Nießbrauch und Einkommensteuer

Nießbrauch und Einkommensteuer

Den Nießbrauch bei Immobilien verstehen

Der Nießbrauch ist ein wichtiges Werkzeug, wenn es um Immobilien und Steuern geht. Viele Menschen nutzen ihn, um ihr Eigentum schon zu Lebzeiten an die nächste Generation zu übertragen. Dabei behalten sie sich das Recht vor, die Immobilie weiterhin zu nutzen oder die Mieteinnahmen zu behalten. Das klingt zunächst einfach, doch steuerlich gibt es dabei viel zu beachten.

In der Praxis folgen die Finanzämter bestimmten Regeln. Diese Regeln stehen in offiziellen Schreiben des Bundesministeriums der Finanzen. Besonders wichtig ist ein Schreiben aus dem Jahr 2013, wenn es um vermietete Immobilien im Privatvermögen geht. Es gibt auch ältere Regeln, die zum Beispiel dann gelten, wenn es um Erträge aus Kapitalanlagen geht.

Nießbrauch im Privatvermögen und im Betriebsvermögen

Es ist ein großer Unterschied, ob eine Immobilie zum Privatvermögen oder zu einem Betrieb gehört. Die folgenden Erklärungen beziehen sich nur auf Immobilien im Privatvermögen. Wenn Sie ein Unternehmen oder Anteile an einer Firma besitzen, ist Vorsicht geboten.

In einem Betrieb kann ein Nießbrauch oft zu steuerlichen Nachteilen führen. Experten raten hier eher zur Vorsicht. Manchmal ist es besser, andere Wege zu wählen, wie zum Beispiel regelmäßige Zahlungen oder die Übertragung von Teilanteilen. Wer hier Fehler macht, riskiert hohe Steuernachzahlungen. Im Privatbereich ist der Nießbrauch hingegen ein bewährtes Mittel.

Die zwei Arten des Nießbrauchs

Man unterscheidet im Wesentlichen zwei Formen des Nießbrauchs. Diese Unterscheidung ist für die Steuererklärung entscheidend.

Der Vorbehaltsnießbrauch

Dies ist der häufigste Fall in der Praxis. Hier überträgt ein Eigentümer sein Grundstück auf eine andere Person, zum Beispiel auf sein Kind. Er behält sich aber das Recht vor, das Objekt weiterhin zu nutzen.

Es gibt drei typische Situationen für einen Vorbehaltsnießbrauch:

• Der Eigentümer schenkt das Haus und behält sich selbst das Nutzungsrecht vor.
• Jemand bekommt Geld geschenkt, um damit ein Haus zu kaufen, räumt dem Schenker aber im Gegenzug den Nießbrauch ein.
• Ein Erbe verzichtet auf seinen Anteil und erhält dafür als Abfindung ein Nutzungsrecht an den Gebäuden aus dem Nachlass.

Der Zuwendungsnießbrauch

Hier liegen die Dinge anders. Der Eigentümer bleibt weiterhin der Besitzer der Immobilie. Er räumt aber einer anderen Person das Recht ein, die Erträge aus dem Objekt zu ziehen. Das kann gegen Bezahlung geschehen oder völlig kostenlos sein.

Nießbrauch und Einkommensteuer

Steuern und Kosten beim Vorbehaltsnießbrauch

Wenn Sie sich ein Nießbrauchsrecht vorbehalten, gilt das steuerlich nicht als Bezahlung für das Haus. Das hat wichtige Folgen für beide Seiten.

Folgen für den neuen Eigentümer

Derjenige, der das Haus erhält, kann zunächst wenig steuerlich geltend machen. Da er keine Miete einnimmt (die bekommt ja der Nießbraucher), darf er auch keine Kosten absetzen. Er kann zum Beispiel die Abnutzung des Gebäudes nicht in seiner Steuererklärung angeben. Auch andere Kosten für das Haus sind für ihn steuerlich meist verloren, solange der Nießbrauch besteht.

Folgen für den Nießbraucher

Der Nießbraucher ist derjenige, der die Miete einnimmt. Deshalb muss er diese Einnahmen auch versteuern. Im Gegenzug darf er aber Kosten absetzen. Dazu gehört vor allem die Abschreibung für die Abnutzung des Gebäudes. Auch Kosten für Reparaturen oder die Verwaltung kann er als Werbungskosten geltend machen, wenn er diese Kosten vertraglich übernommen hat.

Was passiert bei einer Ablösung des Nießbrauchs?

