Mietvertragsabschluß durch Vertreter einer Erbengemeinschaft – BGH Urteil vom 11. September 2002 – XII ZR 187/00

Juli 17, 2020

Mietvertragsabschluß durch Vertreter einer Erbengemeinschaft – BGH Urteil vom 11. September 2002 – XII ZR 187/00

Zusammenfassung RA und Notar Krau

Tenor

Der BGH hat das Urteil des Brandenburgischen Oberlandesgerichts vom 10. Mai 2000 aufgehoben und das Urteil des Landgerichts Potsdam vom 4. Februar 1999 abgeändert.

Der Beklagte wurde verurteilt, die Geschäftsräume in P. zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.

Es wurde festgestellt, dass das Mietverhältnis aufgrund der Kündigung vom 16. Dezember 1997 seit dem 1. Juli 1998 nicht mehr besteht.

Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Beklagte.

Tatbestand

Die Klägerin verlangte die Räumung und Herausgabe von Geschäftsräumen, die der Beklagte durch schriftlichen Mietvertrag vom 3. Juni 1991 gemietet hatte.

Der Vertrag war von S. K. für die Vermieter unterzeichnet worden, wobei im Vertragsformular als Vermieter “die Erbengemeinschaft Sa. vertreten durch S. K.” angegeben war.

Das Mietverhältnis war bis zum 31. Mai 1993 befristet, enthielt aber eine Verlängerungsoption für den Beklagten um jeweils fünf Jahre.

Mietvertragsabschluß durch Vertreter einer Erbengemeinschaft – BGH Urteil vom 11. September 2002 – XII ZR 187/00

Der Beklagte hatte die Räume an die B. Laden GmbH & Co KG weitervermietet.

Die Erbengemeinschaft Sa. kündigte das Mietverhältnis fristlos am 13. März 1992 wegen angeblicher Veränderung der Vertragsurkunde durch den Beklagten, führte das Mietverhältnis jedoch weiter.

Die Erbengemeinschaft verkaufte das Grundstück später an U. B., der es wiederum im Mai 1997 an die Klägerin verkaufte.

Am 10. September 1997 trafen U. B. und die Klägerin eine Vereinbarung, die der Klägerin Vollmacht und Abtretungserklärung bezüglich der Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis erteilte.

Die Klägerin kündigte das Mietverhältnis am 16. Dezember 1997 fristlos, hilfsweise zum 30. Juni 1998.

Am 1. Februar 1999 wurde die Klägerin als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen und kündigte das Mietverhältnis erneut fristlos am 8. März 1999.

Verfahrensverlauf

Das Landgericht Potsdam wies die Klage auf sofortige, hilfsweise zum 30. Juni 1998, Räumung und Herausgabe der Geschäftsräume ab.

Die Klägerin verfolgte ihren Räumungsanspruch im Berufungsverfahren weiter und beantragte zusätzlich die Feststellung der Beendigung des Mietverhältnisses durch die fristlosen und fristgerechten Kündigungen vom 16. Dezember 1997 sowie durch die fristlose Kündigung vom 8. März 1999.

Das Berufungsgericht wies die Berufung der Klägerin zurück.

Mietvertragsabschluß durch Vertreter einer Erbengemeinschaft – BGH Urteil vom 11. September 2002 – XII ZR 187/00

Entscheidungsgründe

Der BGH entschied zugunsten der Klägerin und hob das Urteil des Oberlandesgerichts auf, da die Kündigung vom 16. Dezember 1997 das Mietverhältnis zum 30. Juni 1998 beendet habe.

1. Vertragsparteien des Mietvertrags

Das Oberlandesgericht hatte festgestellt, dass der Mietvertrag nicht mit der Erbengemeinschaft, sondern mit den einzelnen Miterben geschlossen wurde.

Die Erbengemeinschaft besitzt keine eigene Rechtspersönlichkeit und ist daher nicht rechtsfähig.

Die einzelnen Erben sind die Vertragsparteien, auch wenn sie nicht namentlich im Mietvertrag genannt wurden.

Diese Rechtsauffassung wurde vom BGH bestätigt.

2. Schriftformerfordernis des Mietvertrags

Der BGH stellte fest, dass der Mietvertrag den Schriftformerfordernissen des § 566 BGB a.F. nicht entsprach.

Die Vertragsurkunde muss alle wesentlichen Vertragsbedingungen einschließlich der genauen Bezeichnung der Vertragsparteien enthalten.

Mietvertragsabschluß durch Vertreter einer Erbengemeinschaft – BGH Urteil vom 11. September 2002 – XII ZR 187/00

Die Erbengemeinschaft war lediglich als Vermieterin angegeben, ohne die einzelnen Erben namentlich zu nennen, was nicht den Anforderungen an die Schriftform genügte.

Daher war der Mietvertrag ordentlich kündbar.

3. Wirksamkeit der Kündigungen

Die fristlosen Kündigungen vom 13. März 1992 und 16. Dezember 1997 wurden als unwirksam angesehen, da die Klägerin nicht nachweisen konnte, dass der Mietvertrag vom Beklagten vertragswidrig geändert wurde.

Jedoch war die ordentliche Kündigung vom 16. Dezember 1997 wirksam und beendete das Mietverhältnis zum 30. Juni 1998.

4. Berechtigung der Klägerin zur Kündigung

Die Klägerin war trotz noch nicht vollzogenen Eigentumserwerbs zur Kündigung berechtigt, da sie vom bisherigen Eigentümer ermächtigt worden war, die Vermieterrechte auszuüben und zu kündigen.

