OLG Frankfurt: Eintragung eines Amtswiderspruchs nach Ablauf der Jahresfrist gemäß § 7 III GrdstVG
OLG Frankfurt 01.07.2024, 20 W 91/24
Das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt am Main hatte sich mit der Frage zu befassen, ob nach Ablauf eines Jahres seit Eintragung einer Rechtsänderung im Grundbuch aufgrund eines zunächst schwebend
unwirksamen Rechtsgeschäfts mangels Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz (GrdstVG) noch ein Amtswiderspruch gemäß § 53 der Grundbuchordnung (GBO) eingetragen werden kann.
Sachverhalt
Dem Verfahren lag folgender Sachverhalt zugrunde: Im Grundbuch von Stadt1 war zunächst Y als Eigentümer eines Grundstücks eingetragen.
Durch eine notarielle Urkunde vom 30. September 2021 beabsichtigte Y, einen Teil dieses Grundstücks (978 m²) im Wege der gemischten Schenkung an seine Tochter Q zu übertragen.
Die Auflassung wurde erklärt und die Eintragung der Rechtsänderung beantragt. Am 26. November 2021 wurde das neu vermessene Grundstück auf ein neues Grundbuchblatt übertragen und Q als Eigentümerin eingetragen.
Mit Schreiben vom 24. April 2024 rügte der Verfahrensbevollmächtigte des Beschwerdeführers, der sich als Erbe des zwischenzeitlich verstorbenen Y sieht, dass die Eigentumsübertragung ohne die erforderliche Genehmigung nach dem GrdstVG erfolgt sei.
Er beantragte die Rückabwicklung der Eigentumsübertragung und legte sofortige Beschwerde gegen die Eintragung ein.
Er argumentierte, dass bereits in der Vergangenheit Versuche gescheitert seien, das Grundstück aus dem landwirtschaftlichen Betrieb herauszulösen, und dass die Genehmigungsbehörde im Jahr 2021 nicht beteiligt worden sei.
Auch der Fachbereich ländlicher Raum des Kreisausschusses Kreis1 teilte dem Grundbuchamt mit, dass für eine Übertragung gemäß § 9 GrdstVG eine Genehmigung erforderlich gewesen wäre, die nicht vorliege.
Das Grundbuchamt wies die sofortige Beschwerde zurück und legte sie dem OLG Frankfurt zur Entscheidung vor.
Es führte zur Begründung an, dass die Voraussetzungen für die Eintragung eines Amtswiderspruchs nicht gegeben seien.
OLG Frankfurt: Eintragung eines Amtswiderspruchs nach Ablauf der Jahresfrist gemäß § 7 III GrdstVG
Das Grundbuchamt habe die Eintragung nicht unter Verletzung gesetzlicher Vorschriften vorgenommen, da auf Grundlage des vorgelegten Vertrages und des Grundbuchinhalts kein Genehmigungserfordernis erkennbar gewesen sei.
Zudem habe die Genehmigungsbehörde keine Eintragung eines Widerspruchs beantragt.
Unabhängig davon sei die Eintragung bereits vor mehr als einem Jahr erfolgt, sodass ein möglicherweise genehmigungsbedürftiges Rechtsgeschäft nunmehr als genehmigt gelte (§ 7 Abs. 3 GrdstVG).
Entscheidung des OLG Frankfurt
Das OLG Frankfurt wies die Beschwerde zurück. Es stellte zunächst klar, dass die Beschwerde gemäß § 71 Abs. 2 Satz 2 GBO
nur mit dem Ziel der Eintragung eines Amtswiderspruchs statthaft sei, da die Eigentümereintragung inhaltlich zulässig sei und ein gutgläubiger Erwerb in Betracht komme.
Das Gericht ließ die Frage der Beschwerdeberechtigung des Beschwerdeführers offen, da die Beschwerde jedenfalls in der Sache keinen Erfolg habe.
Das OLG führte aus, dass die Eintragung eines Amtswiderspruchs gemäß § 53 Abs. 1 Satz 1 GBO voraussetze, dass das Grundbuchamt
die Eintragung unter Verletzung gesetzlicher Vorschriften vorgenommen habe und dadurch das Grundbuch unrichtig geworden sei.
