Neue Regeln für Immobilien-GbRs: Das MoPeG und das Grundbuch

Neue Regeln für Immobilien-GbRs: Das MoPeG und das Grundbuch

Die Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) ist in Deutschland, besonders in Großstädten, eine sehr beliebte Form, um Immobilien zu besitzen. Schätzungen zufolge gibt es weit über 100.000 solcher Gesellschaften. Seit dem 1. Januar 2024 gilt jedoch ein neues Gesetz: das Gesetz zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts, kurz MoPeG.

Dieses Gesetz bringt eine große Neuerung: das Gesellschaftsregister. Bisher waren GbRs in keinem zentralen Register eingetragen. Jetzt können sie sich dort anmelden und werden dann zur sogenannten eGbR (eingetragene Gesellschaft bürgerlichen Rechts). Zwar ist die Eintragung rechtlich nicht für jede GbR Pflicht, aber wer mit Immobilien handelt oder diese belasten möchte, kommt an der Eintragung faktisch nicht mehr vorbei.

Der „sanfte Zwang“ zur Eintragung

Der Gesetzgeber nutzt ein Werkzeug, das man Voreintragungsgrundsatz nennt. Das bedeutet: Wenn eine GbR im Grundbuch etwas ändern möchte – zum Beispiel ein Grundstück verkaufen oder eine Hypothek aufnehmen – muss sie vorher im neuen Gesellschaftsregister stehen. Erst wenn sie dort eingetragen ist, darf das Grundbuchamt die Änderung vornehmen.

Was sich beim Hauskauf und Verkauf ändert

Früher reichte es aus, wenn die Namen der Gesellschafter im Grundbuch standen. Man vertraute darauf, dass diese Personen auch wirklich für die Firma entscheiden durften. Dieser Schutz des „guten Glaubens“ wurde nun geändert.

Probleme beim Grundstücksverkauf

Wenn eine GbR heute ein Grundstück verkauft, muss sie zuerst den Umweg über das Gesellschaftsregister gehen. Das kann den Verkauf verzögern. Ohne diese Eintragung ist der Käufer nicht ausreichend geschützt. Er trägt das Risiko, dass die Verkäufer vielleicht gar nicht mehr berechtigt sind, das Grundstück zu übertragen.

Die Identitäts-Frage

Ein großes Problem in der Praxis ist der Nachweis der Identität. Das Grundbuchamt muss sicher wissen: Ist die GbR, die im Grundbuch steht, wirklich dieselbe, die nun im neuen Register eingetragen ist? Oft wird hier ein Notar eingeschaltet, der dies bescheinigt. Da es hierzu aber noch keine ganz einheitlichen Urteile gibt, ist Vorsicht geboten. Experten raten dazu, die Registrierung im Gesellschaftsregister und die Korrektur im Grundbuch vor dem eigentlichen Verkauf zu erledigen.

Neue Regeln für Immobilien-GbRs: Das MoPeG und das Grundbuch

Sonderfälle in der Praxis

Ein-Objekt-Gesellschaften

Manche GbRs besitzen nur ein einziges Haus und wollen sich nach dem Verkauf auflösen. Auch diese Firmen müssen sich registrieren lassen. Es gibt keine Ausnahme, nur weil die Firma danach verschwindet. Ohne Registereintrag gibt es keine Sicherheit darüber, wer die Firma wirksam vertreten darf.

Die Finanzierung (Grundschulden)

Möchte eine GbR ein Grundstück kaufen und dafür einen Kredit bei der Bank aufnehmen, wird meist eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen. Auch hier gilt: Die Bank bekommt ihre Sicherheit erst eingetragen, wenn die GbR im Gesellschaftsregister steht. Das muss bei der Zeitplanung für die Finanzierung unbedingt beachtet werden.

Wenn ein Gesellschafter geht

Wenn ein Mitglied die Gesellschaft verlässt, muss das Grundbuch korrigiert werden. Nach neuem Recht geht das nur noch, wenn die GbR registriert ist. Eine Ausnahme gibt es nur, wenn lediglich zwei Personen in der GbR waren und einer geht. In diesem Fall übernimmt der letzte Verbleibende alles allein, und die GbR hört auf zu existieren. Dann ist keine Registrierung mehr möglich und auch nicht nötig.

Zwangsvollstreckung und Versteigerung

Was passiert, wenn eine GbR Schulden hat und das Grundstück zwangsweise versteigert werden soll? Hier gibt es eine spannende rechtliche Diskussion. Eigentlich müssten die Gläubiger die GbR erst registrieren lassen, bevor sie vollstrecken können. Da sich die Schuldner (die Gesellschafter) aber oft weigern, die nötigen Angaben für das Register zu machen, könnte das die Vollstreckung blockieren.

Experten und erste Gerichte meinen daher: Bei Zwangsmaßnahmen durch den Staat sollte die Pflicht zur Voreintragung nicht gelten. So soll verhindert werden, dass sich Schuldner durch Nicht-Eintragung ihren Verpflichtungen entziehen.

Das Ende der Teilungsversteigerung

Früher konnten sich zerstrittene Gesellschafter oft nur helfen, indem sie eine sogenannte Teilungsversteigerung beantragten. Das neue Gesetz sieht das für die GbR eigentlich nicht mehr vor. Stattdessen soll das Vermögen der Firma „versilbert“, also normal verkauft werden. Das könnte dazu führen, dass in Zukunft mehr Immobilien intern zwischen den Gesellschaftern übertragen werden, statt sie öffentlich zu versteigern.

Fazit für Immobilienbesitzer

Das neue Register wird gut angenommen. Bis Mitte 2024 gab es bereits rund 25.000 Eintragungen. Die befürchtete Überlastung der Behörden blieb aus. Dennoch ist die Rechtslage in vielen Details noch neu und nicht durch viele Urteile gefestigt.

Wer eine GbR mit Grundbesitz führt, sollte rechtzeitig handeln. Warten Sie nicht bis zu einem Verkauf oder einer dringenden Finanzierung. Die Registrierung schafft Klarheit und Sicherheit für alle Beteiligten.

Haben Sie Fragen zur Eintragung Ihrer GbR oder planen Sie einen Immobilienkauf? Für eine rechtliche Beratung und die notwendigen notariellen Schritte sollten Sie Kontakt mit der Anwalts- und Notarkanzlei Krau in Hohenahr in Mittelhessen aufnehmen.