Nachträgliche Erstellung Energieausweis

Vermeidet die nachträgliche Erstellung des Energieausweises ein Bußgeldverfahren?

Zusammenfassung für den eiligen Leser

• Der Verstoß ist meist bereits vollendet, wenn die gesetzliche Frist (z. B. Vorlage bei Besichtigung oder Übergabe nach Vertragsschluss) ungenutzt verstreicht. Eine nachträgliche Erstellung heilt den Bußgeldtatbestand nicht automatisch.
• Bußgelder bis zu 10.000 € drohen bei Verstößen gegen die Energieausweis-Pflichten (Paragraf 108 Abs. 1 Nr. 23–28 GEG). Betroffen sind Eigentümer, Verkäufer, Vermieter und Makler.
• Behörden haben Ermessen (Paragraf 47 OWiG): Sie können das Verfahren einstellen, wenn der Verstoß geringfügig ist und der Mangel behoben wurde. Darauf besteht aber kein Rechtsanspruch.
• Leichtfertigkeit (grobe Fahrlässigkeit) wird bei privaten Eigentümern oft verneint – außer sie wurden z. B. vom Verwalter aufgeklärt.
• Handlungsempfehlung: Energieausweis rechtzeitig beschaffen. Bei bereits laufendem Verfahren: anwaltliche Hilfe nutzen, um Einstellung nach Paragraf 47 OWiG zu erwirken.

Sie stehen vor dem Verkauf oder der Vermietung Ihrer Immobilie und merken plötzlich: Der Energieausweis fehlt oder ist abgelaufen. Der Gedanke liegt nahe, ihn schnell nachzureichen und zu hoffen, dass die Behörde das Bußgeldverfahren einstellt. Doch so einfach ist es nicht. Das Gesetz knüpft die Ordnungswidrigkeit an konkrete Fristen – und diese sind oft schon verstrichen, bevor Sie reagieren. Wir zeigen Ihnen, worauf es rechtlich ankommt, wo die Fallstricke liegen und wie Sie sich richtig verhalten.

Der Energieausweis ist mehr als nur ein Papier. Er schafft Transparenz für Käufer und Mieter und ist gesetzlich zwingend vorgeschrieben. Wer die Vorlage- oder Übergabepflichten verletzt, handelt ordnungswidrig. Die Bußgeldvorschriften des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) sind seit der Novelle 2023 schärfer gefasst. Viele Eigentümer unterschätzen das Risiko, weil sie glauben, eine nachträgliche Heilung sei immer möglich. Dieser Beitrag klärt Sie über die tatsächliche Rechtslage auf.

Rechtliche Hintergründe: Wann ist der Tatbestand erfüllt?

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) regelt in Paragraf 80 die Pflichten rund um den Energieausweis. Die Bußgeldvorschrift findet sich in Paragraf 108 GEG. Dort sind mehrere Tatbestände normiert, die für die Praxis entscheidend sind12:

• Paragraf 108 Abs. 1 Nr. 23 GEG: Wer nicht sicherstellt, dass der Energieausweis unverzüglich nach Fertigstellung ausgestellt und übergeben wird, handelt ordnungswidrig.
• Paragraf 108 Abs. 1 Nr. 24 GEG: Wer dem Kauf- oder Mietinteressenten den Ausweis nicht rechtzeitig vorlegt (spätestens bei Besichtigung), begeht eine Ordnungswidrigkeit.
• Paragraf 108 Abs. 1 Nr. 25 GEG: Wer nach Vertragsschluss den Ausweis nicht unverzüglich übergibt, verstößt ebenfalls.
• Paragraf 108 Abs. 1 Nr. 27 GEG: Fehlen die Pflichtangaben in der Immobilienanzeige (Art des Ausweises, Energiebedarf, Energieträger), droht ebenfalls ein Bußgeld.

Diese Tatbestände sind Erfolgsdelikte: Sie sind vollendet, sobald die jeweilige Frist ungenutzt verstreicht. Die nachträgliche Erstellung oder Vorlage ändert nichts an der vollendeten Ordnungswidrigkeit. Die Rechtsprechung und das überwiegende Schrifttum sehen das so: Der Gesetzgeber hat die Zeitkomponente bewusst in den Tatbestand aufgenommen („unverzüglich“, „rechtzeitig“, „spätestens bei Besichtigung“). Wer sie versäumt, hat den Tatbestand bereits verwirklicht34.

Die Bußgeldrahmen sind empfindlich: Für die Verstöße Nr. 23 bis 28 sieht Paragraf 108 Abs. 2 Nr. 2 GEG Geldbußen bis zu 10.000 Euro vor56. Adressaten sind je nach Tatbestand der Eigentümer, der Bauherr, der Verkäufer, der Vermieter oder der Immobilienmakler.

Beispielsfall 1: Der vergessene Ausweis beim Hausverkauf

Ausgangssituation: Frau Müller möchte ihr Einfamilienhaus verkaufen. Sie beauftragt einen Makler. Bei der ersten Besichtigung legt der Makler keinen Energieausweis vor – er ist „in Bearbeitung“. Der Kaufvertrag wird drei Wochen später notariell beurkundet. Erst zwei Monate nach Vertragsschluss erhält der Käufer den Ausweis.

