Mietrechtsreform 2024: Was Mieter und Vermieter jetzt wissen müssen

Zusammenfassung für den eiligen Leser

• Neue Modernisierungsumlage für Heizungstausch (Paragraf 559e BGB): Vermieter dürfen 10 % der förderfähigen Kosten (abzüglich Zuschüsse) auf die Miete umlegen, gedeckelt bei 0,50 €/m² innerhalb von sechs Jahren.
• Pflicht zum Heizungstausch (Paragraf 555b Nr. 1a BGB): Mieter müssen den Einbau einer Heizung dulden, die die 65-%-Erneuerbare-Energien-Vorgabe des Paragraf 71 GEG erfüllt.
• Erweiterte Mieterrechte (Paragraf 554 BGB): Anspruch auf Erlaubnis für Balkonkraftwerke, Ladesäulen, Einbruchsschutz und Barrierereduzierung – der Vermieter darf nur in Härtefällen ablehnen.
• CO₂-Kostenaufteilung (CO2KostAufG): Stufenmodell nach Gebäudeeffizienz: Je schlechter der Energiestandard, desto höher der Vermieteranteil an den CO₂-Kosten.
• Heizkostenabrechnung: Monatliche Verbrauchsinformation bei fernablesbaren Zählern; Strom für Wärmepumpen wird umlagefähige Betriebskosten.

Die Mietrechtsreform 2024 trifft Mieter und Vermieter gleichermaßen hart. Wer eine Wohnung mietet oder vermietet, steht vor neuen Pflichten, neuen Rechten und vor allem vor neuen Kostenfragen. Das sogenannte Heizungsgesetz (GEG-Novelle) ist zum 1. Januar 2024 in Kraft getreten und hat das Mietrecht an zentralen Stellen neu justiert. Wir erklären Ihnen, was sich konkret ändert, worauf Sie achten müssen und wo Fallstricke lauern.

Der Gesetzgeber verfolgt zwei Ziele: Den Klimaschutz im Gebäudebereich voranzutreiben und gleichzeitig Mieter vor übermäßigen Belastungen zu schützen. Dieser Spagat gelingt nicht immer reibungslos. Vermieter müssen investieren, Mieter müssen dulden – aber beide Seiten haben neue Instrumente an der Hand. Wir zeigen Ihnen anhand von drei praxisnahen Beispielsfällen, wie die neuen Regeln im Alltag wirken.

Das neue Modernisierungsrecht: Heizungstausch wird teurer – und gefördert

Kernstück: Paragraf 559e BGB – Die Sonderumlage für klimafreundliche Heizungen

Die wichtigste Neuerung ist der Paragraf 559e BGB. Er schafft einen eigenen Mieterhöhungstatbestand für den Einbau von Heizungsanlagen, die die Vorgaben des Paragraf 71 GEG erfüllen (mindestens 65 % erneuerbare Energien oder unvermeidbare Abwärme)12. Anders als bei der klassischen Modernisierungsumlage nach Paragraf 559 BGB (8 % der Kosten) darf der Vermieter hier 10 % der förderfähigen Kosten auf die Jahresmiete umlegen – abzüglich der in Anspruch genommenen Fördermittel3.

Der Clou: Der Vermieter muss die Förderung (z. B. BEG-Einzelmaßnahme) beantragen und in Anspruch nehmen. Tut er das nicht, obwohl die Maßnahme förderfähig wäre, fällt er auf den alten Paragraf 559 BGB zurück (nur 8 % Umlage, keine Pflichtförderung)4. Das schafft einen starken Anreiz, Fördergelder abzuholen – was letztlich auch den Mieter entlastet.

Kappungsgrenze: 0,50 €/m² in sechs Jahren

Zum Schutz der Mieter gilt eine harte Kappungsgrenze: Die Miete darf durch die Heizungsmodernisierung innerhalb von sechs Jahren um maximal 0,50 € pro Quadratmeter Wohnfläche steigen15. Liegt die Bestandsmiete unter 7 €/m², greift die allgemeine Kappungsgrenze von 2 €/m² (bzw. 3 €/m² bei höheren Mieten) nach Paragraf 559 Abs. 3a BGB6. Der Vermieter hat ein Wahlrecht: Er kann die Erhöhung auf Paragraf 559e BGB oder auf Paragraf 559 BGB stützen – je nachdem, was für ihn günstiger ist7.

