Notarieller Grundstückskauf – Vorkaufsrecht des Mieters 

Notarieller Grundstückskauf – Vorkaufsrecht des Mieters 

Hier finden Sie eine präzise und leicht verständliche Zusammenfassung der rechtlichen Regelungen zum Vorkaufsrecht für Mieter.

Das Vorkaufsrecht des Mieters: Ein Überblick

Wenn Sie eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus gemietet haben, genießen Sie einen besonderen gesetzlichen Schutz. Dieser Schutz greift vor allem dann, wenn Ihr Vermieter das Haus in einzelne Eigentumswohnungen umwandelt und diese verkaufen möchte. In einem solchen Fall steht Ihnen oft ein sogenanntes Vorkaufsrecht zu.

Warum gibt es dieses Recht?

Das Hauptziel dieses Gesetzes ist es, Sie als Mieter vor den Folgen einer Umwandlung zu schützen. Normalerweise müssen Sie in einem Mietshaus keine Kündigung wegen Eigenbedarfs fürchten, solange das Haus einem einzigen Eigentümer gehört. Wenn die Wohnungen jedoch einzeln verkauft werden, steigt das Risiko, dass ein neuer Käufer selbst einziehen möchte und Ihnen kündigt.

Durch das Vorkaufsrecht erhalten Sie die Chance, die Wohnung selbst zu kaufen. Sie können dabei in den Vertrag einsteigen, den der Vermieter mit einem fremden Käufer ausgehandelt hat. So können Sie das Risiko einer Kündigung dauerhaft abwenden.

Wann haben Sie ein Recht auf den Vorkauf?

Damit Sie das Vorkaufsrecht nutzen können, müssen bestimmte Bedingungen erfüllt sein. Das Gesetz ist hier sehr genau.

Die Wohnung muss Ihnen bereits überlassen sein

Ein entscheidender Punkt ist der Zeitpunkt. Sie müssen die Wohnung bereits tatsächlich nutzen können, bevor die Umwandlung in Wohneigentum stattfindet. Das Datum, an dem Sie den Mietvertrag unterschrieben haben, ist dabei weniger wichtig als der Moment, in dem Ihnen die Wohnung übergeben wurde.

Es muss der erste Verkauf nach der Umwandlung sein

Das Vorkaufsrecht gilt nur für den allerersten Verkauf, nachdem aus dem Mietshaus einzelne Eigentumswohnungen rechtlich entstanden sind. Bei späteren Verkäufen an weitere Personen haben Sie dieses spezielle Recht nicht mehr.

Es gibt jedoch Ausnahmen: Wenn der Vermieter die Wohnung beim ersten Mal an einen nahen Familienangehörigen oder an eine Person aus seinem Haushalt verkauft, haben Sie kein Vorkaufsrecht. In diesem Fall geht Ihr Recht beim nächsten „echten“ Verkauf an einen Fremden allerdings auch verloren.

Besondere Modelle und Haustypen

Das Recht gilt nicht nur für klassische Etagenwohnungen. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass es unter Umständen auch für vermietete Ein- oder Zweifamilienhäuser gilt, wenn diese real geteilt werden. Auch bei bestimmten Modellen, bei denen sich der Verkäufer erst im Kaufvertrag zur Aufteilung des Hauses verpflichtet, bleibt Ihr Schutz bestehen.

Notarieller Grundstückskauf – Vorkaufsrecht des Mieters 

In welchen Fällen das Recht nicht gilt

Es gibt Situationen, in denen Sie die Wohnung nicht vorrangig kaufen können:

• Gewerberäume: Wenn Sie einen Laden oder eine Garage einzeln gemietet haben, gibt es kein Vorkaufsrecht. Es muss sich um Wohnraum handeln.
• Bereits gekündigte Verträge: Wenn Sie selbst schon gekündigt haben oder Ihnen bereits wirksam gekündigt wurde, steht Ihnen das Recht nicht mehr zu.
• Verkauf des ganzen Hauses: Wenn das gesamte Haus am Stück verkauft wird, ohne dass es vorher in Eigentumswohnungen aufgeteilt wurde, haben Sie kein Vorkaufsrecht an Ihrer einzelnen Wohnung.
• Zwangsvollstreckung: Wenn die Wohnung versteigert wird oder ein Insolvenzverwalter sie verkauft, greift das Gesetz ebenfalls nicht.

