Notarkostenprüfungsverfahren: Zulässigkeit des Einwands eines Schadensersatzanspruchs wegen einer Amtspflichtsverletzung
Gericht: BGH 5. Zivilsenat
Entscheidungsdatum: 23.05.2022
Aktenzeichen: V ZB 9/21
ECLI: ECLI:DE:BGH:2022:230522BVZB9.21.0
Dokumenttyp: Beschluss
Verfahrensgang
vorgehend KG Berlin, 20. Januar 2021, Az: 9 W 1093/20
vorgehend LG Berlin, 10. Juni 2020, Az: 80 OH 253/19
Zusammenfassung des BGH-Beschlusses vom 23. Mai 2022 (V ZB 9/21)
Worum geht es in diesem Fall?
Dieser Fall behandelt einen Streit zwischen Immobilienbesitzern und einem Notar. Die Kernfrage ist: Wenn ein Kunde glaubt, dass der Notar einen Fehler gemacht hat, darf er dann einfach die Bezahlung der Notarrechnung verweigern?
Der Bundesgerichtshof (BGH) musste entscheiden, ob zwei rechtlich unterschiedliche Themen in einem einzigen Verfahren geklärt werden dürfen:
- Die Prüfung, ob eine Notarrechnung formal richtig ist.
- Die Prüfung, ob der Notar Schadensersatz leisten muss, weil er schlecht gearbeitet hat.
Was ist passiert?
Zwei Eigentümer eines Grundstücks wollten ihre Wohnungen rechtlich sauber aufteilen. Sie beauftragten einen Notar damit, einen entsprechenden Vertrag zu entwerfen. Der Notar erstellte einen Entwurf für einen sogenannten Teilungsvertrag. Die Eigentümer waren jedoch mit der Arbeit unzufrieden. Sie meinten, der Notar habe ihren Willen nicht richtig umgesetzt. Deshalb wurde der Vertrag am Ende nicht vollzogen.
Der Notar stellte den Eigentümern trotzdem seine Arbeit in Rechnung. Die Kosten beliefen sich auf fast 35.000 Euro. Die Eigentümer zahlten nur die Hälfte. Den Rest wollten sie nicht bezahlen. Ihr Argument war: Der Notar hat einen Fehler gemacht (eine Amtspflichtverletzung). Dadurch sei ihnen ein Schaden entstanden. Sie wollten diesen Schaden direkt mit der offenen Rechnung verrechnen. Das nennt man juristisch „Aufrechnung“.
Der Weg durch die Gerichte
Die Eigentümer beschwerten sich vor Gericht über die Kostenrechnung. Das Landgericht gab den Eigentümern zunächst recht. Doch das nächste Gericht, das Kammergericht in Berlin, sah das anders und entschied zugunsten des Notars. Schließlich landete der Fall beim Bundesgerichtshof, dem obersten Gericht für solche Fragen.
Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs
Der BGH hat entschieden: Die Eigentümer müssen die Rechnung bezahlen. Sie dürfen ihre Forderung nach Schadensersatz in diesem speziellen Verfahren nicht nutzen, um die Rechnung zu kürzen.
Damit ändert der BGH seine frühere Meinung. In alten Urteilen aus den 1960er und 1980er Jahren war dies noch anders gesehen worden. Jetzt gilt eine neue, strengere Linie.
Notarkostenprüfungsverfahren: Zulässigkeit des Einwands eines Schadensersatzanspruchs wegen einer Amtspflichtsverletzung
Die Begründung: Warum hat das Gericht so entschieden?
Das Gericht begründet seine Entscheidung damit, dass es hier um zwei völlig verschiedene Arten von Verfahren geht, die nicht vermischt werden dürfen.
- Das Verfahren zur Prüfung der Kosten: Wenn man eine Notarrechnung prüft, gilt das Gesetz für die „freiwillige Gerichtsbarkeit“. Hier muss das Gericht den Sachverhalt von sich aus ermitteln. Es ist ein eher einfaches und schnelles Verfahren. Es geht nur darum: Stimmt die Rechnung nach der Gebührenordnung?
- Das Verfahren für Schadensersatz: Wenn man einem Notar einen Fehler vorwirft und Geld zurückwill, ist das ein echter Zivilprozess. Hier gelten die strengen Regeln der Zivilprozessordnung. Die Parteien müssen Beweise vorlegen, und oft herrscht Anwaltszwang. Es ist viel komplizierter und teurer.
Der BGH sagt nun: Man kann diese beiden Welten nicht mischen.
- Unterschiedliche Spielregeln: Es würde zu Chaos führen, wenn ein Gericht, das eigentlich nur Rechnungen prüfen soll, plötzlich komplexe Fragen zur Haftung des Notars klären müsste. Die Verfahrensregeln passen nicht zusammen.
- Widerspruchsgefahr: Wenn das Kostengericht sagt „Der Notar hat Fehler gemacht“, aber ein anderes Zivilgericht später sagt „Der Notar hat keine Fehler gemacht“, gäbe es widersprüchliche Urteile. Das muss vermieden werden.
- Zuständigkeit: Für Fehler von Notaren (Amtshaftung) sind ausschließlich die Landgerichte in einem Zivilprozess zuständig. Diese Zuständigkeit darf man nicht umgehen.
Gibt es Ausnahmen?
Ja, es gibt eine kleine Ausnahme. Die Eigentümer dürften die Rechnung nur dann kürzen, wenn:
- der Notar seinen Fehler unstreitig zugibt, oder
- ein anderes Gericht bereits endgültig festgestellt hat, dass der Notar Schadensersatz zahlen muss.
Da beides hier nicht der Fall war, greift die Ausnahme nicht.
Was bedeutet das für Verbraucher?
Das Urteil hat wichtige Folgen für Laien, die sich über einen Notar ärgern:
- Trennen der Probleme: Wenn Sie eine Notarrechnung erhalten, die formal korrekt berechnet ist, müssen Sie diese in der Regel bezahlen. Das gilt auch dann, wenn Sie glauben, der Notar habe Sie schlecht beraten.
- Der zweite Schritt: Wenn Sie Schadensersatz wollen, müssen Sie den Notar in einem separaten Verfahren vor einem Zivilgericht verklagen. Sie können diesen Streit nicht einfach im Rahmen der Rechnungsprüfung „miterledigen“.
- Doppeltes Risiko: Sie tragen das Risiko, erst die Kosten zahlen zu müssen und dann später versuchen zu müssen, ihr Geld über eine Klage zurückzuholen.
Fazit
Der Bundesgerichtshof sorgt mit diesem Beschluss für klare Verhältnisse. Das Verfahren zur Prüfung von Notarkosten bleibt rein auf die rechnerische und formale Richtigkeit beschränkt. Der Streit darüber, ob der Notar „Mist gebaut“ hat, gehört in einen separaten Zivilprozess. Die Eigentümer im vorliegenden Fall konnten sich mit ihrer Beschwerde nicht durchsetzen und müssen nun auch die Kosten für dieses Verfahren beim BGH tragen.
