OLG Frankfurt am M 2 U 19/16

OLG Frankfurt am M 2 U 19/16 Gewerbliches Zwischenmietverhältnis bei Weitervermietung als Werkswohnung, Berufungsverfahren, Interessenlage

Oberlandesgericht Frankfurt am Main
Urt. v. 23.09.2016, Az.: 2 U 19/16
Gewerbliches Zwischenmietverhältnis bei Weitervermietung als Werkswohnung

vorgehend: LG Frankfurt am Main – 15.01.2016 – AZ: 2-8 O 258/15

Leitsatz:

OLG Frankfurt am M 2 U 19/16

Bei Weitervermietung einer gewerblich angemieteten Wohnung als Werkswohnung für einen Arbeitnehmer des Hauptmieters kann die gesetzliche Regelung über gewerbliche Zwischenvermietung bei vergleichbarer Interessenlage entsprechend anwendbar sein, wenn der Hauptmieter die Wohnung zu marktgerechten Bedingungen weitervermietet hat und davon ausgegangen werden kann, der Eigentümer hätte die Wohnung zu vergleichbaren Bedingungen auch unmittelbar vermietet.
Tenor:

Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Landgerichts Frankfurt a.M. – 8. Zivilkammer – vom 15.1.2016 (Az.: 2-08 O 258/15) wird zurückgewiesen.

Der Kläger hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

Dieses Urteil und das angefochtene Urteil sind ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Dem Kläger wird nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aus dem Urteil zu vollstreckenden Betrages abzuwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.

Die Revision wird zugelassen.

Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 9.426,36 € festgesetzt.

Gründe

OLG Frankfurt am M 2 U 19/16

I.

Die A AG, Stadt1., deren Rechtsnachfolger in der Vermieterposition der Kläger ist, schloss unter dem 16.2.1965 mit der B AG, Stadt1, deren Rechtsnachfolgerin die Beklagte zu 1) ist, einen Mietvertrag über die Wohnung in der X-straße … in Stadt1, 1. Obergeschoß rechts, mit einer Wohnfläche von 108,95 m² für die Zeit vom 1.3.1965 an zu einem monatlichen Mietzins von zunächst 275,- DM zuzüglich einer Antennenumlage von 3,- DM (Blatt 7 ff. der Akte) sowie einen entsprechenden Vertrag über Zentralheizungslieferung (Blatt 11 f. der Akte). Die B AG mietete in den 60er und 70er Jahren in großem Umfang Wohnungen an, unter anderem die oben genannte Wohnung, um diese ihren Arbeitnehmern zur Verfügung stellen zu können. Dies war der A AG bekannt.

Der Beklagte zu 2) war Arbeitnehmer der B AG. Mit Untermietvertrag vom 15.3.1971 (Blatt 66 ff. der Akte) vermietete die B AG die oben genannte Wohnung an den Beklagten zu 2) sowie dessen Ehefrau, die Beklagte zu 3) für die Zeit vom 1.5.1971 an zu einem monatlichen Mietzins von seinerzeit 573,- DM. In das Vertragsformular wurde als sonstige Vereinbarung unter § 16 Ziffer 6. die Klausel eingefügt, dass die Wohnung als Werkswohnung der B AG im Sinne der gesetzlichen Bestimmungen gelte.

Das Schreiben der B AG vom 18.2.1971 (Blatt 70 der Akte) sei Bestandteil dieses Mietvertrages. In diesem Schreiben ist ausgeführt, dass die Wohnung dem Kläger und den zu seinem Haushalt zählenden Familienmitgliedern für die Dauer seiner Betriebszugehörigkeit bzw. Vertragsdauer zur Benutzung zur Verfügung stehe. Der Beklagte zu 2) verpflichte sich, die Wohnung prompt an die B AG zurückzugeben, falls er aus deren Diensten ausscheide. Der Beklagte zu 2) unterzeichnete eine Einverständniserklärung mit dem Schreiben auf diesem.

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Die Konditionen des Haupt- und des Untermietvertrages waren jeweils gleich und entsprachen den marktüblichen Bedingungen. Mieterhöhungen und Erhöhungen der Betriebskosten wurden in beiden Verträgen in gleicher Weise geltend gemacht. Die Korrespondenz mit den Beklagten zu 2) und 3) erfolgte teilweise ohne Einschaltung der B AG unmittelbar mit der Hauptvermieterin, der A AG.

Im Jahre 1994 geriet die B AG in wirtschaftliche Schwierigkeiten, drei Jahre später die A AG. Diese veräußerte die Liegenschaften in der X-straße an den Kläger, welcher die Wohnungen als Sondereigentum vermarkten möchte.

