Nachweis der Verwalterzustimmung zur Wohnungsveräußerung – OLG Köln I-2 Wx 195/12

Nachweis der Verwalterzustimmung zur Wohnungsveräußerung – OLG Köln I-2 Wx 195/12

Inhaltsverzeichnis RA und Notar Krau

1. Einleitung
   • Hintergrund und Bedeutung der Verwalterzustimmung
   • Überblick über die rechtlichen Rahmenbedingungen
2. Sachverhalt
   • Ausgangspunkt des Verfahrens
   • Details der Veräußerungsverträge
   • Vorgehen des Grundbuchamtes
3. Rechtliche Grundlagen
   • Anforderungen an die Verwalterzustimmung gemäß § 12 WEG
   • Nachweispflichten gemäß § 29 GBO und § 26 Abs. 3 WEG
4. Prüfungskompetenz des Grundbuchamtes
   • Rechtliche Befugnisse des Grundbuchamtes
   • Zweifel an der Eigentümerstellung und deren Auswirkungen
5. Die Rechtsfigur des werdenden Wohnungseigentümers
   • Definition und rechtliche Voraussetzungen
   • BGH-Rechtsprechung und deren Bedeutung
6. Entscheidung des OLG Köln
   • Zurückweisung der Beschwerden
   • Begründung und rechtliche Erwägungen

Nachweis der Verwalterzustimmung zur Wohnungsveräußerung – OLG Köln I-2 Wx 195/12

Sachverhalt:

Der Beteiligte zu 1) war Eigentümer eines Miteigentumsanteils, der mit einer Veräußerungsbeschränkung im Grundbuch belastet war.

Er verkaufte diesen Anteil an den Beteiligten zu 2), der ihn wiederum teilweise an die Beteiligte zu 3) weiterveräußerte.

Für beide Übertragungen wurde die Eintragung im Grundbuch beantragt.

Problematik:

• Zustimmung des Verwalters: Die zweite Übertragung (Beteiligter zu 2) an Beteiligte zu 3)) unterlag der Veräußerungsbeschränkung und bedurfte daher der Zustimmung des Verwalters. Die Verwalterbestellung erfolgte durch Beschluss der Wohnungseigentümer.
• Form des Nachweises: Die Verwalterbestellung und die Zustimmung des Verwalters mussten im Grundbuchverfahren in der Form des § 29 GBO nachgewiesen werden.
• Wirksamkeit der Verwalterbestellung: Die Protokolle der Wohnungseigentümerversammlungen, die die Verwalterbestellung zum Gegenstand hatten, waren von Personen unterzeichnet, die im Grundbuch nicht als Eigentümer eingetragen waren. Es stellte sich die Frage, ob diese Personen dennoch als Wohnungseigentümer anzusehen waren und die Protokolle wirksam unterzeichnen konnten.

Entscheidung des OLG Köln:

Nachweis der Verwalterzustimmung zur Wohnungsveräußerung – OLG Köln I-2 Wx 195/12

Das OLG Köln wies die Beschwerden gegen die Entscheidung des Grundbuchamts zurück, die Eintragungen im Grundbuch zu verweigern.

Begründung:

• Kein Nachweis der Verwalterbestellung: Das OLG Köln entschied, dass die vorgelegten Protokolle die Verwalterbestellung nicht wirksam nachweisen konnten.
• Prüfungskompetenz des Grundbuchamts: Das Grundbuchamt ist befugt zu prüfen, ob die Personen, die die Protokolle unterzeichnet haben, tatsächlich die in § 24 Abs. 6 Satz 2 WEG genannten Eigenschaften (z.B. Wohnungseigentümer) besitzen.
• „Werdende Wohnungseigentümer“: Obwohl die unterzeichnenden Personen nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen waren, könnten sie dennoch als „werdende Wohnungseigentümer“ im Sinne der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs anzusehen sein. Voraussetzung hierfür ist unter anderem, dass sie bereits Besitzer der Wohnung sind.
• Kein Nachweis des Besitzes: Im vorliegenden Fall war der Besitz an der Wohnung durch die unterzeichnenden Personen nicht in der erforderlichen Form des § 29 GBO nachgewiesen.

Fazit:

Das OLG Köln stellte klar, dass das Grundbuchamt die Wirksamkeit der Verwalterbestellung prüfen darf und die Wohnungseigentümereigenschaft der unterzeichnenden Personen im Grundbuch nachgewiesen sein muss.

Nachweis der Verwalterzustimmung zur Wohnungsveräußerung – OLG Köln I-2 Wx 195/12

Die Rechtsfigur des „werdenden Wohnungseigentümers“ reicht für die wirksame Unterzeichnung von Protokollen im Grundbuchverfahren nicht aus, wenn der Besitz an der Wohnung nicht nachgewiesen ist.

Besonderheiten:

• Das OLG Köln ließ die Rechtsbeschwerde zu, da die Voraussetzungen, unter denen ein Erwerber wie ein eingetragener Wohnungseigentümer zu behandeln ist, und die Prüfung dieser Voraussetzungen im Grundbuchverfahren noch nicht hinreichend geklärt sind.
• Der Beschluss des OLG Köln zeigt die Bedeutung der formalen Anforderungen im Grundbuchverfahren auf.
• Selbst wenn die materiellen Voraussetzungen für die Eintragung im Grundbuch vorliegen, kann die Eintragung scheitern, wenn die erforderlichen Nachweise nicht in der richtigen Form erbracht werden.