Mir steht ein Wohnrecht zu – was ist wenn ich ins Heim komme?

Wenn Sie ein lebenslanges Wohnrecht (oder Wohnungsrecht) besitzen und dauerhaft in ein Pflegeheim umziehen müssen, ist das ein großer Schritt. Rechtlich und finanziell stellen sich in dieser Situation oft viele Fragen. Die Lage ist jedoch durch klare gesetzliche Vorgaben und Urteile des Bundesgerichtshofs (BGH) gut geregelt.

Hier sind die wichtigsten Punkte, die Sie und der Eigentümer der Immobilie jetzt wissen sollten:

1. Das Wohnrecht erlischt nicht automatisch

Die wichtigste Grundregel vorweg: Ein im Grundbuch eingetragenes, lebenslanges Wohnrecht endet grundsätzlich erst mit dem Tod. Der BGH hat mehrfach entschieden (zuletzt unter Az. X ZR 7/20), dass ein Umzug in ein Pflegeheim – selbst wenn er dauerhaft ist und keine Aussicht auf Rückkehr besteht – das Wohnrecht nicht beendet.

Das bedeutet: Die Wohnung oder das Haus bleibt für Sie rechtlich gebunden. Der Eigentümer (z. B. Ihre Kinder) darf die Immobilie nicht ohne Ihre Zustimmung selbst nutzen, vermieten, umbauen oder das Wohnrecht einfach löschen lassen.

2. Was steht in Ihrem Notarvertrag?

Der allererste Schritt sollte immer ein Blick in den notariellen Vertrag sein, mit dem das Wohnrecht damals vereinbart wurde (meist ein Übergabe- oder Schenkungsvertrag). Oft haben Notare dort vorsorglich eine sogenannte „Pflegeheimklausel“ (oder Heimklausel) eingebaut. Dort könnte zum Beispiel geregelt sein:

• Dass das Wohnrecht bei einem dauerhaften Umzug ins Heim automatisch an den Eigentümer zurückfällt.
• Dass der Eigentümer Ihnen in diesem Fall eine monatliche Rente oder eine Abfindung zahlen muss.
• Dass Sie die Wohnung ab diesem Zeitpunkt vermieten dürfen.

3. Dürfen Sie die Wohnung vermieten, um das Heim zu bezahlen?

Wenn im Vertrag nichts Besonderes vereinbart wurde, greift das Gesetz. Hierbei kommt es darauf an, welches Recht genau im Grundbuch steht:

• Einfaches Wohnrecht (Paragraf 1093 BGB): Ein reines Wohnrecht ist „höchstpersönlich“. Das bedeutet, Sie dürfen dort wohnen, aber Sie dürfen die Wohnung nicht an Fremde vermieten. Eine Vermietung ist nur möglich, wenn der Eigentümer ausdrücklich zustimmt.
• Nießbrauch (Paragraf 1030 BGB): Haben Sie anstelle eines Wohnrechts einen Nießbrauch, haben Sie umfassendere Rechte. In diesem Fall dürfen Sie die Immobilie vermieten und die Mieteinnahmen behalten, um damit beispielsweise Ihre Pflegeheimkosten zu decken.

4. Die beste Lösung in der Praxis: Löschung gegen Abfindung

Da eine leerstehende Wohnung meist weder für Sie noch für den Eigentümer sinnvoll ist (außerdem laufen verbrauchsunabhängige Nebenkosten oft weiter), einigt man sich in der Praxis häufig auf einen Aufhebungsvertrag: Sie erklären sich bereit, das Wohnrecht beim Notar aus dem Grundbuch löschen zu lassen. Im Gegenzug zahlt der Eigentümer Ihnen eine finanzielle Abfindung. Diese entspricht dem sogenannten Kapitalwert Ihres Wohnrechts (dieser wird aus der fiktiven Jahreskaltmiete und Ihrer statistischen Lebenserwartung berechnet). Dieses Geld gehört dann Ihnen und kann hervorragend genutzt werden, um die Heimkosten zu finanzieren.

5. Achtung Falle: Das Sozialamt redet mit!

Wenn Ihre Rente und das Geld der Pflegekasse nicht ausreichen, um das Heim zu bezahlen, springt das Sozialamt ein („Hilfe zur Pflege“). Hier ist größte Vorsicht geboten:

Geben Sie Ihr Wohnrecht niemals kostenlos auf! Wenn Sie der Löschung des Wohnrechts zustimmen, ohne vom Eigentümer Geld dafür zu verlangen (z. B. weil Sie sagen: „Ich brauche es ja eh nicht mehr“), wertet der Gesetzgeber dies als Schenkung an den Eigentümer. Das Sozialamt prüft im Zuge der Kostenübernahme, ob Sie in den letzten 10 Jahren Vermögen verschenkt haben. Ist das der Fall, kann das Amt diese „Schenkung“ vom Eigentümer (oft den eigenen Kindern) zurückfordern (Paragraf 528 BGB). Das bedeutet, die Kinder müssten den Gegenwert des Wohnrechts an das Sozialamt auszahlen.

Was Sie jetzt tun sollten:

1. Suchen Sie Ihren Notarvertrag heraus und prüfen Sie, ob es eine Klausel für den Pflegefall gibt.
2. Sprechen Sie offen mit dem Eigentümer über die Situation, um eine faire Lösung für beide Seiten zu finden.
3. Bevor Sie irgendetwas unterschreiben oder das Wohnrecht löschen lassen, lassen Sie sich unbedingt von einem Notar oder Fachanwalt beraten. So vermeiden Sie Nachteile für sich und mögliche Rückforderungen des Sozialamts an Ihre Angehörigen.

(Hinweis: Diese Informationen bieten einen allgemeinen Überblick und ersetzen keine verbindliche Rechtsberatung für Ihren individuellen Einzelfall.)