Nießbrauch im Grundbuch und tatsächliche wirtschaftliche Handhabung stimmen nicht überein – rechtliche Folgen

Ein Auseinanderfallen von der dinglichen Rechtslage (Nießbrauch im Grundbuch) und der tatsächlichen wirtschaftlichen Handhabung (wer kassiert die Miete, wer zahlt die Kosten) ist in der Praxis – insbesondere innerhalb von Familien – recht häufig. Oft geschieht dies aus Unwissenheit oder Bequemlichkeit.

Die rechtlichen und steuerlichen Folgen können jedoch erheblich und im schlimmsten Fall existenzbedrohend sein. Die Konsequenzen verteilen sich auf verschiedene Rechtsgebiete:

1. Steuerrechtliche Folgen (Das größte Risiko)

Das Finanzamt prüft bei Verträgen unter nahen Angehörigen sehr streng, ob diese „fremdüblich“ gestaltet sind und ob sie auch tatsächlich wie vereinbart durchgeführt werden.

• Schenkungsteuer / Erbschaftsteuer: Oft wird ein Grundstück an die Kinder übertragen und die Eltern behalten sich den Nießbrauch vor (Vorbehaltsnießbrauch), um den Wert der Schenkung zu mindern und Schenkungsteuer zu sparen. Wenn der Nießbrauch aber wirtschaftlich gar nicht ausgeübt wird (z. B. das Kind kassiert die Mieten und trägt alle Kosten), kann das Finanzamt dies als Scheingeschäft (Paragraf 41 AO) oder Gestaltungsmissbrauch (Paragraf 42 AO) werten. Folge: Der Nießbrauch wird steuerlich nicht anerkannt, der Wert der Schenkung erhöht sich nachträglich, und es können hohe Schenkungsteuernachzahlungen fällig werden.
• Einkommensteuer: Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung muss derjenige versteuern, der den Nießbrauch hat.
  • Kassiert das Kind die Miete, obwohl die Eltern den Nießbrauch haben, rechnet das Finanzamt die Mieteinkünfte trotzdem den Eltern zu.
  • Zahlt das Kind die Erhaltungsaufwendungen (obwohl laut Paragraf 1041 BGB der Nießbraucher zuständig wäre), spricht man vom sogenannten „Drittaufwand“. Folge: Oft kann niemand diese Kosten von der Steuer absetzen – das Kind nicht, weil es keine Einkünfte hat, und die Eltern nicht, weil sie die Kosten nicht selbst getragen haben.

2. Zivilrechtliche Folgen (Streit in der Familie)

Solange sich alle einig sind, gibt es zivilrechtlich meist keine Probleme. Sobald es aber zum Streit kommt (z.B. durch Scheidung des Kindes, Erbstreitigkeiten mit Geschwistern oder Zerwürfnis zwischen Eltern und Kind), gilt grundsätzlich das, was vertraglich und im Grundbuch steht.

• Rückforderungsansprüche: Der im Grundbuch eingetragene Nießbraucher kann jederzeit verlangen, dass die vertragliche Regelung wieder eingehalten wird. Er könnte unter Umständen sogar entgangene Mieten der vergangenen Jahre vom Eigentümer (Kind) nachfordern (Paragraf 812 BGB, ungerechtfertigte Bereicherung).
• Kostentragungspflicht: Laut Gesetz (Paragraf 1041 BGB) muss der Nießbraucher die gewöhnlichen Erhaltungskosten tragen. Wurde das intern anders gelebt, kann im Streitfall der Eigentümer vom Nießbraucher fordern, diese Kosten rückwirkend (im Rahmen der Verjährung) zu übernehmen.
• Scheingeschäft (Paragraf 117 BGB): Wenn nachgewiesen wird, dass der Nießbrauch bei Vertragsschluss von beiden Seiten eigentlich gar nicht gewollt war, sondern nur „auf dem Papier“ für das Finanzamt existieren sollte, ist die Nießbrauchsbestellung zivilrechtlich nichtig.

3. Sozialrechtliche Folgen (Pflegefall)

Wenn die Eltern (Nießbraucher) pflegebedürftig werden und die Pflegekosten nicht selbst decken können, schaltet sich das Sozialamt ein.

• Das Sozialamt prüft das Vermögen und die Einkünfte der Eltern. Der im Grundbuch eingetragene Nießbrauch ist ein Vermögenswert.
• Das Sozialamt wird verlangen, dass der Nießbrauch ausgeübt wird (z. B. durch Vermietung der Immobilie), um die Pflegekosten zu zahlen.
• Hat der Nießbraucher dem Eigentümer in der Vergangenheit Mieten überlassen (weil die wirtschaftliche Handhabung abwich), wertet das Sozialamt dies als Schenkung an das Kind. Solche Schenkungen kann das Sozialamt für die letzten 10 Jahre zurückfordern (Paragraf 528 BGB).

4. Zwangsvollstreckung und Insolvenz

• Insolvenz des Eigentümers (Kind): Gläubiger halten sich an das Grundbuch. Der Nießbrauch der Eltern schützt die Immobilie meist vor einer Zwangsversteigerung (bzw. mindert deren Wert drastisch). Kommt aber heraus, dass der Nießbrauch ein bloßes Scheingeschäft war, könnte der Insolvenzverwalter versuchen, ihn aus dem Grundbuch löschen zu lassen.
• Insolvenz des Nießbrauchers (Eltern): Gehen die Eltern in die Insolvenz, kann der Insolvenzverwalter die Mieteinnahmen aus dem Nießbrauch pfänden. Die bloße mündliche Absprache „das Kind bekommt das Geld“ ist gegenüber dem Insolvenzverwalter meist unwirksam.

Was ist zu tun? (Handlungsempfehlung)

Wenn rechtliche und wirtschaftliche Realität auseinanderfallen, sollte dieser Zustand schnellstmöglich geheilt werden:

1. Anpassung der Realität an die Verträge: Die Mieten sollten auf ein Konto des Nießbrauchers fließen, und der Nießbraucher sollte die laufenden Kosten zahlen. (Wenn das Kind Geld bekommen soll, kann der Nießbraucher ihm danach das Geld als offizielle Barschenkung überweisen).
2. Anpassung der Verträge an die Realität: Wenn der Nießbrauch nicht mehr gewollt ist, sollte man ihn beim Notar aus dem Grundbuch löschen lassen (Achtung: Die Löschung eines Nießbrauchs stellt steuerlich eine Schenkung des Nießbrauchers an den Eigentümer dar! Das muss steuerlich durchgerechnet werden).
3. Vertragliche Modifikation: Man kann die Pflicht zur Kostentragung vertraglich abweichend vom BGB regeln. Dies sollte aber unbedingt schriftlich (besser notariell) fixiert werden.

Hinweis: Diese Auskünfte ersetzen keine rechtliche oder steuerliche Beratung. Bei Diskrepanzen zwischen Grundbuch und gelebter Praxis sollte zwingend ein Steuerberater und/oder Notar hinzugezogen werden, um den Sachverhalt aufzuarbeiten, bevor das Finanzamt oder Sozialamt darauf aufmerksam wird.