Mitbenutzung von Dienstbarkeitsberechtigtem und Grundstückseigentümer – Anspruch auf Benutzungsvereinbarung
BGH, Urteil vom 19. 9. 2008 – V ZR 164/07
🏛️ Das Urteil des Bundesgerichtshofs: Streit um Parkplätze
Dieser Text fasst ein wichtiges Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) zusammen.
Es ging um einen Nachbarschaftsstreit wegen Parkplätzen.
Die Beteiligten und der Hintergrund
Es gab zwei Grundstücke. Diese Grundstücke sind im Grundbuch eingetragen. Das Grundbuch ist ein amtliches Verzeichnis, das zeigt, wem ein Grundstück gehört und welche Rechte darauf liegen.
- Das eine Grundstück wird das herrschende Grundstück genannt. Dessen Eigentümer hat ein Recht am anderen Grundstück.
- Das andere Grundstück wird das dienende Grundstück genannt. Es muss das Recht des Nachbarn (vom herrschenden Grundstück) dulden.
Der Eigentümer des dienenden Grundstücks ist die Klägerin in diesem Fall. Die Klägerin hat das Grundstück im Dezember 2005 gekauft.
Der Beklagte ist Miteigentümer des herrschenden Grundstücks. Er betreibt dort eine Apotheke. Er hat auch Räume an Ärzte vermietet.
Der frühere Eigentümer hatte beide Grundstücke. Er verkaufte das herrschende Grundstück. Damals wurde ein besonderes Recht für den Käufer vereinbart. Dieses Recht nennt man Grunddienstbarkeit.
Grunddienstbarkeit bedeutet: Der jeweilige Eigentümer des herrschenden Grundstücks darf das dienende Grundstück in bestimmter Weise nutzen. Es ist ein Recht, das fest auf dem Grundstück liegt.
Hier ging es um die Mitbenutzung der Parkplätze auf dem dienenden Grundstück. Im Kaufvertrag stand, dass der Berechtigte die Parkplätze mitbenutzen darf. Er darf das Recht auch an Dritte weitergeben. Dritte sind zum Beispiel die Kunden und Angestellten der Apotheke und der Arztpraxen.
Außerdem musste das dienende Grundstück dem Berechtigten mindestens 6 Parkplätze zur Verfügung stellen. Zwei davon mussten markiert sein.
Auf dem dienenden Grundstück gibt es insgesamt 25 Parkplätze.
Der Streitpunkt: Wer darf parken?
Die Klägerin (neue Eigentümerin des dienenden Grundstücks) sagte: Die Angestellten und Kunden des Beklagten benutzen alle Parkplätze.
Sie verlangte vom Beklagten, dies zu unterlassen. Unterlassen heißt: Er soll etwas nicht mehr tun.
Die Klägerin wollte, dass der Beklagte nur die Parkplätze 1 bis 6 nutzt.
Sie forderte auch Geld:
- 9.500 € für die Nutzung der übrigen 19 Parkplätze in der Vergangenheit.
- Eine Feststellung, dass der Beklagte in Zukunft monatlich 50 € für die weitere Nutzung zahlen muss. Feststellung heißt: Das Gericht soll amtlich feststellen, dass diese Pflicht besteht.
Mitbenutzung von Dienstbarkeitsberechtigtem und Grundstückseigentümer – Anspruch auf Benutzungsvereinbarung
Die Urteile der unteren Gerichte
Das Landgericht (das erste Gericht) wies die Klage ab. Das heißt, die Klägerin bekam nicht Recht.
Das Oberlandesgericht (OLG) (das zweite Gericht) gab der Klägerin teilweise Recht. Es verbot dem Beklagten, die Parkplätze 12 bis 25 zu nutzen.
Beide Parteien waren damit nicht zufrieden. Sie legten Revision beim Bundesgerichtshof ein. Revision ist ein Rechtsmittel, mit dem man die Entscheidung eines höheren Gerichts überprüfen lassen kann.
Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH)
Der BGH hob das Urteil des OLG teilweise auf. Aufheben heißt, dass die Entscheidung der Vorinstanz unwirksam wird.