Die Gesetzesverletzung müsse feststehen, die Unrichtigkeit lediglich glaubhaft sein. Zudem müsse die Unrichtigkeit im Zeitpunkt der Eintragung des Widerspruchs noch fortbestehen.
Das Gericht ließ offen, ob die Eintragung vom 26. November 2021 unter Verletzung gesetzlicher Vorschriften erfolgt sei.
Entscheidend sei jedoch, dass im Hinblick auf diese Eintragung das Grundbuch derzeit nicht mehr unrichtig sei.
OLG Frankfurt: Eintragung eines Amtswiderspruchs nach Ablauf der Jahresfrist gemäß § 7 III GrdstVG
Das OLG bestätigte die Auffassung des Grundbuchamts und verwies auf § 7 Abs. 3 GrdstVG.
Danach gilt ein aufgrund eines nicht genehmigten Rechtsgeschäfts vorgenommene Eintragung einer Rechtsänderung nach Ablauf eines Jahres als genehmigt, es sei denn, vor Fristablauf sei ein Widerspruch
eingetragen, ein Berichtigungsantrag gestellt oder ein Antrag oder ein Ersuchen auf Eintragung eines Widerspruchs erfolgt.
Da die beanstandete Eintragung vom 26. November 2021 erfolgte und die Jahresfrist somit lange abgelaufen war,
ohne dass einer der genannten Ausnahmetatbestände vorlag, gelte das zugrundeliegende Rechtsgeschäft nunmehr als genehmigt.
Eine mindestens ein Jahr lang bestehende Grundbucheintragung mache das bis dahin schwebend unwirksame Rechtsgeschäft voll wirksam.
Mit Eintritt dieser Wirkung sei das Grundbuch nicht mehr unrichtig.
Das OLG betonte, dass die Genehmigungspflicht nach dem GrdstVG eine öffentlich-rechtliche Verfügungsbeschränkung darstelle, die dem öffentlichen Interesse an der Verbesserung und Kontrolle der Agrarstruktur diene.
Aus Gründen der Rechtssicherheit im privaten Rechtsverkehr werde unter den Voraussetzungen des § 7 Abs. 3 GrdstVG auf die staatliche Kontrollmöglichkeit verzichtet.
Das Gericht wies darauf hin, dass selbst bei der Beurkundung eines falschen Kaufpreises die Genehmigungsfiktion eintrete,
wenn die Vertragspartner bewusst keine Genehmigung für den tatsächlich gewollten Vertrag eingeholt hätten.
Ein solcher Sachverhalt sei hier jedoch nicht vorgetragen oder glaubhaft gemacht worden. Gerügt werde lediglich ein Rechtsverstoß des Grundbuchamts.
Die Kosten des Beschwerdeverfahrens trage der Beschwerdeführer gemäß §§ 22, 25 GNotKG.
Der Beschwerdewert wurde auf 220.000 Euro festgesetzt, basierend auf dem im notariellen Vertrag angegebenen Grundstückswert.
Die Rechtsbeschwerde wurde nicht zugelassen, da die gesetzlichen Voraussetzungen dafür nicht vorlägen (§ 78 GBO).
Die Sache habe keine grundsätzliche Bedeutung, und weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erforderten eine Entscheidung des Rechtsbeschwerdegerichts.
OLG Frankfurt: Eintragung eines Amtswiderspruchs nach Ablauf der Jahresfrist gemäß § 7 III GrdstVG
Fazit
Das OLG Frankfurt entschied, dass nach Ablauf der Jahresfrist gemäß § 7 Abs. 3 GrdstVG eine zuvor mangels Genehmigung schwebend unwirksame Eigentumseintragung im Grundbuch voll wirksam wird.
Infolgedessen ist das Grundbuch nicht mehr unrichtig, und die Eintragung eines Amtswiderspruchs auf Anregung eines Dritten kommt nicht mehr in Betracht.
Diese Entscheidung stärkt die Rechtssicherheit im Grundbuchverkehr und betont die Bedeutung der Jahresfrist des § 7 Abs. 3 GrdstVG.