Die B AG erstellte einen Restrukturierungsplan – Sozialplan vom 21.6.1994 (Auszug Blatt 124 f. der Akte), der in Ziffer 9.4 eine Regelung über die Werkswohnungen enthält. Hiernach konnten die zur Verfügung gestellten Werkswohnungen von den betreffenden Mitarbeitern zu den bisherigen Vertragsbedingungen für zwei Jahre weitergenutzt werden. Mitarbeiter, die bei ihrem Ausscheiden das 55. Lebensjahr vollendet hätten, würden wie Pensionäre behandelt und könnten somit auf ihren Wunsch die Wohnung weiterhin zu den jeweils gültigen Konditionen nutzen.

Das Arbeitsverhältnis des seinerzeit 5X Jahre alten Beklagten zu 2) mit der B AG endete mit Ablauf des 31.12.1994 aufgrund des Aufhebungsvertrages vom 26.8.1994 (Blatt 120 ff. der Akte). In diesem wurde geregelt, dass der Beklagte zu 2) berechtigt sei, die von ihm gemietete Werkswohnung weiterhin zu den für die Pensionäre der B AG geltenden Konditionen, welche ihm mitgeteilt worden seien, zu bewohnen.

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Mit Anwaltsschreiben vom 9.12.2014 (Blatt 16 ff. der Akte) ließ der Kläger der Beklagten zu 1) gegenüber die Kündigung des Mietverhältnisses zum Ablauf der Kündigungsfrist am 30.6.2015 erklären. Mit weiterem Anwaltsschreiben vom selben Tage ließ der Kläger die Beklagten zu 2) und 3) unter Berufung auf die Kündigung des Hauptmietverhältnisses zur Räumung und Herausgabe der Wohnung bis spätestens am 30.6.2015 auffordern. Die Beklagten lehnten dies unter Berufung auf einen Übergang des Untermietverhältnisses auf den Kläger ab. Die Miete für die Wohnung beträgt gegenwärtig monatlich 785,53 €.

Mit seiner Klage verlangt der Kläger von den Beklagten Räumung und Herausgabe der Wohnung sowie von der Beklagten zu 1) Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten. Die Beklagten wenden sich hiergegen und verlangen im Wege der Widerklage Feststellung, dass der Kläger vom 1.7.2015 an als Vermieter in die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag vom 15.3.1971 zwischen der Beklagten zu 1) und den Beklagten zu 2) und 3) betreffend die Wohnung in der X-straße …, 1. Obergeschoß rechts, in Stadt1 eingetreten und die Beklagte zu 1) entsprechend aus dem Mietvertrag ausgetreten sei. Wegen der weiteren Einzelheiten wird zunächst auf den Tatbestand des erstinstanzlichen Urteils Bezug genommen.

Das Landgericht hat die Klage durch Urteil vom 15.1.2016, dem Kläger zugestellt am 26.1.2016, abgewiesen und der Widerklage stattgegeben. Zur Begründung hat es im wesentlichen ausgeführt, dem Kläger stehe gegen die Beklagten ein Anspruchs auf Räumung und Herausgabe der Wohnung nicht zu, da er zwar das Hauptmietverhältnis wirksam gekündigt habe, er aber hierdurch entsprechend der gesetzlichen Regelung des § 565 BGB über gewerbliche Zwischenmietverhältnisses in den Mietvertrag mit den Beklagten zu 2) und 3) anstelle der Beklagten zu 1) eingetreten sei.

Zwar liege ein gewerbliches Zwischenmietverhältnis mangels Gewinnerzielungsabsicht nicht vor. Der allgemeine Gleichheitsgrundsatz des Artikel 3 Abs. 1 GG gebiete aber eine entsprechende Anwendung der genannten gesetzlichen Regelung, da die Interessenlage vergleichbar sei. Ein Arbeitgeber verfolge mit einer derartigen Untervermietung jedenfalls auch wirtschaftliche Interessen. Diese lägen zwar nicht in der Erzielung einer Mietdifferenz und einem daraus resultierenden Gewinn, aber in dem Bestreben, für das Unternehmen Arbeitnehmer an sich zu binden.

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Auch wenn die Vermietung eine soziale Komponente beinhalten möge, so diene sie sie gleichwohl im wesentlichen dem Geschäftsbetrieb der Arbeitgeberin. Die Schutzwürdigkeit des anmietenden Arbeitnehmers sei ohnehin mit der des Vertragspartners des gewerblichen Zwischenvermieters vergleichbar. Mit der Beendigung des aktiven Arbeitsverhältnisses habe die Schutzwürdigkeit des Endmieters noch zugenommen. Der A AG könne sich der Zweck der Anmietung der Räumlichkeiten nicht verschlossen haben.

