Nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch auch bei Wohnungseigentümern

Nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch auch bei Wohnungseigentümern

RA und Notar Krau

Im Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 25. Oktober 2013 (Aktenzeichen V ZR 230/12) ging es um die Frage, ob ein Wohnungseigentümer, dessen Sondereigentum durch „rechtswidrige Einwirkungen“ (z. B. Wasserschaden) aus dem Sondereigentum eines anderen Wohnungseigentümers beschädigt wird, einen finanziellen Ausgleich verlangen kann. Dies gilt auch für Mieter dieser Räume.

Der Fall

In einem Gebäude befand sich im dritten Obergeschoss ein ambulantes Operationszentrum, betrieben von der Beklagten. Darunter, im zweiten Obergeschoss, hatte Dr. W. seine Arztpraxis. Beide Parteien waren Mieter in diesem nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) aufgeteilten Gebäude. In der Nacht vom 7. auf den 8. Juni 2007 löste sich im Operationszentrum eine Schlauchverbindung, was zu einem Wasseraustritt führte. Dieser Wasserschaden betraf auch die darunterliegende Arztpraxis.

Die Versicherung von Dr. W. (die Klägerin) zahlte den Schaden in Höhe von rund 165.000 € und forderte diesen Betrag anschließend von der Beklagten zurück.

Der Weg durch die Instanzen

Das Landgericht gab der Klage der Versicherung grundsätzlich statt. Die Berufung der Beklagten dagegen war erfolglos. Das Oberlandesgericht bestätigte die Entscheidung des Landgerichts. Die Gerichte meinten, dass ein Anspruch auf Ausgleich bestehe, auch wenn die Beklagte nicht unbedingt schuld an dem Schaden war.

Sie stützten sich dabei auf eine Regelung im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), genauer Paragraf 906 Abs. 2 Satz 2 BGB, die eigentlich für Grundstücksnachbarn gedacht ist.

Das Oberlandesgericht war der Ansicht, dass diese Vorschrift auch für Wohnungseigentümer und sogar Mieter untereinander angewendet werden kann, wenn Schäden von einem Sondereigentum ausgehen und ein anderes Sondereigentum betreffen.

Die Entscheidung des BGH

Der BGH hob das Urteil des Oberlandesgerichts auf und verwies den Fall zur erneuten Verhandlung zurück. Er stimmte dem Oberlandesgericht aber in einem wichtigen Punkt zu:

Der BGH stellte klar, dass der nachbarrechtliche Ausgleichsanspruch (nach Paragraf 906 Abs. 2 Satz 2 BGB) tatsächlich entsprechend angewendet werden kann, wenn Sondereigentum durch Einwirkungen aus einem anderen Sondereigentum beeinträchtigt wird. Das bedeutet:

Anspruchsgrundlage:

Normalerweise regelt Paragraf 906 Abs. 2 Satz 2 BGB, dass ein Grundstückseigentümer einen finanziellen Ausgleich verlangen kann, wenn sein Grundstück durch „unzumutbare Einwirkungen“ (z. B. Lärm, Gerüche, Wasser) von einem Nachbargrundstück beeinträchtigt wird, die er nicht verhindern konnte. Dieser Anspruch setzt kein Verschulden des Verursachers voraus.

Ausweitung auf Wohnungseigentum:

Der BGH entschied, dass diese Regelung auch innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft gilt. Wenn also von einem Sondereigentum (z. B. einer Wohnung oder Praxis) eine Beeinträchtigung ausgeht, die ein anderes Sondereigentum schädigt, kann der geschädigte Sondereigentümer einen Ausgleich verlangen.

Nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch auch bei Wohnungseigentümern

Warum die Ausweitung?

Die Richter begründeten dies damit, dass Sondereigentum „echtes Eigentum“ darstellt und wie ein eigenständiges Grundstück behandelt werden sollte. Die Beziehung zwischen Sondereigentümern sei vergleichbar mit der zwischen benachbarten Grundstückseigentümern, die sich gegenseitig Rücksicht schulden. Es handele sich um einen „Eingriff von außen“, auch wenn es im selben Gebäude ist.

Mieter können auch betroffen sein:

Auch wenn Mieter keine Eigentümer sind, können sie diesen Anspruch haben, wenn sie die Räume nutzen und die Beeinträchtigung nicht verhindern konnten. Ebenso kann der Verursacher (hier die Betreiberin des Operationszentrums als Mieterin) zum Ausgleich verpflichtet sein.

Kein Verschulden nötig:

Für diesen Ausgleichsanspruch muss der Verursacher des Schadens nicht unbedingt schuld daran sein. Es reicht aus, dass eine unzumutbare Beeinträchtigung von seinem Sondereigentum ausging und der Geschädigte diese nicht abwehren konnte.

Was bedeutet das für den Fall?

Der BGH hat das Urteil trotzdem aufgehoben, weil die vorherigen Gerichte nicht ausreichend geprüft hatten, welche konkreten Schäden in welcher Höhe ausgeglichen werden müssen. Der nachbarrechtliche Ausgleichsanspruch ist kein Schadensersatz, sondern ein Ausgleich, der nach den Regeln einer Enteignungsentschädigung berechnet wird.

Das heißt, es wird nur der Teil der Beeinträchtigung ausgeglichen, der als „unzumutbar“ gilt. Es war unklar, ob „sämtliche Schäden“ – wie vom Landgericht festgestellt – ersatzfähig wären.

Der Fall muss nun erneut verhandelt werden, um genau festzustellen, welche Teile des Schadens nach diesen Grundsätzen ausgeglichen werden müssen.

Zusammenfassend

Das Urteil stärkt die Rechte von Wohnungseigentümern und Mietern in Mehrparteienhäusern. Es schafft eine wichtige Grundlage dafür, dass auch bei Schäden, die von einer Sondereigentumseinheit ausgehen und eine andere schädigen, ein finanzieller Ausgleich ohne Nachweis eines Verschuldens gefordert werden kann, ähnlich wie bei Streitigkeiten zwischen Grundstücksnachbarn.