Nachweis niedrigerer gemeiner Wert bebautes Grundstück durch im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielten Kaufpreis – BFH II R 55/01
Zusammenfassung RA und Notar Krau
Das Urteil des Bundesfinanzhofs vom 02.07.2004 (Aktenzeichen II R 55/01) befasst sich mit der Frage, ob der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts eines bebauten Grundstücks durch einen Kaufpreis möglich ist, selbst wenn der Kauf außerhalb des Zeitraums von einem Jahr vor oder nach dem maßgeblichen Besteuerungszeitpunkt liegt.
Der Bundesfinanzhof entschied, dass dies möglich ist, sofern der Kaufpreis durch ein Gutachten des Gutachterausschusses und die gleichbleibende Jahresmiete untermauert wird.
Hintergrund des Falls:
Die Klägerin erbte am 29. November 1996 zwei Grundstücke in M, die mit drei Hallen bebaut waren.
Diese Hallen waren größtenteils in einem schlechten Zustand, und eine von ihnen wurde nur als Lager genutzt.
Die anderen Hallen waren mit Bauschutt gefüllt und hatten keinen signifikanten Nutzwert mehr.
Der Mieter, Herr L, hatte die Grundstücke seit 1991 für eine Miete von 700 DM pro Monat gemietet.
Am 8. September 1999 kaufte Herr L die Grundstücke für 80.000 DM.
Das zuständige Bauamt schätzte, dass zwei der Hallen nur noch abgerissen werden konnten, was Kosten von etwa 300.000 DM verursachen würde.
Das Finanzamt setzte den Wert der Grundstücke zum 29. November 1996 auf 153.000 DM fest, basierend auf einem Bodenrichtwert von 150 DM/qm und einem Abschlag von 20 %.
Nachweis niedrigerer gemeiner Wert bebautes Grundstück durch im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielten Kaufpreis – BFH II R 55/01
Der Ertragswert des bebauten Grundstücks wurde auf 84.000 DM geschätzt.
Entscheidung des Finanzgerichts:
Das Finanzgericht gab der Klage der Erbin statt und erkannte den Kaufpreis von 80.000 DM aus dem Jahr 1999 als Nachweis für einen niedrigeren gemeinen Wert zum maßgeblichen Besteuerungszeitpunkt an.
Es argumentierte, dass dieser Nachweis auch dann gültig sei, wenn der Verkauf nicht innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Besteuerungszeitpunkt erfolgte, solange der Bodenwert und die erzielte Miete in dieser Zeit unverändert blieben.
Gründe für das Urteil des Bundesfinanzhofs:
Rechtliche Rahmenbedingungen:
Der Bundesfinanzhof stellte klar, dass gemäß § 146 Abs. 7 BewG ein niedrigerer Wert festgestellt werden kann, wenn ein niedrigerer gemeiner Wert nachgewiesen wird.
Dies ist nicht nur durch Gutachten, sondern auch durch einen im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielten Kaufpreis möglich.
Erfordernis eines zeitnahen Kaufpreises:
Normalerweise muss ein solcher Kaufpreis innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Besteuerungszeitpunkt erzielt worden sein.
Nachweis niedrigerer gemeiner Wert bebautes Grundstück durch im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielten Kaufpreis – BFH II R 55/01
Ein längerer Zeitraum vermindert die Indizwirkung des Kaufpreises für den gemeinen Wert.
Ausgleich durch Gutachten:
Wenn der Kaufpreis nicht innerhalb des üblichen Zeitraums erzielt wurde, kann dessen Indizwirkung durch ein Gutachten des Gutachterausschusses und die gleichbleibende Jahresmiete ausgeglichen werden.
Im vorliegenden Fall blieb der Bodenwert laut Gutachterausschuss seit dem Besteuerungszeitpunkt unverändert, und auch die erzielte Jahresmiete war gleich geblieben.
Schlussfolgerung des Gerichts:
Der Bundesfinanzhof bestätigte, dass die Schlussfolgerung des Finanzgerichts, der Kaufpreis von 80.000 DM entspreche dem gemeinen Wert zum Besteuerungszeitpunkt, logisch und erfahrungsgemäß möglich sei.
Diese Schlussfolgerung war auch nicht durch die Revision anfechtbar, da sie nach den allgemeinen Denkgesetzen und Erfahrungssätzen möglich war.
Ergebnis:
Die Revision des Finanzamts wurde zurückgewiesen, und das Urteil des Finanzgerichts, das den niedrigeren Kaufpreis als Nachweis für den gemeinen Wert anerkannte, wurde bestätigt.
Der Bundesfinanzhof betonte, dass der Steuerpflichtige in der Wahl der Mittel zum Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts grundsätzlich frei ist und dass ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielter Kaufpreis, auch außerhalb des üblichen Zeitrahmens, als Nachweis dienen kann, wenn er durch entsprechende Gutachten und unveränderte Mietwerte gestützt wird.