Auf Seiten der B AG habe die Aufrechterhaltung der Vermietung mittels des Sozialplans erkennbar der Reduzierung oder dem Ausschluß von Abfindungs- oder Ausgleichsforderungen der betroffenen Arbeitnehmer und damit einem wirtschaftlichen Interesse der Arbeitgeberin gedient. Daraus ergebe sich zugleich die Begründetheit der Feststellungswiderklage. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Begründung des Urteils verwiesen.

Mit seiner am 25.2.2016 eingegangenen und nach Verlängerung der Begründungsfrist bis zum 26.4.2016 am 25.4.2016 begründeten Berufung verfolgt der Kläger sein Klagebegehren weiter. Er ist der Ansicht, die Beklagte zu 1) schulde bereits als Mieterin Räumung und Herausgabe unabhängig davon, ob sie selbst auch Besitz an dem Mietobjekt habe. Er ist der Ansicht, er sei nicht in den Untermietvertrag mit den Beklagten zu 2) und 3) eingetreten.

Die Regelung des § 565 BGB sei weder unmittelbar noch entsprechend anwendbar. Die Interessenlage sei mit der eines Zwischenmietverhältnisses nicht vergleichbar. Die B AG habe mit der Weitervermietung der Wohnung nicht eine Gewinnerzielung beabsichtigt, sondern andere, nämlich arbeitsrechtliche und Fürsorgezwecke verfolgt. Dies habe sich erst sekundär zum Wohl des eigenen Unternehmens ausgewirkt.

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In dem Mietpreis, den der Arbeitgeber von seinem Arbeitnehmer verlange, werde das bestehende Arbeitsverhältnis wiedergespiegelt. Es könne daher nicht unterstellt werden, die Beklagten zu 2) und 3) hätten den Endmietvertrag direkt mit der Rechtsvorgängerin des Klägers abgeschlossen, wenn diese die Wohnung auf dem freien Wohnungsmarkt angeboten hätte.

Diese habe vielmehr als Eigentümerin ein schutzwürdiges Interesse daran gehabt, die Nutzung der Wohnung durch von dem Zwischenmieter ausgesuchte Personen an den Fortbestand des Hauptmietverhältnisses mit dem Zwischenmieter zu binden. Für eine analoge Anwendung der genannten Vorschrift fehle es sowohl an einer Regelungslücke als auch an der einer gewerblichen Weitervermietung vergleichbaren Interessenlage.

Das enge Verhältnis zwischen den Beklagten zu 2) und 3) als Endmietern und der B AG als Zwischenvermieterin, welches sich aus der Vermietung im Rahmen eines Arbeitsverhältnisses ergebe, spreche für die Annahme einer typischen Untermiete. Die Beklagten zu 2) und 3) hätten deshalb nicht davon ausgehen können, ihnen käme auch außerhalb des Arbeitsverhältnisses des Beklagten zu 2) Mieterschutz zugute.

Die Schutzwürdigkeit der Beklagten zu 2) und 3) habe auch nicht mit der Beendigung des aktiven Arbeitsverhältnisses des Beklagten zu 2) zugenommen. Schließlich müsse jedenfalls eine Abwägung auch mit seinen Interessen vorgenommen werden. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Schriftsatz vom 25.4.2016 (Blatt 206 ff. der Akte) Bezug genommen.

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Der Kläger beantragt,

die Beklagten unter Aufhebung des Urteils des Landgerichts Frankfurt a.M., Az. 2-08 O 258/15, zu verurteilen, die Wohnung in der Liegenschaft Stadt1, X-straße …, 1. Obergeschoß rechts, bestehend aus drei Zimmern, einer Kammer, einer Küche, einer Diele, einem Bad und einem Keller zu räumen und an ihn herauszugeben,

die Beklagte zu 1) zu verurteilen, seine vorgerichtlichen anwaltlichen Kosten in Höhe von 455,44 € zuzüglich Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 8.8.2015 an ihn zu zahlen,

die Widerklage abzuweisen.

Die Beklagten beantragen,

die Berufung zurückzuweisen,

hilfsweise,

der Beklagten zu 1) nachzulassen, die Zwangsvollstreckung gemäß § 712 ZPO gegen Sicherheitsleistung abzuwenden.