Diese Ermächtigung war wirksam, da sie die Rechte des Mieters nicht beeinträchtigte.

Ergebnis

Der BGH entschied, dass das Mietverhältnis durch die ordentliche Kündigung vom 16. Dezember 1997 zum 30. Juni 1998 beendet wurde.

Der Beklagte wurde zur Räumung und Herausgabe der Geschäftsräume verurteilt.

Die Klägerin war zur Ausübung des Kündigungsrechts berechtigt, da sie ordnungsgemäß vom vorherigen Eigentümer ermächtigt worden war.

Schlagworte

Warnhinweis:

Die auf dieser Homepage wiedergegebenen Gerichtsentscheidungen bilden einen kleinen Ausschnitt der Rechtsentwicklung über mehrere Jahrzehnte ab. Nicht jedes Urteil muss daher zwangsläufig die aktuelle Rechtslage wiedergeben.

Einige Entscheidungen stellen Mindermeinungen dar oder sind später im Instanzenweg abgeändert oder durch neue obergerichtliche Entscheidungen oder Gesetzesänderungen überholt worden.

Das Recht entwickelt sich ständig weiter. Stetige Aktualität kann daher nicht gewährleistet werden.

Die schlichte Wiedergabe dieser Entscheidungen vermag daher eine fundierte juristische Beratung keinesfalls zu ersetzen.

Für den fehlerhaften juristischen Gebrauch, der hier wiedergegebenen Entscheidungen durch Dritte außerhalb der Kanzlei Krau kann daher keine Haftung übernommen werden.

Verstehen Sie bitte die Texte auf dieser Homepage als gedankliche Anregung zur vertieften Recherche, keinesfalls jedoch als rechtlichen Rat.

Es soll auch nicht der falsche Anschein erweckt werden, als seien die veröffentlichten Urteile von der Kanzlei Krau erzielt worden. Das ist in aller Regel nicht der Fall. Vielmehr handelt es sich um einen allgemeinen Auszug aus dem deutschen Rechtsleben zur Information der Rechtssuchenden.

Benötigen Sie eine Beratung oder haben Sie Fragen?

Rufen Sie uns an oder schreiben Sie uns eine E-Mail, damit wir die grundsätzlichen Fragen klären können.

Durch die schlichte Anfrage kommt noch kein kostenpflichtiges Mandat zustande.

Warnhinweis:

Die auf dieser Homepage wiedergegebenen Gerichtsentscheidungen bilden einen kleinen Ausschnitt der Rechtsentwicklung über mehrere Jahrzehnte ab. Nicht jedes Urteil muss daher zwangsläufig die aktuelle Rechtslage wiedergeben.

Einige Entscheidungen stellen Mindermeinungen dar oder sind später im Instanzenweg abgeändert oder durch neue obergerichtliche Entscheidungen oder Gesetzesänderungen überholt worden.

Das Recht entwickelt sich ständig weiter. Stetige Aktualität kann daher nicht gewährleistet werden.

Die schlichte Wiedergabe dieser Entscheidungen vermag daher eine fundierte juristische Beratung keinesfalls zu ersetzen.

Für den fehlerhaften juristischen Gebrauch, der hier wiedergegebenen Entscheidungen durch Dritte außerhalb der Kanzlei Krau kann daher keine Haftung übernommen werden.

Verstehen Sie bitte die Texte auf dieser Homepage als gedankliche Anregung zur vertieften Recherche, keinesfalls jedoch als rechtlichen Rat.

Es soll auch nicht der falsche Anschein erweckt werden, als seien die veröffentlichten Urteile von der Kanzlei Krau erzielt worden. Das ist in aller Regel nicht der Fall. Vielmehr handelt es sich um einen allgemeinen Auszug aus dem deutschen Rechtsleben zur Information der Rechtssuchenden.

Benötigen Sie eine Beratung oder haben Sie Fragen?

Rufen Sie uns an oder schreiben Sie uns eine E-Mail, damit wir die grundsätzlichen Fragen klären können.

Durch die schlichte Anfrage kommt noch kein kostenpflichtiges Mandat zustande.

Letzte Beiträge

Testamentsauslegung zur Vererblichkeit des Nacherbenrechts – BGH Hinweisbeschluss vom 24.01.2024 – IV ZR 404/22

Juli 15, 2024
Testamentsauslegung zur Vererblichkeit des Nacherbenrechts – BGH Hinweisbeschluss vom 24.01.2024 – IV ZR 404/22Zusammenfassung RA und Notar Kr…
angel statue in grayscale photography

Vollstreckung der Verpflichtung zur Vorlage eines notariellen Nachlassverzeichnisses – BGH Beschluss vom 07.03.2024 – I ZB 40/23

Juli 15, 2024
Vollstreckung der Verpflichtung zur Vorlage eines notariellen Nachlassverzeichnisses – BGH Beschluss vom 07.03.2024 – I ZB 40/23Zusammenfassun…
a view of a city with tall buildings

Steuerbegünstigte Übertragung von Betrieben und Betriebsgrundstücken – FG München Urteil vom 14. Juni 2023 – 4 K 1481/22

Juli 15, 2024
Steuerbegünstigte Übertragung von Betrieben und Betriebsgrundstücken – FG München Urteil vom 14. Juni 2023 – 4 K 1481/22Zusammenfassung RA…