Notwegrecht: Möglichkeit der Errichtung einer Zufahrt über ein anderes Grundstück des Eigentümers des verbindungslosen Grundstücks
Zumutbarkeit der gerichtlichen Durchsetzung eines Anspruchs auf Befreiung von den Festsetzungen eines Bebauungsplans; Umfang der Duldungspflicht bei durch eine Grunddienstbarkeit gesichertem Wegerecht
Gericht: BGH 5. Zivilsenat
Entscheidungsdatum: 16.04.2021
Aktenzeichen: V ZR 85/20
Dokumenttyp: Urteil
Verfahrensgang
vorgehend Schleswig-Holsteinisches Oberlandesgericht, 2. April 2020, Az: 13 U 9/14
vorgehend LG Kiel, 29. Januar 2014, Az: 8 O 103/12
Worum ging es in dem Streit?
Dieser Fall handelt von einem Streit zwischen zwei Grundstücksnachbarn. Ein Verein betreibt ein Heim für suchtkranke Menschen. Dieses Grundstück liegt in „zweiter Reihe“. Das bedeutet, es hat keinen direkten Zugang zu einer öffentlichen Straße. Es ist ein sogenanntes gefangenes Grundstück oder Hinterliegergrundstück. Um zur Straße zu kommen, müssen Mitarbeiter, Bewohner und Lieferanten über das Grundstück einer Nachbarin fahren.
Die Nachbarin besitzt ein Fitnessstudio. Der Weg zum Heim führt über ihren Parkplatz. Irgendwann wollte die Nachbarin diese Nutzung nicht mehr dulden. Sie verbot dem Verein die Durchfahrt. Der Verein klagte dagegen. Er verlangte ein sogenanntes Notwegrecht.
Die Vorgeschichte und das Problem
Der Verein hatte das Grundstück 1998 gekauft. Damals wurde vergessen, ein Wegerecht im Grundbuch einzutragen. Später kaufte der Verein noch ein zweites, unbebautes Grundstück dazu. Dieses zweite Grundstück liegt direkt neben dem Heim.
Für dieses zweite Grundstück gibt es theoretisch einen anderen Zugang. Es hat ein Recht, über den Parkplatz eines Supermarktes befahren zu werden. Der Verein wollte nun über diesen Supermarkt-Parkplatz und über das zweite eigene Grundstück zum Suchthilfezentrum fahren.
Das Problem war jedoch ein Hindernis aus der Natur. Auf der Grenze steht ein sogenannter „Knick“. Das ist ein bepflanzter Erdwall, der unter Naturschutz steht. Außerdem stehen dort Bäume. Die Stadt verweigerte die Erlaubnis, den Wall zu durchbrechen und die Bäume zu fällen.
Die Entscheidung der Vorinstanz
Das Oberlandesgericht hatte dem Verein recht gegeben. Es sagte: Der Verein darf den Weg über das Grundstück der Nachbarin nutzen. Es sei dem Verein nicht zuzumuten, erst lange gegen die Stadt zu klagen, um den Wall durchbrechen zu dürfen.
Notwegrecht: Möglichkeit der Errichtung einer Zufahrt über ein anderes Grundstück des Eigentümers des verbindungslosen Grundstücks
Außerdem entschied das Gericht: Der Verein muss der Nachbarin kein Geld dafür bezahlen. Der Grund dafür sei der Bebauungsplan. Dieser Plan sieht auf dem betroffenen Streifen ohnehin eine Verkehrsfläche vor. Deshalb habe die Nachbarin keinen finanziellen Schaden.
Das Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH)
Der Bundesgerichtshof musste nun das letzte Wort sprechen. Die Richter in Karlsruhe haben das Urteil der Vorinstanz teilweise bestätigt und teilweise aufgehoben. Sie haben dabei wichtige Grundsätze für das Nachbarrecht aufgestellt.