Sie berufen sich auf die Begründung des Landgerichts sowie auf ihren erstinstanzlichen Vortrag. Für die Anwendbarkeit des § 565 BGB reiche das eigene wirtschaftliche Interesse der B AG an der ausgeübten Vermietertätigkeit aus. Die Möglichkeit, Arbeitnehmern qualitativ gute Werkswohnungen anbieten zu können, bringe für ein Unternehmen einen entscheidenden Wettbewerbsvorteil. Auch für die A AG sei das Vertragsverhältnis vorteilhaft gewesen.

Die B AG habe nur Mitarbeitern aus leitenden Positionen eine entsprechende Werkswohnung zur Verfügung gestellt, die mithin bonitätsstark seien. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Schriftsatz des Prozeßbevollmächtigten der Beklagten zu 1) vom 10.6.2016 (Blatt 241 ff. der Akte) und auf den Schriftsatz des Prozeßbevollmächtigten der Beklagten zu 2) und 3) vom 20.6.2016 (Blatt 253 ff. der Akte) verwiesen.

II.

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Die Berufung des Klägers ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und ebenso begründet worden (§§ 511, 517, 519 f. ZPO). In der Sache hat sie jedoch im Ergebnis keinen Erfolg. Die Klage ist nicht begründet. Die Widerklage ist begründet.

Dem Kläger steht gegen die Beklagte zu 1) als Mieterin und gegen die Beklagten zu 2) und 3), denen die B AG als Rechtsvorgängerin der Beklagten zu 1) und vormalige Hauptmieterin den Gebrauch der Mietsache überlassen hatte, ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung im 1. Obergeschoß rechts des Anwesens X-straße … in Stadt1 nicht zu (§ 546 Abs. 1 u. 2 BGB). Denn die Beklagten zu 2) und 3) sind weiterhin als Mieter der Wohnung zum Besitz an ihr berechtigt (§ 535 Abs. 1 BGB).

Zwar ist das Hauptmietverhältnis des Klägers mit der Beklagten zu 1), aus welchem die Beklagten zu 2) und 3) ihr Besitzrecht ableiten, aufgrund der Kündigungserklärung des Klägers vom 9.12.2014 mit Ablauf des 30.6.2015 wirksam beendet worden (§ 580 Abs. 2 BGB). Die Beklagten wenden sich hiergegen nicht. Infolge der Kündigung des Hauptmietverhältnisses ist aber das Untermietverhältnis zwischen der Beklagten zu 1) als Rechtsnachfolgerin der B AG und den Beklagten zu 2) und 3) gemäß Untermietvertrag vom 15.3.1971 auf den Kläger als Vermieter übergegangen (entsprechend § 565 Abs. 1 S. 1 BGB).

Allerdings handelte es sich bei dem Mietverhältnis zwischen dem Kläger und der Beklagten zu 1) nicht um ein gewerbliches Zwischenmietverhältnis im Sinne des § 565 Abs. 1 S. 1 BGB, so dass diese Vorschrift nicht unmittelbar anwendbar ist. Der zwischen den damaligen Vertragsparteien vereinbarte Nutzungszweck für die vermietete Wohnung bestand nicht in der gewerblichen Weitervermietung der Wohnung, da die beabsichtigte Weitervermietung nicht dem Zweck dauernder Gewinnerzielung aus der Zwischenvermietung dienen sollte.

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Zwar war Zweck des Mietvertrages vom 16.2.1965 erkennbar die Weitervermietung der Wohnung durch die B AG, da es sich bei dem Mietgegenstand um eine Wohnung handelt, dementsprechend in § 1 des Mietvertrages die Benutzung als Wohnung vereinbart war und die B AG keine eigenen Wohnzwecke verfolgte, da sie als Gesellschaft selbst nicht “wohnen” konnte (vgl. BGH, NJW 2008, 3361; OLG Frankfurt a.M., Urteil vom 13.9.2013, Az. 2 U 269/12).

Der Zweck der Weitervermietung durch die B AG war auf Seiten der A AG unstreitig bekannt. Die B AG mietete seinerzeit von ihr diverse Wohnungen an, unter anderem die streitgegenständliche Wohnung, um diese an ihre Arbeitnehmer weitervermieten zu können.

Die B AG handelte aber insofern nicht gewerblich, da es an der erforderlichen geschäftsmäßigen, auf Dauer gerichteten, mit der Absicht der Gewinnerzielung oder im eigenen wirtschaftlichen Interesse ausgeübten Vermietungstätigkeit der B AG fehlte (vgl. hierzu BGH, NJW 2016, 1086 ff. m.w.N.; vgl. aber Ghassemi-Tabar/Guhling/Weitemeyer, Gewerberaummiete, 1. Aufl. 2015, § 565, Rdnrn. 12 ff., 15 m.w.N.).

