Notwendigkeit der Bestellung eines Ergänzungspflegers bei Ausschluss der Aufhebung der Gemeinschaft in der Übertragungsurkunde
Das Oberlandesgericht (OLG) München hat in einem Beschluss vom 27. September 2021 (34 Wx 253/21) entschieden, dass bei einem Grundstücksüberlassungsvertrag, bei dem ein minderjähriges Kind durch
seinen sorgeberechtigten Elternteil vertreten wird und gleichzeitig ein Ausschluss der Aufhebung der Gemeinschaft vereinbart wird, ein Ergänzungspfleger bestellt werden muss.
Hintergrund und Problematik
Miteigentümergemeinschaft und Aufhebung:
Wenn mehrere Personen Miteigentümer eines Grundstücks sind, kann jeder Miteigentümer grundsätzlich die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen (§ 749 Abs. 1 BGB).
Dies führt in der Regel zur Zwangsversteigerung und Verteilung des Erlöses.
§ 749 Abs. 2 BGB erlaubt jedoch, dass die Miteigentümer vereinbaren, dieses Aufhebungsrecht auszuschließen.
§ 1010 Abs. 1 BGB regelt die Eintragung im Grundbuch, um diese Regelungen auch gegenüber Rechtsnachfolgern Wirksam werden zu lassen.
Vertretung Minderjähriger und Insichgeschäft:
Minderjährige werden grundsätzlich durch ihre Eltern vertreten (§§ 1626, 1629 BGB).
§ 181 BGB verbietet jedoch das sogenannte Insichgeschäft, bei dem ein Vertreter gleichzeitig für sich selbst und den Vertretenen handelt.
Eine Ausnahme gilt, wenn das Geschäft für den Minderjährigen lediglich rechtlich vorteilhaft ist.
§ 1909 Abs. 1 Satz 1 BGB regelt die Bestellung eines Ergänzungspflegers, wenn Eltern von der Vertretung ausgeschlossen sind.
Notwendigkeit der Bestellung eines Ergänzungspflegers bei Ausschluss der Aufhebung der Gemeinschaft in der Übertragungsurkunde
Entscheidung des OLG München
Das OLG München kam zu dem Schluss, dass die Vereinbarung des Ausschlusses der Aufhebung der Gemeinschaft für den minderjährigen Miteigentümer nicht lediglich rechtlich vorteilhaft ist.
Begründet wird diese Ansicht dadurch, dass der Minderjährige durch diese Vereinbarung ein Recht an seinem Eigentum zugunsten der anderen Miteigentümer einräumt.
Kein lediglich rechtlicher Vorteil:
Das Gericht betonte, dass die Beurteilung, ob ein Geschäft rechtlich vorteilhaft ist, rein rechtlich und nicht wirtschaftlich erfolgen muss.
Im vorliegenden Fall belastet die Vereinbarung den Miteigentumsanteil des Minderjährigen, da er nicht mehr frei über die Aufhebung der Gemeinschaft entscheiden kann.
Der Unterschied zu Fällen, in denen ein Nießbrauch oder ähnliche Belastungen bestehen, besteht darin, dass diese Belastungen oft schon vor dem Erwerb bestehen.
Insichgeschäft und Ergänzungspfleger:
Da die sorgeberechtigte Mutter im vorliegenden Fall gleichzeitig für sich selbst und ihre minderjährige Tochter handelte, lag ein unzulässiges Insichgeschäft vor.
Daher war die Bestellung eines Ergänzungspflegers notwendig, um die Interessen des Kindes zu wahren.
Auswirkungen auf die Auflassung:
Das OLG entschied zudem, dass der Mangel der fehlenden Bewilligung des Ergänzungspflegers auch die Eintragung der Auflassung im Grundbuch verhindert.
Dies gilt unabhängig davon, ob man von einem einheitlichen oder getrennten Eintragungsantrag ausgeht, da ein innerer Zusammenhang zwischen Auflassung und dem Ausschluss der Aufhebung besteht.
Praktische Bedeutung
Die Entscheidung des OLG München hat erhebliche praktische Auswirkungen für die notarielle Praxis. Notare müssen bei Grundstücksüberlassungen an Minderjährige,
bei denen ein Ausschluss der Aufhebung der Gemeinschaft vereinbart wird, entweder:
Sicherstellen, dass der Ausschluss bereits vor der Überlassung in einer gesonderten Urkunde ohne Mitwirkung des Minderjährigen vereinbart wird, oder
rechtzeitig vor der Beurkundung der Überlassung die Bestellung eines Ergänzungspflegers veranlassen, um Verzögerungen im Grundbuchverfahren zu vermeiden.
Zusammenfassend ist die Entscheidung relevant, da sie verdeutlicht, dass bei Grundstücksübertragungen an Minderjährige, in denen ein Ausschluss der Gemeinschaft beschlossen wird,
ein Interessenkonflikt entsteht, welcher im Normalfall die Bestellung eines Ergänzungspflegers nötig macht.
