Mietvertragsabschluß durch Vertreter einer Erbengemeinschaft – BGH Urteil vom 11. September 2002 – XII ZR 187/00
Zusammenfassung RA und Notar Krau
Tenor
Der BGH hat das Urteil des Brandenburgischen Oberlandesgerichts vom 10. Mai 2000 aufgehoben und das Urteil des Landgerichts Potsdam vom 4. Februar 1999 abgeändert.
Der Beklagte wurde verurteilt, die Geschäftsräume in P. zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.
Es wurde festgestellt, dass das Mietverhältnis aufgrund der Kündigung vom 16. Dezember 1997 seit dem 1. Juli 1998 nicht mehr besteht.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Beklagte.
Tatbestand
Die Klägerin verlangte die Räumung und Herausgabe von Geschäftsräumen, die der Beklagte durch schriftlichen Mietvertrag vom 3. Juni 1991 gemietet hatte.
Der Vertrag war von S. K. für die Vermieter unterzeichnet worden, wobei im Vertragsformular als Vermieter „die Erbengemeinschaft Sa. vertreten durch S. K.“ angegeben war.
Das Mietverhältnis war bis zum 31. Mai 1993 befristet, enthielt aber eine Verlängerungsoption für den Beklagten um jeweils fünf Jahre.
Mietvertragsabschluß durch Vertreter einer Erbengemeinschaft – BGH Urteil vom 11. September 2002 – XII ZR 187/00
Der Beklagte hatte die Räume an die B. Laden GmbH & Co KG weitervermietet.
Die Erbengemeinschaft Sa. kündigte das Mietverhältnis fristlos am 13. März 1992 wegen angeblicher Veränderung der Vertragsurkunde durch den Beklagten, führte das Mietverhältnis jedoch weiter.
Die Erbengemeinschaft verkaufte das Grundstück später an U. B., der es wiederum im Mai 1997 an die Klägerin verkaufte.
Am 10. September 1997 trafen U. B. und die Klägerin eine Vereinbarung, die der Klägerin Vollmacht und Abtretungserklärung bezüglich der Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis erteilte.
Die Klägerin kündigte das Mietverhältnis am 16. Dezember 1997 fristlos, hilfsweise zum 30. Juni 1998.
Am 1. Februar 1999 wurde die Klägerin als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen und kündigte das Mietverhältnis erneut fristlos am 8. März 1999.
Verfahrensverlauf
Das Landgericht Potsdam wies die Klage auf sofortige, hilfsweise zum 30. Juni 1998, Räumung und Herausgabe der Geschäftsräume ab.
Die Klägerin verfolgte ihren Räumungsanspruch im Berufungsverfahren weiter und beantragte zusätzlich die Feststellung der Beendigung des Mietverhältnisses durch die fristlosen und fristgerechten Kündigungen vom 16. Dezember 1997 sowie durch die fristlose Kündigung vom 8. März 1999.
Das Berufungsgericht wies die Berufung der Klägerin zurück.
Mietvertragsabschluß durch Vertreter einer Erbengemeinschaft – BGH Urteil vom 11. September 2002 – XII ZR 187/00
Entscheidungsgründe
Der BGH entschied zugunsten der Klägerin und hob das Urteil des Oberlandesgerichts auf, da die Kündigung vom 16. Dezember 1997 das Mietverhältnis zum 30. Juni 1998 beendet habe.
1. Vertragsparteien des Mietvertrags
Das Oberlandesgericht hatte festgestellt, dass der Mietvertrag nicht mit der Erbengemeinschaft, sondern mit den einzelnen Miterben geschlossen wurde.
Die Erbengemeinschaft besitzt keine eigene Rechtspersönlichkeit und ist daher nicht rechtsfähig.
Die einzelnen Erben sind die Vertragsparteien, auch wenn sie nicht namentlich im Mietvertrag genannt wurden.
Diese Rechtsauffassung wurde vom BGH bestätigt.
2. Schriftformerfordernis des Mietvertrags
Der BGH stellte fest, dass der Mietvertrag den Schriftformerfordernissen des § 566 BGB a.F. nicht entsprach.
Die Vertragsurkunde muss alle wesentlichen Vertragsbedingungen einschließlich der genauen Bezeichnung der Vertragsparteien enthalten.
Mietvertragsabschluß durch Vertreter einer Erbengemeinschaft – BGH Urteil vom 11. September 2002 – XII ZR 187/00
Die Erbengemeinschaft war lediglich als Vermieterin angegeben, ohne die einzelnen Erben namentlich zu nennen, was nicht den Anforderungen an die Schriftform genügte.
Daher war der Mietvertrag ordentlich kündbar.
3. Wirksamkeit der Kündigungen
Die fristlosen Kündigungen vom 13. März 1992 und 16. Dezember 1997 wurden als unwirksam angesehen, da die Klägerin nicht nachweisen konnte, dass der Mietvertrag vom Beklagten vertragswidrig geändert wurde.
Jedoch war die ordentliche Kündigung vom 16. Dezember 1997 wirksam und beendete das Mietverhältnis zum 30. Juni 1998.
4. Berechtigung der Klägerin zur Kündigung
Die Klägerin war trotz noch nicht vollzogenen Eigentumserwerbs zur Kündigung berechtigt, da sie vom bisherigen Eigentümer ermächtigt worden war, die Vermieterrechte auszuüben und zu kündigen.
Diese Ermächtigung war wirksam, da sie die Rechte des Mieters nicht beeinträchtigte.
Ergebnis
Der BGH entschied, dass das Mietverhältnis durch die ordentliche Kündigung vom 16. Dezember 1997 zum 30. Juni 1998 beendet wurde.
Der Beklagte wurde zur Räumung und Herausgabe der Geschäftsräume verurteilt.
Die Klägerin war zur Ausübung des Kündigungsrechts berechtigt, da sie ordnungsgemäß vom vorherigen Eigentümer ermächtigt worden war.