Pauschaler Erhaltungsaufwand: 15 % Abzug

Ein weiterer Vorteil für Vermieter: Der Abzug für Erhaltungsmaßnahmen (also Kosten, die auch ohne Modernisierung angefallen wären) erfolgt pauschal mit 15 % der anrechenbaren Kosten1. Das erspart die oft streitanfällige Einzelnachweisung nach Paragraf 559 Abs. 2 BGB.

Beispielsfall 1: Der vorgezogene Heizungstausch

Ausgangslage: Vermieterin V besitzt ein Mehrfamilienhaus mit Gaszentralheizung (Baujahr 2005). Die Heizung funktioniert noch, aber V möchte vorzeitig auf eine Wärmepumpe umsteigen, um die höhere Förderstufe (40 % statt 30 %) zu sichern. Mieter M fürchtet eine massive Mieterhöhung.

Rechtliche Bewertung: V darf die Maßnahme nach Paragraf 555b Nr. 1a BGB ankündigen und durchführen6. M muss dulden, weil die neue Heizung die 65-%-Vorgabe des Paragraf 71 GEG erfüllt. V muss die Förderung beantragen. Die Mieterhöhung berechnet sich nach Paragraf 559e BGB: 10 % der Kosten abzüglich Fördermittel, gedeckelt bei 0,50 €/m² über sechs Jahre. Für eine 80 m²-Wohnung bedeutet das maximal 40 € monatlich Mehrbelastung – unabhängig von der tatsächlichen Investitionshöhe. V hat ein Wahlrecht auf Paragraf 559 BGB, doch Paragraf 559e ist bei Inanspruchnahme der Förderung fast immer vorteilhafter.

Beispielsfall 2: Balkonkraftwerk – Mieterrecht trifft Vermieterinteresse

Ausgangslage: Mieterin M möchte ein Steckersolargerät (Balkonkraftwerk, 600 W) an der Balkonbrüstung anbringen. Vermieter V verweigert die Zustimmung mit Verweis auf Optik und Statik.

Rechtliche Bewertung: Seit der GEG-Novelle 2024 zählt die Stromerzeugung durch Steckersolargeräte zu den privilegierten Maßnahmen in Paragraf 554 Abs. 1 BGB89. M hat einen Anspruch auf Erlaubnis, sofern V die Installation nicht aus schwerwiegenden Gründen (z. B. tatsächliche Statikprobleme, Denkmalschutz) ablehnen kann. Ein pauschales „gefällt mir nicht“ reicht nicht. V darf eine Sicherheitsleistung verlangen (Paragraf 554 Abs. 1 S. 3 BGB i. V. m. Paragraf 551 Abs. 3 BGB), etwa für Rückbaukosten. Lehnt V zu Unrecht ab, kann M die Erlaubnis gerichtlich durchsetzen.

Beispielsfall 3: CO₂-Kosten – Wer zahlt wie viel?

Ausgangslage: In einem unsanierten Altbau (Baujahr 1970, Ölheizung) leben Mieter M und Vermieter V. Die Heizkostenabrechnung 2024 weist CO₂-Kosten von 300 € aus. M fragt: Muss ich alles zahlen?

Rechtliche Bewertung: Nein. Das CO2KostAufG regelt ein Stufenmodell nach dem spezifischen CO₂-Ausstoß des Gebäudes (kg CO₂/m²/a)1011. Je schlechter der Energiestandard, desto höher der Vermieteranteil. Bei einem sehr ineffizienten Gebäude (z. B. > 52 kg CO₂/m²/a) trägt der Vermieter 95 % der CO₂-Kosten, der Mieter nur 5 %. Bei einem Effizienzhaus 40 (≤ 12 kg CO₂/m²/a) teilen sich die Kosten 50:50. V muss in der Heizkostenabrechnung die Einstufung, den CO₂-Ausstoß und die Berechnungsgrundlagen ausweisen12. Tut er das nicht, darf M 3 % der Heizkosten kürzen12.

Weitere wichtige Neuerungen im Überblick

Monatliche Verbrauchsinformation (Heizkostenverordnung)

Seit 2022 müssen Vermieter bei fernablesbaren Zählern monatlich Verbrauchsinformationen bereitstellen13. Das gilt auch für Warmwasser. Die Information kann digital (App, Portal) erfolgen. Ziel: Mieter sollen ihr Verbrauchsverhalten zeitnah anpassen können.