Nach dem von dem Kläger nicht bestrittenen Vortrag der Beklagten vermiete die B AG die Wohnungen zu den gleichen Mieten und Betriebskostenentgelten an ihre Endmieter weiter, wie sie sich aus ihren Vereinbarungen mit der A AG aus dem Hauptmietvertrag ergaben. Mit der Weitervermietung verfolgte sie andere als Gewinninteressen, wenn auch diese Vermietungen an Arbeitnehmer ihrer insgesamt gewerblichen Tätigkeit zuzuordnen sind (vgl. hierzu Ghassemi-Tabar/Guhling/Weitemeyer, a.a.O., § 565, Rdnr. 15 m.w.N.).

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Mit dem Angebot von Wohnungen als Werkswohnungen schuf die B AG im eigenen Interesse Anreize für qualifizierte Arbeitnehmer, eine Tätigkeit bei ihr aufzunehmen und an diesem Arbeitsverhältnis festzuhalten, weil mit ihm die Nutzungsmöglichkeit an der Wohnung verbunden war.

Denn bei einer Weitervermietung als Werkswohnung sollte dem Mieter die Wohnung entsprechend dem als Bestandteil des Untermietvertrages gemäß dessen § 16 Ziffer 6 mitvereinbarten Schreiben der B AG vom 18.7.1971 nur für die Dauer der Betriebszugehörigkeit zur Verfügung stehen. Nach Ausscheiden aus dem Dienst sollte der Mieter verpflichtet sein, die Wohnung unverzüglich an die B zurückzugeben. Damit könnte sie zugleich die von einem ausscheidenden Mitarbeiter bisher genutzte Wohnung nachfolgend einem neuen Mitarbeiter in gleicher Weise zur Verfügung stellen.

Die Weitervermietung der von der B AG ihrerseits angemieteten Wohnungen diente neben den genannten Interessen der B AG vor allem auch den Interessen der Endmieter, die auf diesem Wege leichter angemessenen und für sie erschwinglichen Wohnraum, noch dazu in Betriebsnähe anmieten konnten, als wenn ihnen hierfür lediglich der allgemeine Wohnungsmarkt zur Verfügung gestanden hätte.

Die gesetzliche Regelung des § 565 BGB ist aber entsprechend auf das Verhältnis zwischen dem Kläger und den Beklagten zu 2) und 3) anzuwenden. Dabei scheidet die hierfür erforderliche planwidrige Regelungslücke nicht etwa deshalb aus, weil der Gesetzgeber den Regelungsgehalt der Vorschrift auf gewerbliche Zwischenvermietung beschränkt hat (vgl. Ghassemi-Tabar/Guhling/Weitemeyer, a.a.O., § 565, Rdnr. 16; a.M. BayObLG, NJW-RR 1996, 73 ff.).

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Der Gesetzgeber hat im Mietrechtsreformgesetz vom 25.6.2001 (BGBl. I S. 1149) in der neuen Fassung des § 565 BGB die vorangegangene Regelung über gewerbliche Zwischenmietverhältnisse in § 549 a BGB ohne inhaltliche Änderungen übernommen und damit zum Ausdruck gebracht, dass es bei der Begrenzung des Anwendungsbereichs dieser Vorschrift auf gewerbliche Zwischenmietverhältnisse bleiben sollte (vgl. BT-Drucks. 14/4553 S. 63).

Dennoch ist hieraus ein gesetzgeberischer Wille, es für all jene Konstellationen, in denen eine Gewerblichkeit der Weitervermietung fehlt, die Interessenlage der Beteiligten aber ansonsten mit der von § 565 BGB erfaßten vergleichbar ist, bei dem vor Einführung des § 549 a BGB a.F. bestehenden Rechtszustand zu lassen, nicht eindeutig feststellbar.

Vielmehr ist anzunehmen, dass sich der Gesetzgeber hierzu keine Gedanken gemacht hat, so dass durchaus eine planwidrige Regelungslücke besteht (vgl. Ghassemi-Tabar/Guhling/Weitemeyer, a.a.O., § 565, Rdnr. 16; Kunze, NZM 2012, 740 ff., 748 f.).