Rechtliche Bewertung: Hier liegen gleich zwei Verstöße vor. Erstens: Der Makler (und Frau Müller als Verkäuferin) haben die Vorlagepflicht bei der Besichtigung verletzt (Paragraf 80 Abs. 4 S. 1 GEG, Paragraf 108 Abs. 1 Nr. 24 GEG). Zweitens: Die Übergabe nach Vertragsschluss erfolgte nicht „unverzüglich“ (Paragraf 80 Abs. 4 S. 5 GEG, Paragraf 108 Abs. 1 Nr. 25 GEG). Die nachträgliche Erstellung heilt keinen der beiden Tatbestände. Die Behörde kann Bußgelder verhängen. Zwar wird bei privaten Verkäufern oft Leichtfertigkeit verneint, da ihnen die genauen Fristen nicht bekannt sind7. Doch der Makler als Profi muss die Pflichten kennen – bei ihm liegt Leichtfertigkeit nahe.

Beispielsfall 2: Vermietung ohne gültigen Ausweis

Ausgangssituation: Herr Schmidt vermietet eine Wohnung in seinem Mehrfamilienhaus. Der alte Energieausweis ist seit einem Jahr abgelaufen. Er inseriert die Wohnung, gibt aber keine Energieangaben an (Verstoß gegen Paragraf 87 GEG). Bei der Besichtigung legt er keinen Ausweis vor. Der Mietvertrag wird geschlossen. Erst auf Nachfrage des Mieters beauftragt Herr Schmidt einen Energieberater – der Ausweis liegt vier Wochen später vor.

Rechtliche Bewertung: Drei Verstöße treffen zusammen: fehlende Pflichtangaben in der Anzeige (Paragraf 108 Abs. 1 Nr. 27 GEG), fehlende Vorlage bei Besichtigung (Nr. 24) und fehlende Übergabe nach Vertragsschluss (Nr. 25). Da Herr Schmidt als Vermieter nicht gewerblich handelt, wird ihm die Behörde oft keine Leichtfertigkeit vorwerfen können – es sei denn, der Verwalter hat ihn zuvor auf die Pflichten hingewiesen7. Dennoch: Die Ordnungswidrigkeiten sind formal vollendet. Die Behörde kann das Verfahren nach Paragraf 47 OWiG einstellen, muss es aber nicht. Ein Bußgeld bis zu 10.000 € bleibt im Ermessen der Behörde möglich.

Beispielsfall 3: Neubau – Energieausweis kommt zu spät

Ausgangssituation: Eine Bauträger-GmbH errichtet ein Mehrfamilienhaus. Die Fertigstellung erfolgt im Juni. Der Energieausweis wird erst im Oktober ausgestellt – auf Drängen der Käufer, die ihn für die Finanzierung benötigen. Die Behörde erfährt davon durch eine Stichprobenkontrolle nach Paragraf 99 GEG.

Rechtliche Bewertung: Hier greift Paragraf 108 Abs. 1 Nr. 23 GEG: Der Energieausweis muss unverzüglich nach Fertigstellung ausgestellt und dem Eigentümer übergeben werden. „Unverzüglich“ bedeutet ohne schuldhaftes Zögern – in der Regel wenige Wochen4. Eine Verzögerung von vier Monaten ist nicht unverzüglich. Bei einer GmbH als gewerblichem Bauherrn wird Leichtfertigkeit regelmäßig bejaht. Die nachträgliche Erstellung ändert nichts an der Tatvollendung. Das Bußgeld kann bis zu 10.000 € betragen. Hier hilft nur noch anwaltliche Verteidigung, um eine Einstellung nach Paragraf 47 OWiG zu erwirken (Geringfügigkeit, Mangelbehebung, keine Wiederholungsgefahr).

Was Sie jetzt tun sollten: Der richtige Umgang mit der Behörde

Ein Bußgeldverfahren ist kein Automatismus. Die Verfolgungsbehörde handelt nach dem Opportunitätsprinzip (Paragraf 47 OWiG): Sie kann das Verfahren einstellen, wenn der Verstoß geringfügig ist und das öffentliche Interesse an der Ahndung zurücktritt89. Eine nachträgliche Erstellung des Energieausweises ist dabei ein wichtiges Indiz für die Geringfügigkeit und die Beseitigung des rechtswidrigen Zustands. Aber: Ein Rechtsanspruch auf Einstellung besteht nicht. Die Behörde prüft Einzelfall für Einzelfall – Vorsatz, Leichtfertigkeit, Wiederholungsgefahr, Höhe des wirtschaftlichen Vorteils.

Genau hier setzt anwaltliche Expertise an. Wir kennen die Ermessenskriterien, wissen, wie man die Behörde überzeugt, und setzen uns für eine Einstellung oder eine deutliche Reduzierung des Bußgeldes ein. Besonders bei komplexen Konstellationen (Maklerhaftung, WEG-Verwaltung, gewerblicher Vermieter) ist frühzeitige anwaltliche Begleitung entscheidend.

