OLG Düsseldorf I-3 Wx 270/16

OLG Düsseldorf I-3 Wx 270/16

Zusammenfassung RA und Notar Krau

Sachverhalt:

Eine Maklerin beantragte Einsicht in die Grundakte eines Grundstücks, um die ihr vermeintlich zustehenden Maklerprovisionsansprüche gegen die Verkäufer und Käufer des Grundstücks durchsetzen zu können.

Sie stützte ihren Anspruch auf einen Makleralleinauftrag mit den Verkäufern und die Behauptung, die Käufer über ein von ihr geschaltetes Inserat vermittelt zu haben.

Die Maklerin hatte bereits Einsicht in eine notarielle Urkunde aus dem Jahr 2011 erhalten, die ein Kaufangebot der Verkäufer an die Käufer und einen Mietvertrag zwischen den Parteien enthielt.

Da der Eigentumswechsel erst 2015 erfolgte, vermutete die Maklerin, dass die Käufer das Kaufangebot von 2011 angenommen hatten und die Verkäufer und Käufer die vertragliche Konstruktion gewählt hatten, um sie um ihre Provision zu bringen.

Um dies zu überprüfen und weitere Voraussetzungen ihrer Provisionsansprüche zu beurteilen, beantragte sie Einsicht in die Auflassungserklärung vom 13. Mai 2015.

Das Grundbuchamt lehnte die Einsicht mit der Begründung ab, dass die Maklerin kein berechtigtes Interesse an der Einsicht habe.

OLG Düsseldorf I-3 Wx 270/16

Entscheidung des OLG Düsseldorf:

Das OLG Düsseldorf bestätigte die Entscheidung des Grundbuchamts und wies die Beschwerde der Maklerin zurück.

Begründung:

Das OLG Düsseldorf führte aus, dass die Einsicht in das Grundbuch gemäß § 12 Abs. 1 GBO jedem gestattet ist, der ein berechtigtes Interesse darlegt.

Ein solches Interesse ist gegeben, wenn ein verständiges, durch die Sachlage gerechtfertigtes Interesse des Antragstellers dargelegt wird.

Im vorliegenden Fall erstrebte die Maklerin eine sogenannte erweiterte Grundbucheinsicht gemäß § 12 Abs. 3 Nr. 1 GBO, die über den in § 12 Abs. 1 GBO genannten Inhalt hinausgeht.

Sie wollte Einsicht in die Auflassungserklärung nehmen, um die ihr vermeintlich zustehenden Maklerprovisionsansprüche gegen die Verkäufer und Käufer des Grundstücks durchsetzen zu können.

Das OLG Düsseldorf entschied, dass die Maklerin kein berechtigtes Interesse an der Einsicht in die Auflassungserklärung hat.

OLG Düsseldorf I-3 Wx 270/16

Zentrale Argumente des Gerichts:

• Schuldrechtliche Verträge nicht Teil des Grundbuchinhalts: Schuldrechtliche Verträge und Abreden gehören nicht zu demjenigen Grundbuchinhalt, auf dessen Publizität § 12 Abs. 1 GBO zielt. Die uneingeschränkte Gestattung einer Einsicht in die Grundakten kann das informationelle Selbstbestimmungsrecht der Vertragsparteien in weit stärkerem Maße berühren als die bloße Einsichtnahme in den Grundbuchinhalt.
• Gesteigerte Anforderungen an die Darlegung des berechtigten Interesses: Zur Rechtfertigung dieses erheblichen Grundrechtseingriffs ist eine besonders sorgfältige und strenge Prüfung, ob tatsächlich ein berechtigtes Interesse des Antragstellers an der Einsicht vorliegt, geboten. Im Falle des Einsichtsgesuchs eines Maklers in eigener Sache verlangt die Rechtsprechung, dass für die Entstehung eines Provisionsanspruchs des Maklers nicht nur eine gewisse, sondern eine, durch belegte Tatsachen erhärtete, ganz beträchtliche Wahrscheinlichkeit sprechen muss.  
• Mangelnde Wahrscheinlichkeit des Provisionsanspruchs: Im vorliegenden Fall fehlte es an einer solchen Wahrscheinlichkeit. Die Maklerin hatte lediglich behauptet, die Käufer über ein von ihr geschaltetes Inserat vermittelt zu haben. Dies war jedoch nicht durch belegte Tatsachen objektiviert.
• Ungerechtfertigte Bevorzugung der Maklerin: Die Mitteilung des Urkundeninhalts an die Maklerin liefe darauf hinaus, sie gegenüber anderen Fällen, in denen Makler Provisionsansprüche durchzusetzen trachten, ungerechtfertigt zu bevorzugen, und dies auf Kosten einer Beeinträchtigung des informationellen Selbstbestimmungsrechts sowohl der Verkäufer als auch der Käufer.
• Verweis auf den Zivilrechtsweg: Die Maklerin wäre in anderen Fällen, in denen Dritte nicht von vornherein auf den Inhalt von Vereinbarungen zwischen den Vertragsparteien zugreifen können, darauf verwiesen, entweder Stufenklage nach § 254 ZPO oder eine Auskunftsklage in Klagehäufung mit einer Leistungsklage gegen ihre Vertragspartner zu erheben. Es obläge dann dem Prozessgericht, darüber zu befinden, ob und in welchem Umfang die Vertragspartner der Maklerin auskunftspflichtig sind.

OLG Düsseldorf I-3 Wx 270/16

Fazit:

Das OLG Düsseldorf hat entschieden, dass Makler kein Recht auf Einsicht in die Grundakte haben, wenn sie lediglich ihre eigenen Provisionsansprüche verfolgen wollen und keine ganz beträchtliche Wahrscheinlichkeit für das Bestehen dieser Ansprüche besteht. Die Maklerin wurde auf den Zivilrechtsweg verwiesen, um ihre Ansprüche geltend zu machen.