So läuft das Verfahren ab

Wenn der Vermieter einen Käufer für Ihre Wohnung gefunden hat, muss er Sie informieren. Dabei sind klare Regeln einzuhalten.

Die Informationspflicht

Der Vermieter muss Ihnen mitteilen, dass ein rechtswirksamer Kaufvertrag mit einem Dritten vorliegt. Er muss Sie außerdem ausdrücklich über Ihr Vorkaufsrecht belehren. Falls die Wohnung mehreren Personen gemeinsam gehört (zum Beispiel einem Ehepaar), muss jeder Mieter diese Nachricht erhalten. Oft übernimmt ein Notar diese Aufgabe im Auftrag des Vermieters.

Die Frist für Ihre Entscheidung

Sobald Sie die Mitteilung über den Kaufvertrag und Ihr Recht erhalten haben, beginnt eine Frist. Sie haben genau zwei Monate Zeit, um zu entscheiden, ob Sie die Wohnung kaufen möchten.

Wie Sie das Recht ausüben

Wenn Sie die Wohnung kaufen wollen, müssen Sie dies gegenüber dem Verkäufer erklären. Anders als beim normalen Immobilienkauf müssen Sie für diese Erklärung nicht sofort zum Notar. Eine schriftliche Mitteilung reicht aus, um das Recht wirksam auszuüben.

Die Folgen, wenn Sie das Recht nutzen

Wenn Sie sich für den Kauf entscheiden, passiert rechtlich etwas Besonderes: Es entsteht ein neuer Kaufvertrag zwischen Ihnen und dem Verkäufer.

Die Bedingungen des Vertrages

Inhaltlich ist dieser neue Vertrag fast identisch mit dem Vertrag, den der Vermieter mit dem ursprünglichen Käufer geschlossen hat. Sie zahlen also denselben Preis und übernehmen dieselben Bedingungen. Auch wenn der Vermieter mehrere Wohnungen im Paket verkauft hat, haben Sie das Recht, nur Ihre eigene Wohnung zum entsprechenden Teilpreis zu erwerben.

Kosten und Formalitäten

Obwohl der ursprüngliche Vertrag zwischen dem Vermieter und dem Erstkäufer durch Ihre Entscheidung hinfällig werden kann, müssen Sie als Mieter die Kosten für diesen ersten Vertrag tragen. Danach ist ein weiterer Termin beim Notar nötig, um die Übergabe des Eigentums (die sogenannte Auflassung) und die Eintragung im Grundbuch rechtlich festzuhalten.

Was passiert bei Fehlern des Vermieters?

Der Vermieter ist verpflichtet, Ihnen die Ausübung Ihres Rechts zu ermöglichen. Wenn er die Wohnung einfach an den Dritten verkauft und dieser bereits als Eigentümer im Grundbuch steht, ohne dass Sie informiert wurden, können Sie Ihr Vorkaufsrecht oft nicht mehr durchsetzen. In einem solchen Fall haben Sie jedoch einen Anspruch auf Schadensersatz gegen Ihren alten Vermieter.

Ein Verzicht ist möglich

Sie können auf Ihr Vorkaufsrecht verzichten. Dies ist jedoch erst dann rechtlich wirksam möglich, wenn Sie bereits über den konkreten Kaufvertrag informiert wurden. Ein Verzicht im Voraus – etwa schon bei Abschluss des Mietvertrages – ist ungültig und schützt Sie vor übereilten Entscheidungen.

Die Rolle des Notars

Notare haben bei solchen Verkäufen eine wichtige Prüfungsfunktion. Sie müssen im Kaufvertrag vermerken, ob ein Vorkaufsrecht für Mieter bestehen könnte. Da der Notar aber keine Detektivarbeit leisten muss, verlässt er sich oft auf die Angaben des Verkäufers.

Oft wird im Vertrag mit dem Erstkäufer eine sogenannte „auflösende Bedingung“ vereinbart. Das bedeutet: Der Vertrag mit dem fremden Käufer wird automatisch unwirksam, wenn Sie als Mieter Ihr Vorkaufsrecht nutzen. Das schützt den Verkäufer davor, am Ende zwei Käufern gegenüber verpflichtet zu sein.

Wenn Sie Fragen zu Ihrem konkreten Fall haben oder Unterstützung bei der Prüfung eines Kaufvertrages benötigen, sollten Sie professionellen Rat einholen.

Bitte nehmen Sie mit der Anwalts- und Notarkanzlei Krau in Hohenahr Kontakt auf.