Notarielle Amtspflichtverletzung

Notarielle Amtspflichtverletzung: Reichweite der Rechtskraft eines die Amtshaftungsklage wegen einer anderweitigen Ersatzmöglichkeit als derzeit unbegründet abweisenden Urteils

sekundäre Darlegungslast des Nachlassverwalters des verstorbenen Notars; Ersatzfähigkeit der Kosten des gegen vorrangig haftende Personen geführten Rechtsstreits

Leitsatz

Gericht: BGH 3. Zivilsenat
Entscheidungsdatum: 09.06.2022
Aktenzeichen: III ZR 24/21
ECLI: ECLI:DE:BGH:2022:090622UIIIZR24.21.0
Dokumenttyp: Urteil

Verfahrensgang

vorgehend KG Berlin, 25. Februar 2020, Az: 9 U 18/18
vorgehend LG Berlin, 5. März 2018, Az: 84 O 185/16

Worum ging es in dem Fall?

Dieser Rechtsstreit dreht sich um einen sogenannten „Schrottimmobilien-Fall“. Im Mittelpunkt steht eine Frau, die im Jahr 2006 zwei Eigentumswohnungen kaufte. Diese Frau ist mittlerweile verstorben. Deshalb führte ihr Erbe den Prozess weiter. Der Gegner im Prozess war der Verwalter des Nachlasses eines Notars. Auch dieser Notar ist bereits verstorben.

Die Käuferin hatte damals viel Geld verloren. Die Wohnungen waren den Kaufpreis nicht wert. Sie fühlte sich vom Notar schlecht beraten und nicht geschützt. Der Notar hätte sie vor diesem schlechten Geschäft bewahren müssen.

Der Kern des Streits war die Frage: Muss der Nachlassverwalter des Notars der Käuferin (bzw. ihrem Erben) Schadenersatz zahlen? Hat der Notar seine Pflichten verletzt?

Die Vorgeschichte: Ein wichtiges erstes Urteil

Es gab schon vor diesem Verfahren einen Prozess. Damals hatte die Käuferin den Notar verklagt. Das Gericht hatte damals festgestellt: Ja, der Notar hat einen Fehler gemacht. Er hat seine Amtspflicht verletzt.

Aber: Das Gericht verurteilte den Notar damals noch nicht zur Zahlung. Das Gesetz sagt nämlich, dass ein Notar oft nur dann haften muss, wenn niemand anders den Schaden bezahlen kann. Das nennt man „Subsidiarität“. Das Gericht sagte damals also: „Der Notar ist zwar schuldig, aber du musst erst versuchen, dir das Geld von den Verkäufern der Wohnung zu holen.“ Die Klage wurde daher als „derzeit unbegründet“ abgewiesen. Das bedeutet: Komm später wieder, wenn du bei den anderen keinen Erfolg hattest.

Der aktuelle Streit: Was gilt noch?

Die Käuferin hatte bei den anderen Beteiligten keinen Erfolg. Deshalb verklagte ihr Erbe nun wieder den Nachlass des Notars.

Das Berufungsgericht (die Vorinstanz) wollte nun aber den ganzen Fall neu aufrollen. Es war der Meinung: Der Notar hat vielleicht doch keinen Fehler gemacht. Es wollte die Klage komplett abweisen. Dagegen wehrte sich der Erbe der Käuferin vor dem Bundesgerichtshof.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs

Der BGH hat das Urteil der Vorinstanz aufgehoben. Die Richter in Karlsruhe stellten drei sehr wichtige Regeln auf, die für den Verbraucherschutz und die Haftung von Notaren bedeutend sind.

1. Was einmal festgestellt wurde, gilt weiterhin

Der BGH sagte klar: Wenn ein Gericht im ersten Prozess schon festgestellt hat, dass der Notar seine Pflicht verletzt hat, dann steht das fest. Auch wenn die Klage damals als „derzeit unbegründet“ abgewiesen wurde (weil erst andere zahlen mussten), bleibt der Kern des Urteils bestehen.