1. Muss man gegen die Stadt klagen? Der BGH stellte klar: Ein Notwegrecht ist ein schwerer Eingriff in das Eigentum des Nachbarn. Man darf es nur verlangen, wenn es absolut keine andere Möglichkeit gibt.
Wenn ein Eigentümer eine Zufahrt über sein eigenes Gelände bauen könnte, muss er das tun. Das gilt auch dann, wenn es teurer oder umständlicher ist. Wenn die Stadt eine Baugenehmigung oder eine Befreiung (zum Beispiel für das Fällen von Bäumen) ablehnt, muss der Eigentümer notfalls gegen die Stadt vor Gericht ziehen. Er darf nicht einfach den bequemeren Weg über das Grundstück des Nachbarn wählen. Das Zivilgericht muss eigenständig prüfen, ob eine Klage gegen die Stadt Erfolg haben könnte.
2. Warum bekommt der Verein trotzdem Recht? Obwohl der BGH streng ist, darf der Verein den Weg über das Grundstück der Nachbarin nutzen. Der Grund liegt im Detail. Das Wegerecht über den Supermarkt-Parkplatz gilt nur für das zweite, unbebaute Grundstück des Vereins.
Ein Wegerecht darf man nicht „dehnen“. Man darf nicht über den Supermarkt fahren, um zu einem ganz anderen Grundstück (dem Heim) zu gelangen. Das wäre rechtlich unzulässig. Da dieser Weg rechtlich versperrt ist, bleibt dem Verein nur der Weg über das Grundstück der Nachbarin. Deshalb besteht das Notwegrecht.
3. Muss der Verein dafür bezahlen? Hier widersprach der BGH der Vorinstanz deutlich. Wer ein fremdes Grundstück nutzt, muss dafür bezahlen. Das nennt man Notwegrente.
Das Oberlandesgericht hatte die Zahlung abgelehnt, weil die Fläche ohnehin als Weg geplant war. Der BGH sagte aber: Das ist falsch. Auch wenn im Bebauungsplan ein Weg eingezeichnet ist, bleibt es das private Eigentum der Nachbarin. Sie könnte die Fläche vielleicht an andere Anlieger vermieten oder verkaufen.
Wenn der Verein nun ein Notwegrecht bekommt, verliert das Grundstück der Nachbarin an Wert. Dieser Wertverlust muss ausgeglichen werden. Es ist egal, ob die Nachbarin die Fläche selbst als Weg nutzt. Sie hat Anspruch auf eine Geldrente.
Das Ergebnis
Der Verein hat gewonnen, was die Zufahrt angeht. Er darf weiterhin über den Parkplatz der Nachbarin fahren, weil es rechtlich keinen anderen Weg gibt.
Die Nachbarin hat aber beim Thema Geld gewonnen. Das Urteil, dass sie keine Entschädigung bekommt, wurde aufgehoben. Der Fall wurde an das Oberlandesgericht zurückverwiesen. Die Richter dort müssen nun ausrechnen, wie hoch die monatliche Rente ist, die der Verein an die Nachbarin zahlen muss. Sie müssen prüfen, wie stark der Wert des Grundstücks der Nachbarin durch die fremde Nutzung sinkt.
Was lernen wir daraus?
Dieses Urteil zeigt zwei wichtige Dinge für Grundstückseigentümer: Erstens: Wer ein gefangenes Grundstück hat, muss erst alle eigenen Möglichkeiten ausschöpfen. Dazu gehört auch der mühsame Weg durch die Instanzen der Verwaltungsgerichte, um eine eigene Zufahrt zu bauen. Man kann sich nicht einfach den Weg über den Nachbarn erzwingen, nur weil es schneller geht.
Zweitens: Ein Wegerecht ist streng an ein bestimmtes Grundstück gebunden. Man kann es nicht einfach nutzen, um auch zu anderen Grundstücken dahinter zu fahren. Wer das tut, handelt rechtswidrig. Und schließlich: Ein Notweg ist fast nie umsonst. Der Nachbar muss für die Belastung seines Eigentums finanziell entschädigt werden.
