Maßgeblicher Liegenschaftszinssatz nach § 188 BewG aF für die Bedarfsbewertung eines Mietwohngrundstücks
Zusammenfassung des Urteils des Finanzgerichts München vom 02.04.2025 (Az. 4 K 978/22)
Worum es in dem Fall ging
In diesem Rechtsstreit ging es um die Frage, wie viel eine Immobilie wert ist, wenn sie verschenkt wird. Dieser Wert ist wichtig, um die Höhe der Schenkungsteuer zu berechnen.
Die Kläger in diesem Fall hatten im Dezember 2018 Anteile an einer Firma geschenkt bekommen. Dieser Firma gehörte ein Mietshaus in München („A-Stadt“). Das Haus hat 10 Wohnungen und Garagen. Das Finanzamt musste nun festlegen, wie viel dieses Haus und damit die geschenkten Anteile wert sind.
Das Finanzamt berechnete einen Wert von etwa 2,7 Millionen Euro. Dagegen wehrten sich die Kläger. Sie waren der Meinung, das Finanzamt habe falsche Zahlen benutzt. Sie wollten erreichen, dass ein anderer Zinssatz angewendet wird. Ein anderer Zinssatz hätte dazu geführt, dass der rechnerische Wert der Immobilie sinkt. Ein niedrigerer Wert bedeutet nämlich weniger Steuern.
Das technische Problem: Der Liegenschaftszinssatz
Um den Wert eines Mietshauses zu berechnen, nutzt das Finanzamt eine bestimmte Rechenmethode. Diese nennt man „Ertragswertverfahren“. Dabei spielt der sogenannte Liegenschaftszinssatz eine entscheidende Rolle.
Hier gilt eine wichtige Regel für Laien:
- Ein niedriger Zinssatz führt zu einem hohen Immobilienwert (und damit zu hoher Steuer).
- Ein hoher Zinssatz führt zu einem niedrigen Immobilienwert (und damit zu niedriger Steuer).
Das Finanzamt hatte einen Zinssatz von 1,8 % benutzt. Dieser Wert stammte aus einem Bericht des örtlichen Gutachterausschusses für das Jahr 2017.
Maßgeblicher Liegenschaftszinssatz nach § 188 BewG aF für die Bedarfsbewertung eines Mietwohngrundstücks
Die Kläger wollten aber, dass das Finanzamt einen gesetzlichen Pauschalwert von 5,0 % benutzt. Das hätte ihre Steuerlast massiv gesenkt. Sie argumentierten, dass die Zahlen des örtlichen Gutachterausschusses unbrauchbar seien. Die Gutachter hätten nicht sauber zwischen „normalen Wohnlagen“ und „Luxuslagen“ unterschieden. Wenn die Zahlen der Gutachter unbrauchbar sind, darf man laut Gesetz auf die günstigen 5 % zurückgreifen.
Die Entscheidung des Gerichts
Das Finanzgericht München hat den Fall geprüft und ein Urteil gefällt, das in der Mitte liegt. Die Kläger haben zum Teil recht bekommen, aber nicht so viel, wie sie wollten.
1. Das Finanzamt hat das falsche Jahr benutzt Das Gericht stellte fest, dass das Finanzamt einen Fehler gemacht hat. Die Schenkung fand im Dezember 2018 statt. Das Finanzamt hatte aber Zahlen aus dem Bericht für 2017 benutzt. Das ist nicht erlaubt. Man muss immer die Zahlen nutzen, die für den Zeitpunkt der Schenkung gelten. Der Bericht für das Jahr 2018 war also der richtige. In diesem Bericht lag der Zinssatz nicht bei 1,8 %, sondern bei 2,0 %. Da 2,0 % höher ist als 1,8 %, sinkt der Wert der Immobilie etwas. Das war ein kleiner Erfolg für die Kläger.
2. Die Zahlen der Gutachter sind gültig Das Gericht lehnte aber die Forderung der Kläger ab, den pauschalen Satz von 5,0 % zu nutzen. Die Kläger hatten behauptet, die Arbeit des Gutachterausschusses sei mangelhaft. Das Gericht sah das anders. Es erklärte, dass die Gutachterausschüsse einen Spielraum haben. Im vorliegenden Fall hatte der Ausschuss Zinssätze für „alle Wohnlagen“ und extra für „besonders attraktive Lagen“ ermittelt. Das Gericht sagte: Das reicht aus. Man kann von den Gutachtern nicht verlangen, dass sie für jede kleine Straße eine eigene Statistik erstellen, wenn es dafür gar nicht genug Verkaufsdaten gibt. Wenn es nur wenige Verkäufe gibt, darf der Ausschuss Werte zusammenfassen.
Da die Zahlen des Gutachterausschusses also brauchbar und „geeignet“ waren, durfte nicht auf den gesetzlichen Notfall-Zinssatz von 5 % zurückgegriffen werden. Es bleibt bei den echten Marktdaten.
Das Ergebnis für die Kläger
Das Urteil führt zu einer Neuberechnung der Steuer, aber nicht zu der großen Ersparnis, die sich die Kläger erhofft hatten.
- Ursprüngliche Berechnung des Finanzamts: Zinssatz 1,8 %. Wert der Immobilie: ca. 2.702.388 Euro.
- Neue Berechnung durch das Gericht: Zinssatz 2,0 % (aus dem korrekten Jahr 2018). Wert der Immobilie: 2.620.445 Euro.
Der Wert der Schenkung wurde also um knapp 82.000 Euro reduziert. Die Kläger müssen nun etwas weniger Steuern zahlen, tragen aber trotzdem den Großteil der Gerichtskosten (89 %), da sie mit ihrer Hauptforderung (5 % Zins) gescheitert sind.
Warum das Urteil wichtig ist
Dieses Urteil zeigt zwei wichtige Dinge für Immobilienbesitzer und Erben:
- Zeitpunkt ist alles: Das Finanzamt muss peinlich genau darauf achten, Daten aus dem Zeitraum zu nutzen, in dem die Schenkung oder Erbschaft passierte. Veraltete Daten aus dem Vorjahr darf man anfechten.
- Gutachterausschüsse haben Macht: Es ist sehr schwer, die offiziellen Zahlen der Gutachterausschüsse als „falsch“ oder „ungeeignet“ erklären zu lassen. Gerichte akzeptieren diese Zahlen in der Regel, solange die Gutachter nicht gegen grobe Regeln verstoßen haben. Man kann sich selten einfach den günstigen gesetzlichen Pauschalwert aussuchen.
Das Gericht hat allerdings die Revision zum Bundesfinanzhof zugelassen. Das bedeutet, dass die höchste Instanz noch klären könnte, wie genau die Gutachter in Zukunft zwischen einfachen und sehr guten Wohnlagen unterscheiden müssen. Das letzte Wort ist hier vielleicht noch nicht gesprochen.
