OLG Frankfurt aM 19 U 134/23 Kein Aufwendungsersatz Makler bei Aufgabe der Verkaufsabsicht

OLG Frankfurt aM 19 U 134/23 Kein Aufwendungsersatz Makler bei Aufgabe der Verkaufsabsicht

Vereinbarung von Aufwendungsersatz in AGB des Maklers für den Fall der Aufgabe der Verkaufsabsicht durch den Auftraggeber ist unwirksam

RA und Notar Krau

Das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt am Main hat in einem Urteil vom 23.10.2024 über die Wirksamkeit einer Klausel in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) eines Immobilienmaklers entschieden,

die den Auftraggeber zur Zahlung von Aufwendungsersatz verpflichtete, falls er seine Verkaufsabsicht aufgibt.

Der Fall:

Ein Eigentümer (Kläger) hatte mit einem Immobilienmakler (Beklagte) einen Makleralleinauftrag über den Verkauf seines Hauses geschlossen.

In den AGB des Maklers war eine Klausel enthalten, wonach der Auftraggeber bei Aufgabe seiner Verkaufsabsicht dem Makler

die entstandenen Aufwendungen ersetzen muss, einschließlich anteiliger Bürokosten.

OLG Frankfurt aM 19 U 134/23 Kein Aufwendungsersatz Makler bei Aufgabe der Verkaufsabsicht

Der Eigentümer gab seine Verkaufsabsicht später auf und zahlte dem Makler einen Teil der geforderten Aufwendungen.

Anschließend klagte er auf Rückzahlung dieses Betrags.

Der Makler widerklagte auf Zahlung des restlichen Aufwendungsersatzes.

Die Entscheidung:

Das OLG Frankfurt entschied, dass die Klausel in den AGB des Maklers unwirksam ist, da sie den Auftraggeber unangemessen benachteiligt.

Der Anspruch des Eigentümers auf Rückzahlung wurde bejaht, die Widerklage des Maklers abgewiesen.

Begründung:

• Unangemessene Benachteiligung: Die Klausel weicht von den wesentlichen Grundgedanken des gesetzlichen Leitbilds des Maklervertrags ab. Dieses sieht vor, dass der Makler nur im Erfolgsfall, d.h. bei Vermittlung eines Kaufvertrags, einen Anspruch auf Provision hat. Die Klausel verschiebt das wirtschaftliche Risiko des Maklers auf den Auftraggeber, indem sie ihn auch bei erfolglosen Vermittlungsbemühungen zu Zahlungen verpflichtet.
• Keine Pflichtverletzung des Auftraggebers: Der Auftraggeber hat keine Pflicht, seine Verkaufsabsicht beizubehalten. Er darf jederzeit von seiner Verkaufsabsicht Abstand nehmen, ohne dass dies eine Pflichtverletzung darstellt.
• Unwirksamkeit der Klausel: Die Klausel ist insgesamt unwirksam, da sie nicht nur den Ersatz konkret anfallender Aufwendungen vorsieht, sondern auch die Zahlung von Gemeinkosten (anteilige Bürokosten) verlangt. Eine geltungserhaltende Reduktion der Klausel ist nicht möglich.

OLG Frankfurt aM 19 U 134/23 Kein Aufwendungsersatz Makler bei Aufgabe der Verkaufsabsicht

Fazit:

Das OLG Frankfurt hat mit seinem Urteil die Rechte von Auftraggebern gegenüber Immobilienmaklern gestärkt.

Makler können in ihren AGB nicht wirksam vereinbaren, dass der Auftraggeber bei Aufgabe seiner Verkaufsabsicht neben den konkret anfallenden Aufwendungen auch die allgemeinen Geschäftskosten zu tragen hat.