OLG Hamm 22 U 26/24 Vertragsklauseln Notar als AGB

OLG Hamm 22 U 26/24 Vertragsklauseln Notar als AGB

Beschluss vom 04.07.2024

Asbesthaltige Dachschindeln als Sachmangel

RA und Notar Krau

Sachverhalt:

Die Klägerin kaufte von den Beklagten ein Hausgrundstück.

Der notarielle Kaufvertrag enthielt einen Gewährleistungsausschluss.

Nach dem Kauf stellte die Klägerin fest, dass die Dachschindeln des Hauses asbesthaltig waren.

Sie verlangte von den Beklagten Schadensersatz, da diese sie nicht über den Asbestgehalt aufgeklärt hätten.

Rechtsfragen:

OLG Hamm 22 U 26/24 Vertragsklauseln Notar als AGB

1. Stellen asbesthaltige Dachschindeln einen Sachmangel dar?
2. Sind von Notaren verwendete Vertragsklauseln als Allgemeine Geschäftsbedingungen anzusehen?
3. Stellt die Versicherung des Verkäufers, dass ihm versteckte Mängel nicht bekannt seien, eine Beschaffenheitsvereinbarung dar?

Entscheidung des OLG Hamm:

Das OLG Hamm wies die Berufung der Klägerin zurück.

Begründung:

• Kein Sachmangel: Das OLG Hamm schloss sich der Rechtsprechung des BGH an, wonach asbesthaltige Dachschindeln keinen Sachmangel darstellen, wenn sie für die gewöhnliche Verwendung geeignet sind und keine ernsthafte Gefahr des Asbestaustritts besteht. Im vorliegenden Fall befand sich die asbesthaltige Dacheindeckung im 2. Obergeschoss, sodass keine Gefahr bestand, dass Heimwerker bei üblichen Arbeiten mit dem Asbest in Berührung kommen.
• Keine AGB: Die von den Beklagten verwendete Klausel zum Gewährleistungsausschluss stellte keine Allgemeine Geschäftsbedingung dar, da sie nicht von den Beklagten gestellt wurde, sondern vom Notar stammte.

OLG Hamm 22 U 26/24 Vertragsklauseln Notar als AGB

• Keine Beschaffenheitsvereinbarung: Die Versicherung der Beklagten, dass ihnen keine versteckten Mängel bekannt seien, stellte keine Beschaffenheitsvereinbarung oder Garantie dar.
• Beweislast: Die Klägerin hatte nicht bewiesen, dass die Beklagten sie nicht über den Asbestgehalt der Dachschindeln aufgeklärt hatten. Die Beklagten hatten ihrerseits substantiiert vorgetragen, die Klägerin aufgeklärt zu haben.
• Verjährung: Das OLG Hamm bestätigte die Auffassung des Landgerichts, dass die Klägerin die Beklagten vor der Sanierung nicht zur Nacherfüllung aufgefordert hatte und ihr Anspruch daher verjährt war.

Konsequenzen des Beschlusses:

Der Beschluss des OLG Hamm verdeutlicht, dass asbesthaltige Baustoffe nicht per se einen Sachmangel darstellen.

Entscheidend ist, ob von ihnen eine konkrete Gefahr für die Gesundheit ausgeht.

Im vorliegenden Fall bestand diese Gefahr nicht, da die asbesthaltigen Dachschindeln für Heimwerker nicht zugänglich waren.

OLG Hamm 22 U 26/24 Vertragsklauseln Notar als AGB

Wichtige Hinweise:

• Asbesthaltige Dachschindeln stellen keinen Sachmangel dar, wenn sie für die gewöhnliche Verwendung geeignet sind und keine ernsthafte Gefahr des Asbestaustritts besteht.
• Von Notaren verwendete Vertragsklauseln stellen in der Regel keine Allgemeinen Geschäftsbedingungen dar.
• Die Versicherung des Verkäufers, dass ihm versteckte Mängel nicht bekannt seien, stellt keine Beschaffenheitsvereinbarung dar.