Nachweis fehlender Genehmigungspflicht der Grundstücksaufteilung
Das Oberlandesgericht (OLG) München hat in einem Beschluss vom 26. August 2024 (34 Wx 126/24) klargestellt, dass für die Eintragung einer Grundstücksteilung nach § 8 Wohnungseigentumsgesetz (WEG)
im Grundbuch nicht zwingend ein Negativattest der Gemeinde erforderlich ist, um das Nichtbestehen einer Genehmigungspflicht gemäß § 250 Abs. 5 Baugesetzbuch (BauGB) nachzuweisen.
Hintergrund und Sachverhalt
Eine Eigentümerin von Grundbesitz, der in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt, teilte diesen durch notarielle Erklärung gemäß § 8 WEG auf.
Der Urkundsnotar beantragte die Eintragung der Teilung im Grundbuch und legte einen Aufteilungsplan mit gesiegelter Abgeschlossenheitsbescheinigung vor.
Das Grundbuchamt forderte daraufhin ein Negativattest der Gemeinde, um das Nichtbestehen der Genehmigungspflicht nachzuweisen.
Der Notar argumentierte, dass ein solches Attest nicht gesetzlich vorgeschrieben sei und das Nichtbestehen der Genehmigungspflicht offenkundig sei,
da die Anlage weniger als zehn Wohnungen umfasse.
Nachweis fehlender Genehmigungspflicht der Grundstücksaufteilung
Entscheidung des OLG München
Das OLG München wies die Beschwerde des Notars zurück, stellte jedoch klar, dass der Nachweis des Nichtbestehens der Genehmigungspflicht
nicht ausschließlich durch ein Negativattest der Gemeinde erfolgen muss.
Wesentliche Punkte der Entscheidung
Der Nachweis muss sich auf die in § 250 Abs. 1 BauGB genannten Ausnahmen von der Genehmigungspflicht beziehen,
Nachweis des Nichtbestehens der Genehmigungspflicht:
Gemäß § 250 Abs. 5 Satz 1 BauGB darf das Grundbuchamt eine genehmigungspflichtige Teilung von Wohngebäuden nur eintragen,
wenn die Genehmigung oder das Nichtbestehen der Genehmigungspflicht nachgewiesen ist.
Ein Negativattest der Gemeinde ist nicht die einzige Möglichkeit, diesen Nachweis zu erbringen.
Keine Offenkundigkeit durch Aufteilungsplan:
Auch andere Nachweismittel, die den Vorgaben des § 29 Grundbuchordnung (GBO) genügen, sind zulässig.
Die Anzahl der Wohnungen in einem Gebäude kann nicht allein anhand der Anzahl der Sondereigentumseinheiten im Aufteilungsplan ermittelt werden.
Der Aufteilungsplan als bezeugende Erklärung genügt nicht der Form des § 29 Abs. 1 Satz 2 GBO.
Daher liegt durch die Vorlage des Aufteilungsplans keine Offenkundigkeit des Nichtbestehens der Genehmigungspflicht vor.
Nachweis durch Baugenehmigung:
Aus der Abgeschlossenheitsbescheinigung, die auf eine Baugenehmigung verweist, kann sich ergeben, dass es sich um einen Neubau handelt.
Mit der in der Form des § 29 GBO vorgelegten Baugenehmigung, aus der sich die Genehmigung eines Neubauvorhabens ergibt,
kann der Nachweis des Nichtbestehens der Genehmigungspflicht geführt werden.
Nachweis fehlender Genehmigungspflicht der Grundstücksaufteilung
Das Gericht wies darauf hin, dass die Baugenehmigung selbst, ein solches Dokument ist, welches das nichtbestehen der Genehmigungspflicht nachweist,
wenn sie belegt, dass es sich um einen Neubau handelt.
Ergänzung der Zwischenverfügung:
Die Zwischenverfügung des Grundbuchamts war dahingehend zu ergänzen, dass der Nachweis des Nichtbestehens der Genehmigungspflicht
auch durch Vorlage einer Ausfertigung oder beglaubigten Abschrift der Baugenehmigung geführt werden kann.
Fazit
Das OLG München hat klargestellt, dass das Grundbuchamt bei der Eintragung einer Grundstücksteilung nach § 8 WEG
nicht zwingend ein Negativattest der Gemeinde verlangen darf, um das Nichtbestehen der Genehmigungspflicht nachzuweisen.
Auch andere Nachweismittel, insbesondere die Baugenehmigung selbst, können den Nachweis erbringen.
Dies stärkt die Rechtssicherheit und Flexibilität im Grundbuchverfahren.
