Nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch für Wasserschäden – Haftung vermietender Sondereigentümer als Zustandsstörer

Nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch für Wasserschäden – Haftung vermietender Sondereigentümer als Zustandsstörer

BGH, 18.12.2020 – V ZR 193/19

RA und Notar Krau

Urteil des BGH vom 18. Dezember 2020 (V ZR 193/19): Wann Vermieter für Wasserschäden durch Mieter haften

Stell dir vor, in einem Mehrparteienhaus gibt es zwei Einheiten. Eine ist ein Restaurant, die andere eine Zahnarztpraxis. Der Zahnarzt mietet seine Räume. Eines kalten Wintertages platzt in der Zahnarztpraxis eine Kaltwasserleitung, die schon von den Vorbesitzern in einem Podest verlegt wurde. Das Wasser fließt ins Restaurant und verursacht dort große Schäden. Die Gebäudeversicherung des Restaurants zahlt den Schaden und fordert das Geld nun vom Vermieter der Zahnarztpraxis zurück.

Der Fall landete schließlich vor dem Bundesgerichtshof (BGH), der entscheiden musste: Kann der Vermieter der Zahnarztpraxis für den Wasserschaden haftbar gemacht werden, obwohl der Schaden in der von ihm vermieteten Einheit entstanden ist?

Worum ging es genau?

Der BGH musste klären, wann ein Vermieter als „Zustandsstörer“ haftet. Das ist ein Fachbegriff und bedeutet, dass jemand für einen Zustand auf seinem Grundstück verantwortlich gemacht werden kann, der Schäden auf einem Nachbargrundstück verursacht. Normalerweise haftet jemand, der eine Störung verursacht hat, also der „Handlungsstörer“. Hier war aber unklar, ob der Vermieter überhaupt etwas falsch gemacht hat oder ob der Mieter selbst für den Schaden verantwortlich war.

Die Besonderheit des Falles: Die Rolle des Mieters

Die Richter mussten sich vor allem mit der Frage auseinandersetzen, ob der Schaden allein auf das Verhalten des Mieters zurückzuführen war. Im konkreten Fall gab es die Vermutung, dass die Mieterin die Zahnarztpraxis bei Minustemperaturen nicht ausreichend beheizt hatte, wodurch die Leitung einfrieren und platzen konnte.

Der BGH stellte klar: Ein Vermieter haftet nicht automatisch als Zustandsstörer, nur weil der Schaden von etwas ausgeht, das ihm gehört (hier die Wasserleitung). Wenn der Schaden allein durch eine fahrlässige (unvorsichtige) oder vorsätzliche (absichtliche) Handlung des Mieters verursacht wurde, ist der Vermieter in der Regel nicht verantwortlich.

Nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch für Wasserschäden – Haftung vermietender Sondereigentümer als Zustandsstörer

Wann haftet der Vermieter doch?

Der BGH hat aber auch gesagt, dass der Vermieter trotzdem haftbar sein kann, wenn zwei Dinge zusammenkommen:

1. Mangel am Bauteil: Es muss festgestellt werden, dass die Wasserleitung selbst nicht in Ordnung war. Zum Beispiel, wenn sie schlecht isoliert war.
2. Mitursächlichkeit: Dieser Mangel an der Leitung muss zumindest mitverantwortlich für den Schaden gewesen sein.

Nur wenn beides zutrifft, kann der Schaden „wertend betrachtet“ (also nach einer umfassenden Einschätzung des Gerichts) auch dem Vermieter zugerechnet werden. Der BGH betonte, dass es darauf ankommt, ob der Vermieter die Gefahr, die von der Leitung ausging, auch wirklich „beherrschen“ konnte.

Warum ist das wichtig?

Dieses Urteil ist für Vermieter sehr wichtig. Es zeigt, dass sie nicht für jeden Schaden haften, der in ihren vermieteten Räumen entsteht. Es ist entscheidend, ob der Schaden durch einen Mangel an der Immobilie selbst verursacht wurde, für den der Vermieter verantwortlich ist, oder ob er allein auf das Verhalten des Mieters zurückzuführen ist.

Im vorliegenden Fall hat der BGH das Urteil der Vorinstanz aufgehoben und den Fall zurückverwiesen. Das bedeutet, das Gericht muss nun genau prüfen, ob die Wasserleitung einen Mangel hatte oder ob der Schaden ausschließlich durch das fehlende Heizen des Mieters verursacht wurde.

Hast du weitere Fragen zu diesem Urteil oder möchtest du wissen, was „nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch“ genau bedeutet?