Unter Berücksichtigung der Interessenlage der an den Mietverhältnissen Beteiligten und unter Beachtung des verfassungsrechtlichen Gleichbehandlungsgebots des Artikel 3 Abs. 1 GG erscheint eine entsprechende Anwendung des § 565 BGB auf die Rechtsverhältnisse der Beteiligten als geboten mit der Folge, dass der Kläger infolge seiner Kündigung des Hauptmietverhältnisses in das Untermietverhältnis der Beklagten zu 1) mit den Beklagten zu 2) und 3) eingetreten ist.

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Dabei reicht allein eine Anwendung des sozialen Mieterschutzes der §§ 573 ff. BGB zu Gunsten der Beklagten zu 2) und 3) im Verhältnis zum Kläger als Eigentümer des Mietobjekts nicht aus (so BGH, NJW 2003, 3054 f. [BGH 30.04.2003 – VIII ZR 162/02]; ZMR 2003, 816 f.).

Vielmehr ist mit dem Eintritt des Klägers in den Untermietvertrag mit den Beklagten zu 2) und 3) in entsprechender Anwendung des § 565 Abs. 1 S. 1 BGB gerade der nach der Intention des Gesetzgebers zu vermeidende vor der Einführung des § 549 a BGB a.F. bestehende vertragslose Zustand zwischen dem Hauptmieter und den Untermietern zu vermeiden.

Die infolge des Kündigungsschutzes berechtigte Weiternutzung der Wohnung durch die Beklagten zu 2) und 3) erfordert das Bestehen gegenseitiger Rechte und Pflichten im Verhältnis der Beteiligten, was gerade die Annahme eines Vertragsverhältnisses notwendig werden läßt (vgl. Ghassemi-Tabar/Guhling/Weitemeyer, a.a.O., § 565, Rdnr. 17; siehe auch BayObLG, NJW-RR 1996, 76 ff.).

Die Interessenlage der Beteiligten gebietet unter Berücksichtigung der konkreten Umstände des Einzelfalls eine entsprechende Anwendung der Bestimmung des § 565 BGB. Hierfür reichte es allerdings nicht aus, dass die Beklagten zu 2) und 3) als Mieter schutzbedürftig sind. Nach den im Rahmen des Untermietverhältnisses getroffenen Vereinbarungen kam den Beklagten zu 2) und 3) in diesem Rechtsverhältnis grundsätzlich der gesetzliche Kündigungsschutz für Mieter zugute.

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Die B AG als Rechtsvorgängerin der Beklagten zu 1) hatte mit ihnen allerdings die Vereinbarung der Überlassung der Wohnung als Werkswohnung und nur für die Dauer der Betriebszugehörigkeit des Beklagten zu 2) bei der B AG vereinbart.

Dies bedeutete zwar grundsätzlich, dass für sie nach Beendigung des Dienstverhältnisses lediglich noch der für Werkswohnungen modifizierte gesetzliche Kündigungsschutz für Werksdienstwohnungen galt (§§ 565 b BGB a.F. bzw. §§ 576 ff. BGB n.F.).

Nach dem Aufhebungsvertrag des Beklagten zu 2) mit der B AG vom 26.8.1994 war der zu diesem Zeitpunkt 5X-jährige Beklagte zu 2) aber berechtigt, die Wohnung weiterhin zu den für die Pensionäre geltenden Konditionen zu bewohnen. Ausweislich Ziffer 9.4 des vorgelegten Sozialplans der B AG vom 21.6.1994 können Pensionäre auch nach ihrem Ausscheiden aus den Diensten der B AG auf ihren Wunsch die ihnen zur Verfügung gestellten Wohnungen weiterhin zu den jeweils gültigen Konditionen nutzen.

Auf andere Weise hatte die B die Interessen der Beklagten zu 2) und 3) als Endmieter insbesondere im Verhältnis zur Hauptvermieterin nicht schon bei der Vertragsgestaltung berücksichtigt (hierzu vgl. BGH, NJW 2016, 1086 ff. [BGH 20.01.2016 – VIII ZR 311/14]).

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Die gebotene Abwägung aller beteiligter Interessen führt aber zu einem Überwiegen der Interessen der Beklagten zu 2) und 3), die Wohnung weiterhin im Rahmen eines Mietverhältnisses zu nutzen, und einem Zurücktreten der Interessen des Klägers, die Wohnung nach Beendigung des Hauptmietvertrages zurückzuerhalten, da eine der gewerblichen Weitervermietung hinreichend entsprechende Interessenlage der Beteiligten vorliegt.