Manchmal möchte man den Nießbrauch vorzeitig beenden. Wenn der Eigentümer dem Nießbraucher dafür eine einmalige Summe zahlt, hat das steuerliche Folgen. Für den Eigentümer zählt diese Zahlung zu den Anschaffungskosten des Hauses. Er kann diesen Betrag also über die Jahre steuerlich abschreiben. Für den Nießbraucher, der das Geld erhält, ist diese Zahlung oft steuerfrei, wenn alles im Rahmen der Familie und der Erbfolge geregelt wurde.

Der unentgeltliche Zuwendungsnießbrauch

Wird jemandem ein Nießbrauch einfach so geschenkt (Zuwendungsnießbrauch), ohne dass dieser vorher Eigentümer war, sind die Regeln strenger. In diesem Fall kann oft niemand die Abnutzung des Gebäudes steuerlich geltend machen. Weder der Eigentümer noch derjenige mit dem Nutzungsrecht dürfen die Abschreibung nutzen. Das führt dazu, dass steuerlich wertvolles Potenzial verschenkt wird. Deshalb sollte man solche Modelle sehr genau planen.

Nießbrauch versus Rente

Früher gab es oft die Wahl: Soll man dem Übergeber ein Nutzungsrecht (Nießbrauch) einräumen oder lieber eine lebenslange Rente zahlen? Seit einer Gesetzesänderung im Jahr 2008 hat sich das Bild gewandelt.

Bei privaten Immobilien ist der Nießbrauch heute oft die bessere Wahl. Eine Rente kann man steuerlich nur noch in sehr engen Grenzen absetzen. Der Nießbrauch ist daher fast ohne Konkurrenz, wenn es darum geht, die Erträge einer Immobilie beim Übergeber zu lassen.

Es gibt jedoch Unterschiede in der Flexibilität:

1. Eigenverantwortung: Der Nießbraucher ist selbst dafür verantwortlich, dass Miete fließt. Er trägt das Risiko, wenn eine Wohnung leer steht.
2. Verwaltung: Er kann die Verwaltung zwar abgeben, bleibt aber rechtlich der Ansprechpartner für die Mieter.
3. Aufteilung: Wenn man die Erträge zwischen dem neuen Eigentümer und dem alten Besitzer aufteilen möchte, kann man einen sogenannten „Quotennießbrauch“ vereinbaren. Dabei erhält der Nießbraucher nur einen bestimmten Prozentsatz der Einnahmen.

Alte Verträge und neue Regeln

Es gibt Sonderregeln für Verträge, die schon sehr lange bestehen. Wer vor dem Jahr 2008 einen Nießbrauch vereinbart hat, hat manchmal mehr Spielraum. Es ist unter Umständen möglich, einen alten Nießbrauch in eine monatliche Rentenzahlung umzuwandeln. Das kann steuerliche Vorteile für den Eigentümer haben, da er diese Zahlungen als Sonderausgaben absetzen kann. Hierbei ist jedoch eine genaue Prüfung der alten Verträge nötig.

Das Ende von speziellen Steuermodellen

Viele komplizierte Modelle, die früher zur Steuerersparnis genutzt wurden, funktionieren heute nicht mehr. Der Gesetzgeber hat hier viele Riegel vorgeschoben. Wer heute Steuern sparen möchte, muss sich an die aktuellen und klaren Regeln halten. Ein einfacher Nießbrauch ist oft der sicherste und transparenteste Weg.

Zusammenfassung der Vorteile

Ein klug gestalteter Nießbrauch bietet viele Vorteile für Familien:

• Das Vermögen wird sicher an die nächste Generation übertragen.
• Die Eltern oder Großeltern bleiben finanziell abgesichert, weil sie weiterhin die Mieten erhalten.
• Man nutzt die Freibeträge bei der Schenkungsteuer alle zehn Jahre optimal aus.
• Steuerliche Kosten wie Abschreibungen bleiben erhalten, wenn man die Regeln des Vorbehaltsnießbrauchs nutzt.

Es ist jedoch wichtig, dass die Verträge genau zum Einzelfall passen. Kleine Fehler in der Formulierung können dazu führen, dass das Finanzamt die Kosten nicht anerkennt. Deshalb ist eine professionelle Beratung bei solchen Vorhaben unerlässlich.

Wenn Sie Fragen zur Gestaltung eines Nießbrauchs haben oder eine Immobilie steueroptimiert übertragen möchten, wenden Sie sich bitte an Experten. Der Leser sollte mit der Anwalts- und Notarkanzlei Krau Kontakt aufnehmen.