem Abschluss des Maklervertrages bekannt gewesen seien. Dies sei zwischen den Parteien unstreitig.

Die entscheidende Frage: Was ist eine Vermittlungsleistung?

Das OLG München definierte in seiner Entscheidung präzise, was eine Vermittlungsleistung ist. Eine solche liegt vor, wenn der Makler auf den potenziellen Vertragspartner mit dem Ziel des Vertragsabschlusses einwirkt. Vermittlungstätigkeit ist dabei die bewusste finale Herbeiführung der Abschlussbereitschaft des Vertragspartners des zukünftigen Hauptvertrages. Der Vermittlungsmakler verdient seine Provision durch Verhandeln mit beiden Seiten und durch Einwirken auf den potenziellen Vertragsgegner.

Im vorliegenden Fall fehlte es nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme an der Herbeiführung der Abschlussbereitschaft des potenziellen Vertragspartners. Der Zeuge hatte bekundet, dass sich das Gespräch mit dem Makler nicht auf seine Kaufentscheidung ausgewirkt habe. Er habe nicht einmal gewusst, wer der Makler gewesen sei. Damit fehlte die erforderliche Kausalität zwischen der Tätigkeit des Maklers und dem Abschluss des Kaufvertrages.

Kein qualifizierter Makleralleinauftrag

Die Klägerin hatte auch argumentiert, dass ein qualifizierter Makleralleinauftrag vereinbart worden sei. Ein solcher Auftrag hätte dem Beklagten untersagt, den Verkauf eigenständig abzuschließen. Das OLG München verneinte auch dies. Der „Zwischenbericht“ enthalte zwar eine Klausel, die dem Auftraggeber ein Eigengeschäft verbiete. Diese Klausel beziehe sich jedoch nur auf die im Zwischenbericht aufgeführten Interessenten. Die Eheleute seien in dieser Liste nicht aufgeführt gewesen. Zudem sei der Eigengeschäft mit den Eheleuten dem Beklagten nicht verboten gewesen, da diese bereits vorher bekannt gewesen seien.

Kein Beratervertrag und keine Anwendung des Paragraf 612 BGB

Die Klägerin hatte zudem behauptet, dass zwischen dem Maklerunternehmen und dem Beklagten ein Beratervertrag geschlossen worden sei. Das OLG München verneinte auch das Vorliegen eines solchen Vertrages. Die diesbezügliche Beweisaufnahme habe nicht ergeben, dass ein Beratervertrag zustande gekommen sei. Die Aussage des Maklers sei widersprüchlich und nicht glaubhaft gewesen.

Besonders problematisch für die Klägerin war, dass sie sich auf Paragraf 612 BGB berufen hatte. Diese Vorschrift sieht vor, dass eine Vergütung als vereinbart gilt, wenn die Dienstleistung den Umständen nach nur gegen eine Vergütung zu erwarten ist. Das OLG München stellte jedoch klar, dass Paragraf 612 BGB nur eine Vergütungsfiktion, aber keine Vertragsfiktion anordnet. Die Anwendung des Paragraf 612 BGB setzt also das Vorliegen eines wirksamen Dienstvertrages voraus. Einen solchen Vertrag hatte die Klägerin jedoch nicht nachweisen können.

Keine Überraschungsentscheidung und keine Verfahrensfehler

Die Klägerin hatte zudem gerügt, dass die Entscheidung des Landgerichts eine Überraschungsentscheidung gewesen sei. Sie habe nicht damit rechnen müssen, dass das Landgericht ohne Fortsetzung der mündlichen Verhandlung die Klage abweisen würde. Das OLG München verneinte auch diese Rüge. Eine Überraschungsentscheidung liege vor, wenn sich eine Entscheidung ohne vorherigen richterlichen Hinweis auf einen Gesichtspunkt stützt, mit dem auch ein gewissenhafter und kundiger Prozessbeteiligter nicht zu rechnen brauche. Dies sei hier nicht der Fall gewesen.

Nach der Entlassung des letzten Zeugen habe das Landgericht das Ergebnis der Beweisaufnahme mit den Parteien erörtert. Die Parteien hätten Gelegenheit gehabt, sich zum Beweisergebnis zu äußern. Nachdem das Landgericht nach der Erörterung des Ergebnisses der Beweisaufnahme nochmals die Anträge stellen ließ, sei erkennbar gewesen, dass in dem anberaumten Verkündungstermin eine Endentscheidung ergehen könne.

Die praktischen Konsequenzen der Entscheidung

Das Urteil des OLG München verdeutlicht die hohen Anforderungen an einen Maklerhonoraranspruch. Ein Makler muss konkret nachweisen, dass er die Abschlussbereitschaft des Käufers herbeigeführt hat. Ein bloßes Tätigwerden ohne Kausalität für den Vertragsschluss reicht nicht aus. Dies gilt besonders dann, wenn der Käufer dem Verkäufer bereits vor dem Abschluss des Maklervertrages bekannt war.

Die Entscheidung zeigt auch die Bedeutung klarer und schriftlicher Vertragsvereinbarungen. Ein qualifizierter Makleralleinauftrag muss ausdrücklich vereinbart sein und schriftlich vorliegen. Mündliche Absprachen sind im Streitfall schwer nachzuweisen. Zudem verdeutlicht das Urteil, dass Paragraf 612 BGB nicht als Auffangtatbestand dient, wenn kein wirksamer Vertrag geschlossen wurde.

Für Praxisverkäufer und Immobilienkäufer bedeutet die Entscheidung, dass sie genau prüfen sollten, welche Vereinbarungen sie mit einem Makler treffen. Ein Maklerhonorar ist nur dann zu zahlen, wenn der Makler tatsächlich den Vertragsschluss herbeigeführt hat. War der Käufer bereits bekannt oder hat der Makler die Abschlussbereitschaft nicht beeinflusst, besteht kein Provisionsanspruch.

Gerade bei komplexen Praxisverkäufen nach Todesfällen oder in familiären Situationen ist eine rechtssichere Gestaltung der Verträge unerlässlich. Hierbei können leicht Missverständnisse über den Umfang der Maklertätigkeit und die Voraussetzungen für einen Provisionsanspruch entstehen. Eine professionelle Beratung durch einen erfahrenen Anwalt und Notar hilft, solche Konflikte von vornherein zu vermeiden.

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