Der BGH stellte fest, dass die Klägerin keine Zahlungsansprüche hat. Die Nutzung der Parkplätze war im Vertrag unentgeltlich vereinbart. Unentgeltlich heißt: Es kostet nichts.
Auch der Antrag auf Feststellung der Zahlungen für die Zukunft wurde abgewiesen. Er war unzulässig. Das heißt: Die Klage ist schon formal falsch.
Beim Unterlassungsanspruch (das Verbot der Parkplatznutzung) musste der BGH genauer prüfen.
1. Die Auslegung der Dienstbarkeit
Der BGH sagte, die Grunddienstbarkeit erlaubt dem Beklagten, alle Parkplätze mitzubenutzen.
Der Vertrag sagte, es müssen ihm mindestens 6 Parkplätze zur Verfügung stehen. Das bedeutet aber nicht, dass er die übrigen nicht nutzen darf. Die 6 Plätze sind nur eine Mindestbefugnis.
Die Dienstbarkeit ist also nicht auf bestimmte Parkplätze beschränkt.
2. Keine Vertragsanpassung
Der BGH lehnte eine Anpassung des Rechts ab. Eine Anpassung wäre nur möglich, wenn sich die Grundlage des Vertrages schwerwiegend geändert hätte. Das war hier nicht der Fall.
3. Der wichtigste Punkt: Die Ausübungsregelung
Der BGH kam zum Kern des Problems. Wenn der Berechtigte der Dienstbarkeit (der Beklagte) und der Eigentümer des Grundstücks (die Klägerin) das Grundstück gleichberechtigt nutzen dürfen, liegen sie in einer vergleichbaren Lage.
Für so eine Situation muss man die Regeln für eine Gemeinschaft anwenden.
- Gemeinschaft heißt: Mehrere Personen nutzen eine Sache zusammen.
Deshalb kann die Klägerin eine Ausübungsregelung verlangen. Eine Ausübungsregelung legt fest, wie die Mitbenutzung genau ablaufen soll.
Diese Regelung muss dem billigem Ermessen entsprechen. Billiges Ermessen bedeutet: Die Entscheidung muss fair und gerecht sein. Sie muss die Interessen beider Parteien berücksichtigen.
Die Klägerin muss nicht erst auf diese Regelung klagen. Sie kann gleich eine Unterlassung verlangen. Aber das Verbot muss der Regelung entsprechen, die dem billigen Ermessen entspricht.
4. Die Folge für den Prozess
Das OLG hatte zwar ein Verbot ausgesprochen, aber es nicht gut begründet. Das OLG hatte sich auf einen alten Vergleichsvorschlag des Beklagten gestützt. Das war falsch.
Der BGH verwies die Sache zurück an das OLG. Zurückverweisen heißt: Das OLG muss den Fall neu verhandeln und entscheiden. Es muss prüfen, welche Zuweisung der Parkplätze billigem Ermessen entspricht.
- Der BGH gab einen Hinweis für die neue Verhandlung. Er sagte, man soll als Regel davon ausgehen, dass der Berechtigte und der Eigentümer im gleichen Umfang zur Benutzung berechtigt sind.
- Es muss aber geprüft werden, ob objektive Gesichtspunkte eine Abweichung vom gleichen Umfang erfordern. Dazu gehören die Bedürfnisse beider Parteien, der Zweck der Dienstbarkeit und eine sogenannte Baulast. Die Baulast ist eine öffentlich-rechtliche Pflicht, die zur Genehmigung eines Baus nötig ist.
Das OLG muss jetzt eine faire Verteilung der 25 Parkplätze festlegen. Diese Verteilung ist dann die Ausübungsregelung. Der Beklagte darf dann nur die ihm zugeteilten Plätze nutzen.
Erst ab dem Zeitpunkt, zu dem die Klägerin diese Ausübungsregelung (durch ihre Klage) geltend gemacht hat, könnte sie einen Anspruch auf Entschädigung für die Nutzung der ihr zugewiesenen Plätze haben, die der Beklagte benutzt hat.