Häufige Fragen (FAQ)

Verjährt das Bußgeldverfahren, wenn ich den Energieausweis einfach nachreiche?

Nein. Die Verjährung der Ordnungswidrigkeit beträgt zwei Jahre (Paragraf 31 Abs. 1 OWiG) und beginnt mit Beendigung der Tat – also mit Fristablauf (z. B. Ende der Besichtigung oder Vertragsschluss). Die nachträgliche Erstellung unterbricht die Verjährung nicht. Sie kann aber im Ermessenswege (Paragraf 47 OWiG) zur Einstellung führen.

Muss ich als privater Verkäufer das Bußgeld zahlen, wenn ich die Frist nicht kannte?

Unwissenheit schützt nicht vor der formellen Tatbestandsverwirklichung. Aber: Bei privaten Eigentümern wird Leichtfertigkeit (grobe Fahrlässigkeit) oft verneint, weil ihnen die Detailkenntnisse des GEG nicht zugemutet werden7. Ohne Leichtfertigkeit liegt keine Ordnungswidrigkeit vor (Paragraf 108 Abs. 1 GEG: „vorsätzlich oder leichtfertig“). Die Behörde muss Leichtfertigkeit positiv feststellen – das gelingt bei Laien oft nicht.

Haftet der Makler für das fehlende Energieausweis, oder ich als Eigentümer?

Beide. Paragraf 80 Abs. 4 GEG adressiert Verkäufer und Immobilienmakler. Beide können Täter im Sinne von Paragraf 108 Abs. 1 Nr. 24, 25 GEG sein (Einheitstäterprinzip, Paragraf 14 OWiG)10. Der Makler trifft als Profi ein höherer Sorgfaltsmaßstab – bei ihm wird Leichtfertigkeit schneller bejaht. Innenverhältnislich kann der Makler regresspflichtig sein, wenn er seine Aufklärungspflicht verletzt hat.

Was passiert, wenn der Energieausweis falsche Daten enthält?

Dann greift Paragraf 108 Abs. 1 Nr. 26 GEG: Wer nicht für die Richtigkeit der dem Ausweis zugrundeliegenden Daten sorgt, handelt ordnungswidrig. Betroffen sind der Aussteller (Paragraf 83 Abs. 1 GEG) und der Eigentümer, wenn er die Daten bereitstellt (Paragraf 83 Abs. 3 GEG). Auch hier drohen bis zu 10.000 €. Falsche Angaben in der Anzeige (Paragraf 87 GEG) fallen unter Nr. 27.

Kann ich das Bußgeldverfahren durch Zahlung an einen Verein „kaufen“?

Nein. Paragraf 47 Abs. 3 OWiG verbietet ausdrücklich, die Einstellung von einer Zahlung an eine gemeinnützige Einrichtung abhängig zu machen1112. Das wäre ein Verstoß gegen das Opportunitätsprinzip. Zulässig ist aber, die Beseitigung des rechtswidrigen Zustands (hier: nachträgliche Vorlage des Ausweises) als Ermessensgesichtspunkt für eine Einstellung geltend zu machen.

Sie haben ein Bußgeldverfahren am Hals oder wollen es gar nicht erst so weit kommen lassen? Die Anwalts- und Notarkanzlei Krau in Hohenahr prüft Ihren Fall bundesweit, vertritt Sie gegenüber der Behörde und sorgt für rechtssichere Energieausweis-Prozesse – beim Verkauf, bei der Vermietung oder im Neubau. Kontaktieren Sie uns jetzt für eine unverbindliche Ersteinschätzung.

Zitiernachweise:

1

Senders – Knauff, Gebäudeenergiegesetz (GEG) | Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetz (GEIG) | GEG Paragraf 108

2

Senders – Knauff, Gebäudeenergiegesetz (GEG) | Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetz (GEIG) | GEG Paragraf 108 Rn. 43-51

3

Senders – Knauff, Gebäudeenergiegesetz (GEG) | Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetz (GEIG) | GEG Paragraf 108 Rn. 43-51

4

Ertel – Knauff, Gebäudeenergiegesetz (GEG) | Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetz (GEIG) | GEG Paragraf 80 Rn. 6-8

5

Senders – Knauff, Gebäudeenergiegesetz (GEG) | Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetz (GEIG) | GEG Paragraf 108

6

Holtmeier – BerlKommEnR | GEG Paragraf 108 Rn. 1-4

7

Stierle – MHdB WEG-R | Paragraf 90. Gebäudeenergiegesetz (GEG) Rn. 96-100

8

Mitsch – KK-OWiG | OWiG Paragraf 47 Rn. 1-3

9

Mitsch – KK-OWiG | OWiG Paragraf 47

10

Senders – Knauff, Gebäudeenergiegesetz (GEG) | Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetz (GEIG) | GEG Paragraf 108 Rn. 7

11

A. Bücherl – BeckOK OWiG | OWiG Paragraf 47 Rn. 55-57

12

Mitsch, Dörmer – KK-OWiG | OWiG Paragraf 47 Rn. 149-154