Strom für Wärmepumpen wird umlagefähig

Die Betriebskostenverordnung wurde angepasst: Strom für den Betrieb von Wärmepumpen zählt nun zu den umlagefähigen Betriebskosten (Paragraf 2 Nr. 4a BetrKV)14. Das schließt eine Lücke: Bisher war unklar, ob Wärmepumpenstrom als „Brennstoff“ oder „Betriebsstrom“ einzuordnen ist. Jetzt ist klar: Er ist umlagefähig – aber nur der reine Wärmestrom, nicht der Allgemeinstrom des Hauses.

Glasfaseranschluss: Kostenbremse für Mieter

Nach Paragraf 556 Abs. 3a BGB darf der Vermieter das Glasfaserbereitstellungsentgelt nur umlegen, wenn die Maßnahme wirtschaftlich ist15. Bei aufwendigen Maßnahmen (Paragraf 72 Abs. 2 S. 4 TKG) muss der Vermieter drei Angebote einholen und das wirtschaftlichste wählen. Das schützt Mieter vor überteuerten Verträgen, die der Vermieter bequem über die Betriebskosten abwickelt.

Häufige Fragen (FAQ)

Darf der Vermieter die Heizung auch ohne mein Einverständnis tauschen?

Ja. Der Einbau einer Heizung, die Paragraf 71 GEG erfüllt, ist eine Modernisierungsmaßnahme nach Paragraf 555b Nr. 1a BGB6. Der Mieter muss dulden, sofern der Vermieter die Maßnahme ordnungsgemäß nach Paragraf 555c BGB (drei Monate vorher, in Textform, mit Kosten- und Mieterhöhungsprognose) ankündigt. Ein Härteeinwand nach Paragraf 555d BGB ist möglich, hat aber hohe Hürden.

Muss ich die Förderung für die neue Heizung beantragen – oder der Vermieter?

Der Vermieter. Nur er ist antragsberechtigt für die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG). Die Inanspruchnahme der Förderung ist Voraussetzung für die günstigere Umlage nach Paragraf 559e BGB4. Lehnt der Vermieter die Förderung ab, obwohl sie möglich wäre, darf er nur nach Paragraf 559 BGB (8 %, ohne Förderabzug) erhöhen.

Wie hoch darf die Mieterhöhung durch den Heizungstausch maximal sein?

0,50 € pro Quadratmeter Wohnfläche innerhalb von sechs Jahren – das ist die harte Kappungsgrenze des Paragraf 559e Abs. 3 BGB1. Bei einer 70 m²-Wohnung also maximal 35 € monatlich. Zusätzlich gilt die allgemeine Kappungsgrenze von Paragraf 559 Abs. 3a BGB (2 €/m² bei Mieten unter 7 €/m², sonst 3 €/m²), die parallel nicht überschritten werden darf6.

Kann ich als Mieter ein Balkonkraftwerk installieren, ohne den Vermieter zu fragen?

Nein. Sie brauchen die Erlaubnis des Vermieters nach Paragraf 554 Abs. 1 BGB8. Aber: Der Vermieter darf die Erlaubnis nur verweigern, wenn ihm die Installation nicht zumutbar ist (z. B. Statik, Denkmalschutz, unverhältnismäßiger Aufwand). Ein bloßes ästhetisches „Nein“ reicht nicht. Fragen Sie schriftlich an und setzen Sie eine angemessene Frist.

Was passiert, wenn der Vermieter die CO₂-Kosten nicht korrekt in der Heizkostenabrechnung ausweist?

Dann haben Sie ein Kürzungsrecht von 3 % der Heizkosten nach Paragraf 7 Abs. 4 CO2KostAufG12. Der Vermieter muss die Einstufung des Gebäudes, den CO₂-Ausstoß und die Berechnungsgrundlagen transparent darlegen. Fehlen diese Angaben, kürzen Sie schriftlich und begründet.

Sie haben Fragen zu Ihrem konkreten Fall? Die neuen Regeln sind komplex, und Fehler bei Modernisierungsankündigung, Mieterhöhung oder CO₂-Abrechnung können teuer werden. Lassen Sie sich rechtzeitig beraten.

Die Anwalts- und Notarkanzlei Krau in Hohenahr begleitet Sie bundesweit bei allen mietrechtlichen Fragen – von der Prüfung der Modernisierungsankündigung über die Berechnung der zulässigen Mieterhöhung bis zur Durchsetzung Ihrer Rechte bei CO₂-Kosten oder Balkonkraftwerken. Vereinbaren Sie jetzt Ihren Beratungstermin – kompetent, lösungsorientiert und auf Augenhöhe.