Zwar bestehen keine Anhaltspunkte dafür, dass die A AG in ihrem eigenen Interesse die B AG als Zwischenmieterin eingeschaltet hätte, was der Weitervermietung im Rahmen des sogenannten Bauherrenmodells vergleichbar sein und demzufolge schon aus diesem Grunde nach dem verfassungsrechtlichen Gleichbehandlungsgrundsatz (Artikel 3 Abs. 1 GG) die Erstreckung des gesetzlichen Mieterschutzes auf diese Vertragsgestaltung erfordern könnte (vgl. BVerfG, NJW 1991, 2272 f. [BVerfG 11.06.1991 – 1 BvR 538/90]). Vielmehr sprechen die Umstände, soweit sie aus dem Vortrag der Parteien ersichtlich sind, dafür, dass die Vermietung der Wohnung an die B AG wie oben dargelegt gerade im Interesse der B AG selbst erfolgte.

Es bestanden aber auch keine gewichtigen Interessen der A AG oder nunmehr des Klägers, die Wohnung nach Beendigung des Hauptmietvertrages zurückzuerhalten, die eine Verkürzung des ansonsten bestehenden Kündigungsschutzes für die Beklagten zu 2) und 3) rechtfertigten könnten. Die A AG beabsichtigte zum Zeitpunkt des Abschlusses des Hauptmietvertrages am 16.2.1965, die Wohnung ebenso wie die übrigen Wohnungen durch Vermietung zu nutzen.

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Sie wußte, dass die B AG die Wohnung an einen Mieter zur Nutzung als Werkswohnung vermieten wollte und die B AG diesem gegenüber an die gesetzlichen Vorschriften über den Mieterschutz gebunden sein werde. Die A AG hatte die Wohnung – ebenso wie die anderen an die B vermieteten Wohnungen – errichtet, wie sich aus dem von der Beklagten zu 1) vorgelegten Schreiben der B AG an die A AG vom 19.7.1965 zu ergeben scheint, das auf Baukosten und hierzu geleistete Zuschüsse Bezug nimmt.

Es kann nicht festgestellt werden, dass die B AG die Wohnung tatsächlich nicht zu marktgerechten Bedingungen weitervermietet hätte. In diesem Fall wäre allerdings zu beachten, dass die Möglichkeiten des Vermieters, im nachhinein gegenüber dem Endmieter eine marktgerechte Miete durchzusetzen, im Hinblick auf die für eine Mieterhöhung geltenden Beschränkungen gering sind (§§ 557 ff. BGB; vgl. BayObLG, NJW-RR 1996, 73 ff. [BayObLG 28.07.1995 – RE-Miet 4/94]), was zu seiner nicht gerechtfertigten Benachteiligung führen könnte.

Allerdings kann nach dem Vortrag der Parteien nicht beurteilt werden, ob die im Mietvertrag vom 16.2.1965 vereinbarte Miete von monatlich 278,- DM seinerzeit der ortsüblichen Miete entsprach oder die A AG auf dem allgemeinen Wohnungsmarkt eine höhere Miete hätte erzielen können.

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Möglicherweise hatte sich der Umstand, dass die Wohnung lediglich als Werkswohnung vermietet wurde und daher wie dargelegt grundsätzlich nur ein eingeschränkter Kündigungsschutz besteht, auf die Höhe des vereinbarten Mietzinses oder auf sonstige Bedingungen des Untermietvertrages ausgewirkt. Zum gegenwärtigen Zeitpunkt entspricht die zu zahlende Miete von 785,53 € nach dem unwidersprochenen Vortrag der Beklagten aber jedenfalls der vergleichbaren ortsüblichen Miete.

Die Wohnung stand tatsächlich nicht dem allgemeinen Wohnungsmarkt zur Verfügung, da die B AG die von ihr angemieteten Wohnungen gerade nur ihren Arbeitnehmern mietweise zur Verfügung stellte. Dabei handelte es sich aber nicht um eine Bevölkerungsgruppe, die ansonsten auf dem Wohnungsmarkt schlechtere Chancen gehabt hätte oder die aus sonstigen Gründen Belastungen für einen Vermieter begründen könnte,

wie es beispielsweise bei einer Weitervermietung aus karitativen oder sonstigen sozialen Zwecken sein kann (hierzu vgl. BGH, NJW 1996, 2862 ff. [BGH 03.07.1996 – VIII ZR 278/95]; KG ZMR 2013, 108 ff.; BayObLG, NJW-RR 1996, 73 ff. [BayObLG 28.07.1995 – RE-Miet 4/94]; vgl. zu der erforderlichen Interessenabwägung insgesamt auch Ghassemi-Tabar/Guhling/Weitemeyer, a.a.O., § 565, Rdnr. 17).

