Mietkaution kann bis Ende der Abrechnungsfrist für die Nebenkosten einbehalten werden

Mietkaution kann bis Ende der Abrechnungsfrist für die Nebenkosten einbehalten werden

Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 18. Januar 2006 – VIII ZR 71/05

AG Neukölln, Entscheidung vom 15.09.2004 – 8 C 120/04 –

LG Berlin, Entscheidung vom 08.02.2005 – 64 S 466/04 –

RA und Notar Krau

Dieses Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) ist wichtig für Mieter und Vermieter, da es klärt, wann ein Vermieter einen Teil der Mietkaution einbehalten darf, auch wenn das Mietverhältnis bereits beendet ist.

Worum ging es in dem Fall?

Eine Mieterin hatte eine Wohnung gemietet und eine Kaution gezahlt. Nach dem Ende des Mietverhältnisses zum 30. Juni 2003 hat der Vermieter einen Teil der Kaution, nämlich 450 Euro, einbehalten. Er begründete dies damit, dass er noch auf die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2003 wartete und eine Nachzahlung erwartete.

Die Mieterin klagte auf Auszahlung des einbehaltenen Betrags. Kurz darauf legte der Vermieter die Nebenkostenabrechnung für 2003 vor, aus der sich eine Nachforderung von 263,33 Euro ergab. Der Vermieter rechnete diesen Betrag mit der Kaution auf und erkannte den Restbetrag von 186,67 Euro an, den er dann auch auszahlte.

Das Amtsgericht und später das Landgericht entschieden teilweise zugunsten der Mieterin. Sie waren der Meinung, dass der Vermieter die Kaution nicht hätte einbehalten dürfen, solange die Nebenkostenabrechnung noch nicht vorlag. Sie sprachen der Mieterin auch Zinsen auf den ihr zustehenden Kautionsbetrag zu. Der Vermieter legte daraufhin Revision beim Bundesgerichtshof ein.

Was hat der BGH entschieden?

Der BGH hat dem Vermieter Recht gegeben und die Urteile der Vorinstanzen aufgehoben. Das bedeutet, dass die Mieterin keinen Anspruch auf den ursprünglich einbehaltenen Betrag hatte und auch keine Zinsen fordern konnte.

Mietkaution kann bis Ende der Abrechnungsfrist für die Nebenkosten einbehalten werden

Die Kernpunkte der BGH-Entscheidung in einfacher Sprache:

1. Zweck der Mietkaution: Die Mietkaution dient dazu, alle Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis und dessen Abwicklung abzusichern. Dazu gehören auch Forderungen aus noch ausstehenden Nebenkostenabrechnungen. Es ist wichtig zu verstehen, dass die Kaution nicht nur für bereits fällige, sondern auch für zukünftig erwartete Ansprüche gedacht ist.
2. Fälligkeit der Kautionsrückzahlung: Der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution wird nicht sofort fällig, wenn das Mietverhältnis endet. Der Vermieter hat eine angemessene Frist, um zu prüfen, ob und in welcher Höhe er die Kaution für seine Ansprüche benötigt. In dieser Frist darf er einen angemessenen Teil der Kaution einbehalten.
3. Einbehalt wegen Nebenkostenabrechnung: Wenn eine Nebenkostenabrechnung aussteht und eine Nachforderung zu erwarten ist, darf der Vermieter einen angemessenen Teil der Kaution bis zum Ablauf der ihm zustehenden Abrechnungsfrist einbehalten. Diese Frist beträgt in der Regel 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums. Der Vermieter muss also nicht sofort nach dem Auszug des Mieters die Nebenkostenabrechnung vorlegen.
4. Kein Zurückbehaltungsrecht im klassischen Sinne notwendig: Der BGH hat klargestellt, dass der Vermieter die Kaution in dieser Situation nicht aufgrund eines „Zurückbehaltungsrechts“ nach § 273 BGB einbehält. Vielmehr ergibt sich sein Recht zum Einbehalt direkt aus dem Sicherungszweck der Kaution selbst, da der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution in diesem Fall noch nicht fällig ist.
5. Höhe der Kaution und Nebenkosten: Die gesetzliche Regelung zur Höhe der Kaution (maximal das Dreifache der Kaltmiete) ändert nichts daran, dass die Kaution auch Nebenkostennachforderungen absichern kann. Diese Regelung bezieht sich nur auf die maximale Höhe der Kaution, nicht auf ihren Sicherungszweck.
6. Keine Zinsen für die Mieterin: Da der Anspruch der Mieterin auf Rückzahlung der einbehaltenen Kaution erst fällig wurde, als die Nebenkostenabrechnung vorgelegt wurde (und der Vermieter den Restbetrag anerkannte), gab es keine Grundlage für einen Zinsanspruch. Der Vermieter hatte den anerkannten Betrag sofort gezahlt, sobald der Anspruch fällig wurde.

Was bedeutet dieses Urteil für Mieter und Vermieter?

• Für Vermieter: Sie dürfen einen angemessenen Teil der Kaution einbehalten, wenn nach Beendigung des Mietverhältnisses noch eine Nebenkostenabrechnung aussteht und eine Nachzahlung zu erwarten ist. Sie müssen sich dabei an die gesetzlichen Fristen für die Nebenkostenabrechnung halten.
• Für Mieter: Sie müssen damit rechnen, dass ein Teil ihrer Kaution bis zur endgültigen Nebenkostenabrechnung einbehalten wird, wenn Nachforderungen wahrscheinlich sind. Der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution wird erst fällig, wenn der Vermieter alle Ansprüche abgerechnet hat.

Fazit

Das Urteil des BGH stellt klar, dass die Mietkaution eine umfassende Sicherheit für den Vermieter darstellt. Sie sichert nicht nur sofort fällige Ansprüche, sondern auch solche, die erst später, wie beispielsweise aus einer Nebenkostenabrechnung, entstehen. Dies gibt Vermietern die notwendige Sicherheit, und Mieter müssen verstehen, dass die vollständige Kautionsrückzahlung unter Umständen erst nach der endgültigen Klärung aller finanziellen Ansprüche aus dem Mietverhältnis erfolgen kann.

Haben Sie weitere Fragen zu diesem Urteil oder zu anderen Aspekten des Mietrechts?