Müssen Änderungen der Gemeinschaftsordnung im Wohnungsgrundbuch eingetragen werden?

Müssen Änderungen der Gemeinschaftsordnung im Wohnungsgrundbuch eingetragen werden?

Von RA und Notar Krau

Änderungen der Gemeinschaftsordnung, die den Inhalt des Sondereigentums betreffen, müssen grundsätzlich im Grundbuch eingetragen werden, um gegenüber Rechtsnachfolgern wirksam zu sein.

Dies ergibt sich aus § 10 Abs. 3 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG), der besagt, dass Vereinbarungen der Wohnungseigentümer,

die den Inhalt des Sondereigentums betreffen, im Grundbuch eingetragen werden müssen, um gegenüber den Sondernachfolgern wirksam zu sein

Nicht jede Änderung der Gemeinschaftsordnung muss jedoch zwingend ins Grundbuch eingetragen werden.

Sofern es sich um rein schuldrechtliche Vereinbarungen handelt, die nicht den Inhalt des Sondereigentums betreffen, ist keine Grundbucheintragung erforderlich

Beschlüsse, die aufgrund einer in der Gemeinschaftsordnung enthaltenen Öffnungsklausel eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer abändern,

sind im Grundbuch weder eintragungsbedürftig noch eintragungsfähig, wenn sie nicht den Inhalt des Sondereigentums betreffen

Müssen Änderungen der Gemeinschaftsordnung im Wohnungsgrundbuch eingetragen werden?

Es ist zu beachten, dass die Eintragung einer Änderung der Gemeinschaftsordnung, die den Inhalt des Sondereigentums betrifft, zur Wahrung der Rechtssicherheit und Klarheit im Grundbuch erfolgen sollte

Zusammengefasst:

Änderungen der Gemeinschaftsordnung, die den Inhalt des Sondereigentums betreffen, müssen im Grundbuch eingetragen werden, um gegenüber Sondernachfolgern wirksam zu sein.

Andere schuldrechtliche Vereinbarungen, die nicht den Inhalt des Sondereigentums betreffen, bedürfen keiner Eintragung.

Allgemeiner Hinweis:

Die Gemeinschaftsordnung (GO) regelt das Zusammenleben in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) und ist meist Bestandteil der Teilungserklärung.

Sie enthält Regelungen über die Nutzung des Gemeinschaftseigentums, die Kostenverteilung, die Hausordnung und vieles mehr.

Änderungen der GO sind möglich, aber an strenge Voraussetzungen geknüpft.

Grundsatz:

Änderungen der Gemeinschaftsordnung bedürfen grundsätzlich der Zustimmung aller Wohnungseigentümer.

Dies ergibt sich aus § 10 Abs. 2 WEG. Die Zustimmung muss schriftlich erfolgen und notariell beurkundet werden.

Ausnahmen:

• Öffnungsklausel: Die Gemeinschaftsordnung kann eine Öffnungsklausel enthalten, die bestimmte Änderungen mit einfacher Mehrheit oder qualifizierter Mehrheit zulässt.
• Unbilligkeit: In Ausnahmefällen kann ein Wohnungseigentümer gerichtlich die Änderung der Gemeinschaftsordnung verlangen, wenn ein Festhalten an der bestehenden Regelung unbillig wäre (§ 10 Abs. 2 WEG). Dies ist jedoch nur bei schwerwiegenden Gründen möglich.
• Gesetzliche Beschlusskompetenz: In wenigen Fällen räumt das WEG der Eigentümerversammlung die Kompetenz ein, die Gemeinschaftsordnung durch Beschluss zu ändern (z.B. § 16 Abs. 4 WEG zur Kostenverteilung).

Verfahren:

• Antrag: Ein Eigentümer oder der Verwalter stellt den Antrag auf Änderung der Gemeinschaftsordnung.
• Beschlussfassung: Die Eigentümerversammlung beschließt über den Antrag.
• Notarielle Beurkundung: Die Zustimmung aller Eigentümer muss notariell beurkundet werden.
• Eintragung im Grundbuch: Die Änderung der Gemeinschaftsordnung wird im Grundbuch eingetragen.

Typische Anwendungsfälle:

• Nutzungsänderung: Die Eigentümer beschließen, dass ein Teil des Gemeinschaftseigentums künftig anders genutzt werden darf (z.B. Gartenfläche für Spielplatz).
• Tierhaltung: Die Eigentümer ändern die Regelungen zur Tierhaltung (z.B. Erlaubnis von Hunden).
• Kostenverteilung: Die Eigentümer ändern den Verteilungsschlüssel für die Kosten des Gemeinschaftseigentums.