Mitverschulden des Maklerkunden bei Verstoß gegen Aufklärungspflichten
OLG Hamm, Urteil vom 24.9.2020 – 18 U 18/19
In diesem Artikel fassen wir für Sie eine Entscheidung des Oberlandesgerichts (OLG) Hamm zusammen. Es geht um ein wichtiges Thema für jeden Immobilienkäufer: Wann muss man die Maklerprovision zahlen, auch wenn der Makler Fehler gemacht hat?
Das Gericht hat klargestellt, dass Käufer nicht blind auf alle Angaben im Exposé vertrauen dürfen. Wenn Mängel am Objekt für Sie offensichtlich erkennbar sind, können Sie später nicht einfach die Zahlung verweigern.
Der Streitfall: Fünf Wohnungen, die keine waren
Eine Käuferin interessierte sich für ein Haus, das von einem Maklerbüro zum Verkauf angeboten wurde. Im Werbematerial (dem sogenannten Exposé) wurde das Haus mit „5 Wohneinheiten“ beworben.
Die Besichtigung und der Vertrag
Bei der Besichtigung fielen dem Ehemann der Käuferin, der sie begleitete, bereits Zweifel auf. Die Wohnungen waren nicht alle baulich voneinander getrennt (nicht „abgeschlossen“). Man musste teilweise durch eine Wohnung gehen, um in eine andere zu gelangen. Dennoch unterschrieb die Käuferin später eine Vereinbarung über die Maklerprovision und kaufte das Haus für 207.000 Euro beim Notar.
Die Überraschung beim Notartermin
Spätestens beim Notar wurde es deutlich: Im Kaufvertrag stand plötzlich nicht mehr „5 Wohneinheiten“. Dort war die Rede von zwei Anteilen an Wohneigentum und gewerblichen Räumen im Erdgeschoss. Das passte nicht zu der Werbung des Maklers. Trotzdem kaufte die Kundin das Objekt.
Als der Makler seine Rechnung über rund 7.400 Euro schickte, weigerte sich die Käuferin zu zahlen. Sie fühlte sich falsch beraten.
Die Entscheidung des Gerichts: Maklerlohn muss bezahlt werden
Das OLG Hamm entschied, dass die Käuferin die Provision bezahlen muss. Zwar hatte der Makler tatsächlich seine Pflichten verletzt, aber die Käuferin trug eine erhebliche Mitschuld.
Hat der Makler Fehler gemacht?
Ja. Ein Makler darf Informationen des Verkäufers zwar meist ungeprüft weitergeben. Er muss sie aber aussortieren, wenn sie offensichtlich falsch oder unplausibel sind.
- Der Makler wusste hier, dass die Wohnungen nicht getrennt waren.
- Er hätte sie deshalb nicht einfach als „5 Wohneinheiten“ bewerben dürfen.
- Das Gericht sah darin eine Pflichtverletzung des Maklers.
Warum muss die Kundin trotzdem zahlen?
Hier kommt das sogenannte Mitverschulden ins Spiel. Das Gericht erklärte, dass die Käuferin (beziehungsweise ihr Ehemann, der sie unterstützte) die Augen nicht verschließen durfte.
- Sichtbare Mängel: Die fehlende Abgeschlossenheit der Wohnungen war bei der Besichtigung für jeden Laien erkennbar.
- Der Kaufvertrag: Im notariellen Vertrag standen klare Fakten, die den Werbeversprechen des Maklers widersprachen. Wer einen solchen Vertrag unterschreibt, zeigt, dass ihm die falschen Angaben des Maklers letztlich nicht so wichtig waren oder dass er sie erkannt hat.
- Die Nutzung: Die Käuferin nutzte das Haus nach dem Kauf tatsächlich wie geplant mit fünf Einheiten. Ein echter finanzieller Schaden war also kaum belegbar.
Mitverschulden des Maklerkunden bei Verstoß gegen Aufklärungspflichten
Wichtige Erkenntnisse für Immobilienkäufer
Dieses Urteil ist ein Warnsignal für alle, die eine Immobilie über einen Makler erwerben. Es gibt drei zentrale Punkte, die Sie beachten sollten:
1. Das Exposé ist keine Garantie
Ein Exposé dient der Werbung. Auch wenn der Makler ehrlich sein muss, ersetzt das bunte Papier keine eigene Prüfung der Fakten. Verlassen Sie sich bei wichtigen Details (wie der Anzahl der genehmigten Wohnungen) niemals nur auf mündliche Aussagen oder kurze Texte im Prospekt.
2. Der Notarvertrag ist das Gesetz
Was im Kaufvertrag steht, zählt. Wenn der Makler „5 Wohnungen“ verspricht, im Kaufvertrag aber nur „Gewerberaum“ steht, müssen Sie hellhörig werden. Unterschreiben Sie in einem solchen Fall, geht das Gericht davon aus, dass Sie den Widerspruch akzeptiert haben. Ihr Anspruch auf Schadensersatz gegen den Makler kann dadurch komplett verloren gehen.
3. Wissen von Angehörigen zählt mit
Wenn Ihr Partner oder ein Berater Sie unterstützt und dieser die Fehler erkennt, wird Ihnen dieses Wissen zugerechnet. Sie können sich später nicht darauf berufen, selbst keine Ahnung von Immobilien gehabt zu haben.
Zusammenfassung: Vorsicht bei der Kaufentscheidung
Der Makler behält seinen Anspruch auf Provision meistens auch dann, wenn er ungenaue Angaben gemacht hat – sofern der Käufer den Fehler hätte bemerken können. Nur wenn der Makler arglistig täuscht oder der Fehler absolut nicht erkennbar war, haben Käufer gute Chancen, die Zahlung zu verweigern.
In diesem Fall überwog das Mitverschulden der Käuferin so stark, dass sie die volle Provision zahlen musste, obwohl der Makler unsauber gearbeitet hatte.
Rechtliche Hilfe bei Immobilienfragen
Immobilienrecht und Maklerrecht sind komplizierte Fachgebiete. Kleine Fehler im Vertrag oder im Ablauf können teure Folgen haben. Wenn Sie Probleme mit einer Maklerprovision haben oder unsicher bei einem Immobilienkauf sind, sollten Sie sich frühzeitig rechtlich absichern.
Bei Fragen zu Ihrem individuellen Fall oder zur Prüfung von Maklerverträgen nehmen Sie bitte Kontakt mit uns auf:
Anwalts- und Notarkanzlei Krau in Hohenahr
Wir unterstützen Sie gerne dabei, Ihre Rechte zu wahren und böse Überraschungen beim Immobilienkauf zu vermeiden.
