Notarieller Grundstückskauf – Verzugsregelung

Notarieller Grundstückskauf – Verzugsregelung

Einleitung: Die Sicherheit des Verkäufers bei der Kaufpreiszahlung

Wenn eine Immobilie verkauft wird, möchte der Verkäufer sicher sein Geld erhalten. Oft wird der Kaufpreis auf ein sogenanntes Notaranderkonto gezahlt. Das ist ein spezielles Konto, das vom Notar verwaltet wird. Doch für den Verkäufer reicht es nicht aus, dass der Käufer das Geld dort einfach nur einzahlt. Es gibt dabei ein wichtiges Problem: Das Geld muss für den Notar auch verfügbar sein.

Manchmal beauftragt der Käufer eine Bank mit der Zahlung. Diese Bank stellt dann oft Bedingungen auf. Man nennt diese Bedingungen Treuhandauflagen. Wenn diese Auflagen nicht erfüllt werden können, darf der Notar das Geld nicht an den Verkäufer weiterleiten. In diesem Fall nützt dem Verkäufer die Einzahlung auf das Konto erst einmal gar nichts.

Die genaue Pflicht des Käufers bei der Hinterlegung

Damit der Verkäufer geschützt ist, muss man die Pflichten des Käufers im Vertrag sehr genau aufschreiben. Eine gute Formulierung im Vertrag ist entscheidend. Sie müssen als Käufer den Kaufpreis so rechtzeitig einzahlen, dass der Notar darüber verfügen kann. Das bedeutet: Sobald alle Voraussetzungen für die Auszahlung erfüllt sind, muss das Geld bereitliegen. Es darf keine Hindernisse mehr geben, die der Käufer oder seine Bank zu verantworten haben.

Wann gerät der Käufer in Verzug?

Verzug bedeutet, dass eine Person eine Leistung zu spät erbringt. Wenn Sie als Käufer das Geld nicht rechtzeitig auf das Notaranderkonto einzahlen, kommen Sie in Verzug. Der Text erklärt hierzu die gesetzlichen Regeln:

1. Bestimmter Termin: Wenn im Vertrag ein ganz genaues Datum für die Zahlung steht, brauchen Sie keine extra Mahnung. Wenn Sie an diesem Tag nicht zahlen, sind Sie automatisch im Verzug.
2. Frist nach Mitteilung: Oft schickt der Notar eine Nachricht, sobald bestimmte Bedingungen erfüllt sind. Wenn Sie dann innerhalb einer bestimmten Frist (zum Beispiel zwei Wochen) zahlen müssen, ist ebenfalls keine Mahnung nötig. Verstreicht die Frist ohne Zahlung, sind Sie im Verzug.

Die Berechnung der Verzugszinsen

Wenn Sie als Käufer zu spät zahlen, müssen Sie normalerweise Zinsen an den Verkäufer leisten. Das sind die sogenannten Verzugszinsen. Bei der Abwicklung über ein Notaranderkonto ist die Berechnung dieser Zinsen aber komplizierter als bei einer direkten Zahlung. Es stellen sich zwei wichtige Fragen:

• Müssen Sie Zinsen auf den gesamten Kaufpreis zahlen oder nur auf den Teil, der noch fehlt?
• Ab wann müssen Sie diese Zinsen zahlen?

Das Problem mit Teilzahlungen

Stellen Sie sich vor, Sie müssen den vollen Kaufpreis einzahlen, damit der Notar überhaupt etwas an den Verkäufer auszahlen darf. Wenn Sie nun 99 Prozent des Geldes eingezahlt haben, fehlt nur noch ein kleiner Rest. Trotzdem darf der Notar dem Verkäufer in diesem Fall gar nichts auszahlen, weil die Bedingung „vollständige Zahlung“ nicht erfüllt ist.

Notarieller Grundstückskauf – Verzugsregelung

Der Verkäufer bekommt also kein Geld, obwohl fast alles schon auf dem Konto liegt. In so einem Fall wäre es nicht fair, wenn Sie nur Zinsen auf das fehlende eine Prozent zahlen müssten. Denn der Verkäufer erleidet einen Schaden durch das Fehlen des gesamten Betrages. Deshalb muss man im Vertrag genau klären, was als „rückständiger Betrag“ gilt.

Die Rolle der Verwahrungszinsen

Auf einem Notaranderkonto können Zinsen anfallen, während das Geld dort liegt. Das sind die Verwahrungszinsen. Wer diese Zinsen bekommt, hängt vom Vertrag ab. Wenn diese Zinsen dem Käufer zustehen, hat der Verkäufer erst einmal keinen Schaden, solange die Voraussetzungen für die Auszahlung noch gar nicht vorliegen. Wenn die Zinsen aber dem Verkäufer zustehen sollen (zum Beispiel, weil der Käufer das Haus schon nutzt), sieht die Lage anders aus.

Ein Beispiel für eine klare Regelung im Vertrag

Da die gesetzlichen Regeln kompliziert sind, empfiehlt der Text eine klare vertragliche Regelung. Diese soll sicherstellen, dass der Verkäufer gerecht entschädigt wird. Die Verzugszinsen sollten in folgenden Fällen direkt an den Verkäufer gezahlt werden:

1. Nicht rechtzeitig gezahlte Beträge

Wenn Sie Beträge nicht zum vereinbarten Termin auf das Notaranderkonto einzahlen, müssen Sie für diese Summen Verzugszinsen zahlen. Das ist der klassische Fall von Verspätung.

2. Hinterlegte, aber nicht verfügbare Beträge

Es kann sein, dass Sie das Geld zwar pünktlich eingezahlt haben, der Notar es aber trotzdem nicht auszahlen kann. Wenn der Grund dafür allein bei Ihnen als Käufer liegt (zum Beispiel wegen Problemen mit Ihrer Bank), müssen Sie ebenfalls Zinsen zahlen. Das gilt auch dann, wenn das Geld eigentlich schon auf dem Konto des Notars liegt.

Der Strafcharakter der Zinsen

Eine solche Regelung für Zinsen hat auch eine Art Strafcharakter. Es kann theoretisch passieren, dass der Verkäufer doppelt profitiert: Er bekommt vielleicht Zinsen von der Bank für das Geld auf dem Konto und zusätzlich die Verzugszinsen von Ihnen als Käufer. Der Text stellt klar, dass dies in Kauf genommen wird. Es dient dazu, den Käufer zur pünktlichen und reibungslosen Abwicklung zu bewegen. So wird sichergestellt, dass der Verkäufer nicht unter Verzögerungen leiden muss, die der Käufer verursacht hat.

Wenn Sie weitere Fragen zu diesen komplexen Regelungen haben oder eine rechtliche Beratung bei einem Immobilienkauf benötigen, nehmen Sie bitte Kontakt auf. Die Experten unterstützen Sie gerne bei der Gestaltung Ihrer Verträge.

Bitte wenden Sie sich an die Anwalts- und Notarkanzlei Krau in Hohenahr.