Das neue Gericht darf nicht einfach sagen: „Wir sehen das jetzt anders. Der Notar hat keinen Fehler gemacht.“ Diese sogenannte „Rechtskraft“ des ersten Urteils schützt den Kläger. Er muss nicht befürchten, dass ihm der bereits gewonnene Punkt wieder weggenommen wird. Damit hat der BGH die Rechte von geschädigten Verbrauchern deutlich gestärkt.

2. Der Fehler des Notars: Die 14-Tages-Frist

Der konkrete Fehler des Notars betraf den Verbraucherschutz. Wenn ein Verbraucher eine Immobilie von einem Unternehmer kauft, muss er geschützt werden. Er soll nicht überrumpelt werden. Das Gesetz schreibt vor: Der Notar muss darauf hinwirken, dass der Käufer den Vertragstext zwei Wochen vor dem Termin bekommt. So kann der Käufer alles in Ruhe prüfen.

In diesem Fall hatte der Notar das nicht sichergestellt. In der Urkunde stand nur, die Käuferin habe einen „ähnlichen Entwurf“ erhalten. Der BGH sagte: Das reicht nicht. „Ähnlich“ ist nicht „gleich“. Der Notar hätte nachfragen und prüfen müssen. Er durfte sich nicht auf eine unklare Aussage verlassen. Hätte er richtig geprüft, wäre der Vertrag an diesem Tag nicht unterschrieben worden. Der Schaden wäre nicht entstanden.

3. Der Nachlassverwalter darf sich nicht unwissend stellen

Ein weiterer wichtiger Punkt betraf den Verwalter des Notar-Erbes. Der Kläger behauptete, der Notar habe gewusst, dass die Kaufpreise sittenwidrig überhöht waren (Wucher). Der Verwalter sagte einfach: „Das weiß ich nicht. Ich war ja nicht dabei. Der Notar ist tot.“

Der BGH entschied: So einfach geht das nicht. Der Verwalter hat die Pflicht, sich zu informieren. Er muss die Akten und Unterlagen des verstorbenen Notars prüfen. Er darf nicht einfach alles bestreiten. Er muss aktiv nachforschen, was in den Akten steht. Tut er das nicht, gilt die Behauptung des Klägers als wahr.

Wer zahlt die Kosten für die anderen Prozesse?

Der BGH entschied auch über die Prozesskosten. Die Käuferin musste ja erst gegen die Verkäufer klagen, bevor sie zum Notar kommen durfte. Diese Prozesse haben viel Geld gekostet.

Der BGH sagte: Diese Kosten sind Teil des Schadens. Wenn es vernünftig und aussichtsreich war, erst die anderen zu verklagen, muss der Notar (bzw. sein Nachlass) nun auch diese Anwalts- und Gerichtskosten erstatten. Das ist nur fair, denn die Käuferin wurde ja durch das Gesetz gezwungen, diesen Umweg zu gehen.

Das Ergebnis

Der Bundesgerichtshof hat dem Kläger in weiten Teilen recht gegeben. Erstens: Die Pflichtverletzung des Notars steht fest und darf nicht mehr bestritten werden. Zweitens: Der Kläger bekommt direkt knapp 21.400 Euro Schadenersatz zugesprochen. Drittens: Über den restlichen Schaden (Kreditschulden bei der Bank und weitere Prozesskosten) muss das Berufungsgericht noch einmal neu verhandeln. Dabei muss es aber die strengen Vorgaben des BGH beachten. Das Gericht muss nun genau rechnen, welche Vorteile (z.B. Mieteinnahmen) sich die Käuferin anrechnen lassen muss.

Das Urteil ist ein wichtiges Signal für den Verbraucherschutz bei Immobiliengeschäften. Es stellt sicher, dass Notare ihre Prüfpflichten ernst nehmen müssen. Zudem verhindert es, dass Geschädigte in endlosen Prozessen immer wieder bei Null anfangen müssen.