Vielmehr verfügten Arbeitnehmer der B gerade grundsätzlich über regelmäßiges Einkommen, was für einen Vermieter regelmäßig ein wesentliches Auswahlkriterium darstellt. Auch das zwischen der B AG und ihren Mitarbeitern aufgrund des Beschäftigungsverhältnisses bestehende Näheverhältnis wirkte sich seiner Art nach weder für die A AG als Eigentümerin und Hauptvermieterin noch für den Kläger als ihren Rechtsnachfolger nachteilig aus.

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Die Besonderheit des Vorliegens eines Mietvertrages über eine Werkswohnung ist für einen Vermieter gegenüber der Vermietung der Wohnung ohne diese Besonderheit grundsätzlich nicht nachteilig, da vielmehr wie dargelegt gerade der Kündigungsschutz für den Mieter eingeschränkt ist. Zwar wäre der A AG bzw. ist dem Kläger eine Kündigung grundsätzlich nur unter schwierigeren Bedingungen möglich als der B selbst.

Denn bei der Abwägung der beiderseitigen Interessen im Rahmen der Prüfung der Berechtigung einer Kündigung nach einem Widerspruch des Mieters gemäß den §§ 576 b, 574 ff. in Verbindung mit § 576 a Abs. 1 BGB n.F. kommen betriebsbedingte Belange, welche zugunsten der B AG als Arbeitgeberin zu berücksichtigen wären, zugunsten des Eigentümers, der nicht zugleich Arbeitgeber ist, nicht in Betracht. Dies führte aber noch nicht zu einer entscheidenden Benachteiligung der A AG oder nunmehr des Klägers.

Wenn auch nicht unterstellt werden kann, dass das Mietverhältnis mit den Beklagten zu 2) und 3) ohne Dazwischenschaltung der B AG in gleicher Weise zustandegekommen wäre, so kann aber dennoch davon ausgegangen werden, dass die A AG die Wohnung an die Beklagten zu 2) und 3) zu vergleichbaren Bedingungen auch unmittelbar vermietet hätte oder die Beklagten zu 2) und 3) eine vergleichbare Wohnung anderweitig auf dem allgemeinen Wohnungsmarkt zu gleichfalls tragfähigen Bedingungen erhalten hätten

(vgl. hierzu BGH, NJW 2003, 3054 f. [BGH 30.04.2003 – VIII ZR 162/02]; ZMR 2003, 816 f.; andererseits BGH, NJW 1996, 2862 ff. [BGH 03.07.1996 – VIII ZR 278/95]; vgl. Ghassemi-Tabar/Guhling/Weitemeyer, a.a.O., § 565, Rdnr. 18 m.w.N.).

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Dabei ist auch zu berücksichtigen, dass die B AG gemäß § 7 Ziffer 5 des Mietvertrages vom 16.2.1965 für eine Untervermietung der Wohnung der Zustimmung der A AG bedurfte, welche diese allerdings nur bei Vorliegen eine wichtigen Grundes verweigern durfte; dieser Umstand ermöglichte der A AG, zumindest in gewissem Maße ihre eigenen Interessen bei der Weitervermietung zu berücksichtigen (vgl. zur Untervermietung von Wohnraum an Arbeitnehmer auch BayObLG, NJW-RR 1996, 76 ff. [BayObLG 30.08.1995 – RE-Miet 6/94]; AG Augsburg, ZMR 1999, 176 f.; andererseits LG Hamburg, NJW-RR 1992, 842 ff. [LG Hamburg 13.03.1992 – 311 S 72/91]).

Damit ist auch die Beklagte zu 1) als Mieterin des beendeten Hauptmietverhältnisses entgegen § 546 Abs. 1 BGB nicht zur Räumung und Herausgabe der Wohnung verpflichtet, weil der Kläger nunmehr verpflichtet ist, die Wohnung den Beklagten zu 2) und 3) zur weiteren Nutzung zu belassen.

Daraus folgt zugleich, dass die zulässige Feststellungswiderklage der Beklagten (§ 256 Abs. 1, 2 ZPO) begründet ist.

Der Kläger hat die Kosten seines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels zu tragen (§ 97 Abs. 1 ZPO).

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf den § 708 Nr. 10, § 711 ZPO.

Die Revision wurde zugelassen, da die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert (§ 543 Abs. 2 Nrn. 1, 2 ZPO).

Der Streitwert von Klage und Widerklage entspricht insgesamt dem Wert der Jahresmiete von 9.426,36 € (785,53 € x 12) (§ 41 Abs. 1, 2 GKG, § 4 Abs. 1 S. 2 ZPO).

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