Notarieller Grundstückskauf – Barzahlungsverbot nach Geldwäschegesetz

Notarieller Grundstückskauf – Barzahlungsverbot nach Geldwäschegesetz

Zusammenfassung zum Barzahlungsverbot bei Immobilien (Paragraf 16a GwG)

Seit dem 1. April 2023 gelten in Deutschland verschärfte Regeln beim Kauf von Immobilien. Diese Regeln dienen dazu, Geldwäsche zu verhindern. Wenn Sie ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück kaufen oder tauschen, müssen Sie wichtige gesetzliche Vorgaben beachten. Der folgende Text erklärt Ihnen die Details dieser Neuregelung.

Das grundsätzliche Verbot von Barzahlungen

Bei Immobiliengeschäften dürfen Sie den Kaufpreis nicht mehr in bar bezahlen. Dieses Verbot ist in Paragraf 16a des Geldwäschegesetzes (GwG) festgeschrieben. Es betrifft alle Rechtsgeschäfte, die auf den Kauf oder Tausch von inländischen Immobilien ausgerichtet sind.

Das Gesetz legt fest, dass bestimmte Zahlungsmittel nicht mehr zur Erfüllung des Kaufpreises führen. Wenn Sie diese Mittel nutzen, gilt die Schuld rechtlich als nicht beglichen. Zu den verbotenen Mitteln gehören:

• Bargeld in jeder Währung
• Kryptowerte (wie zum Beispiel Bitcoin)
• Gold und Platin
• Edelsteine

Erlaubt sind hingegen Zahlungen per Banküberweisung (Giralgeld). Auch die Übernahme einer bestehenden Schuld oder der Tausch gegen andere Sachwerte wie Silber, Antiquitäten oder Fahrzeuge bleibt möglich.

Besonderheiten bei Firmenanteilen (Share Deals)

Das Barzahlungsverbot gilt auch, wenn Sie nicht die Immobilie direkt, sondern Anteile an einer Gesellschaft kaufen, der eine Immobilie gehört. Man nennt dies einen „Share Deal“. Auch hier gibt es keine Mindestgrenze für den Betrag. Allerdings sind die strengen Nachweispflichten und die Kontrolle durch den Notar für solche Anteilsübertragungen aktuell (Stand August 2023) noch nicht in vollem Umfang in Kraft.

Die rechtlichen Folgen einer Barzahlung

Wenn Sie trotz des Verbots bar bezahlen, hat dies weitreichende Konsequenzen. Die Kaufpreisforderung des Verkäufers bleibt rechtlich bestehen. Das bedeutet, der Verkäufer kann das Geld theoretisch ein zweites Mal verlangen – diesmal per Überweisung.

Notarieller Grundstückskauf – Barzahlungsverbot nach Geldwäschegesetz

Rückforderung und Risiken

Sie können das verbotswidrig gezahlte Bargeld zwar vom Verkäufer zurückfordern. Hierbei tragen Sie als Käufer jedoch ein hohes Risiko. Wenn der Verkäufer das Geld bereits ausgegeben hat oder zahlungsunfähig ist, geht Ihr Anspruch ins Leere. Zudem verjährt Ihr Rückforderungsanspruch bereits nach drei Jahren. Der Anspruch des Verkäufers auf den korrekten Kaufpreis verjährt hingegen erst nach zehn Jahren. Eine Verrechnung (Aufrechnung) beider Ansprüche ist gesetzlich ausgeschlossen, damit das Verbot nicht umgangen wird.

Die Rolle und Pflichten des Notars

Der Notar spielt eine zentrale Rolle bei der Überwachung des Barzahlungsverbots. Er darf den Antrag auf Eigentumsumschreibung im Grundbuch erst dann stellen, wenn er sicher ist, dass kein Bargeld geflossen ist.

Nachweispflichten der Beteiligten

Sie als Käufer und Verkäufer sind verpflichtet, dem Notar nachzuweisen, dass die Zahlung ordnungsgemäß erfolgt ist. Als geeignete Nachweise gelten:

• Zahlungsbestätigungen der beteiligten Banken.
• Kontoauszüge (auch in elektronischer Form oder als Kopie).
• Screenshots vom Online-Banking, sofern diese keine Anzeichen für Manipulationen zeigen.
• Bestätigungen von Gemeinden, falls diese am Vertrag beteiligt sind.

Einfache schriftliche Erklärungen oder Eide von Privatpersonen reichen als Nachweis nicht aus.

Bagatellgrenzen und Ausnahmen

Es gibt kleine Erleichterungen für die Praxis. Der Notar muss die Nachweise nicht prüfen, wenn der Kaufpreis insgesamt nicht mehr als 10.000 Euro beträgt. Auch wenn am Ende eine ungeklärte Differenz von maximal 10.000 Euro verbleibt, steht dies einer Bestätigung durch den Notar nicht entgegen. Das eigentliche Barzahlungsverbot gilt jedoch trotzdem ab dem ersten Euro.

Das Verfahren bei der Abwicklung

Bevor der Notar das Eigentum umschreiben lässt, prüft er die Unterlagen auf ihre Schlüssigkeit. Sollten die Nachweise fehlen, muss der Notar Sie ausdrücklich dazu auffordern und eine angemessene Frist setzen. Diese Frist beträgt in der Regel 14 Tage.

Meldungen an die Behörden

Kann der Nachweis auch nach der Frist nicht erbracht werden, ist der Notar verpflichtet, dies der Zentralstelle für Finanztransaktionsuntersuchungen (FIU) zu melden. In einem solchen Fall darf die Umschreibung im Grundbuch erst nach einer Wartefrist von fünf Werktagen erfolgen.

Falls der Notar erfährt, dass tatsächlich Bargeld über 10.000 Euro geflossen ist, muss er sofort eine Geldwäschemeldung abgeben. Er darf Sie darüber nicht informieren (Schweigepflicht gegenüber den Beteiligten). Der gesamte Vorgang wird dann für mindestens drei Tage angehalten.

Nachträgliche Zahlungen und Raten

Es gibt Fälle, in denen der Kaufpreis erst nach der Umschreibung im Grundbuch gezahlt wird (zum Beispiel bei Ratenzahlung). Hier muss der Notar die Zahlungen über einen Zeitraum von einem Jahr nach dem Antrag überwachen. Er muss dann von sich aus die Nachweise bei Ihnen anfordern und prüfen.

Empfehlungen für die Vertraggestaltung

In Kaufverträgen sollte klar geregelt sein, dass Zahlungen nur per Banküberweisung erfolgen dürfen. Der Notar wird Sie im Rahmen der Beurkundung über das Barzahlungsverbot und die Folgen aufklären. Es empfiehlt sich, dem Kaufvertragsentwurf direkt ein Merkblatt beizufügen, damit alle Beteiligten über ihre Pflichten informiert sind.

Sie sollten die benötigten Kontoauszüge zeitnah und vorzugsweise per E-Mail an das Notariat senden, um Verzögerungen bei der Eintragung im Grundbuch zu vermeiden.

Wenn Sie weitere Fragen zu diesem Thema haben oder eine Beratung zu einem Immobiliengeschäft benötigen, sollten Sie mit der Anwalts- und Notarkanzlei Krau in Hohenahr Kontakt aufnehmen.