OLG Köln I-2 Wx 82/19 Grundschuldeintragung aufgrund transmortaler Vollmacht – Erfordernis der Voreintragung der Erben
Inhaltsverzeichnis RA und Notar Krau
Für die Eintragung einer aufgrund transmortaler Vollmacht bestellten Grundschuld bedarf es der Voreintragung der Erben im Grundbuch.
§ 40 Abs. 1 GBO findet insoweit keine Anwendung
Im Grundbuch des im Rubrum bezeichneten Grundbesitzes sind Herr A B und Frau C B als Eigentümer zu je ½ Anteil eingetragen.
Mit notariellen Urkunden erteilten die beiden eingetragenen Eigentümer dem Beteiligten zu 1) Generalvollmacht,
insbesondere auch zur Abgabe aller Erklärungen, Bewilligungen und Anträgen in Bezug auf Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte.
Die Vollmachten sollten durch Tod oder Geschäftsunfähigkeit der Vollmachtgeber nicht erlöschen.
Danach verstarben die Eigentümer.
Nach dem Tod der Eigentümer bestellte der Beteiligte zu 1) handelnd als Bevollmächtigter im Namen der verstorbenen Eigentümer zugunsten der Beteiligten zu 2) eine Briefgrundschuld
Die Grundbuchrechtspflegerin hat mit Zwischenverfügung beanstandet, es fehle an der erforderlichen Voreintragung der Erben der eingetragenen Eigentümer.
Der Verfahrensbevollmächtigte hat geltend gemacht, einer Voreintragung der Erben bedürfe es nicht.
Mit Beschluss hat die Grundbuchrechtspflegerin den Eintragungsantrag zurückgewiesen.
Gegen diesen Beschluss ist mit Schriftsatz des Verfahrensbevollmächtigten Beschwerde eingelegt worden.
Das Grundbuchamt hat der Beschwerde nicht abgeholfen und die Sache dem Oberlandesgericht zur Entscheidung vorgelegt.
Die zulässige Grundbuchbeschwerde hat in der Sache keinen Erfolg, weil das Grundbuchamt den Eintragungsantrag mit Recht zurückgewiesen hat.
Entgegen der Auffassung der Beschwerde ist hier eine Voreintragung der Erben der verstorbenen Bucheigentümer erforderlich.
Gemäß § 39 Abs. 1 GBO soll eine Eintragung nur erfolgen, wenn die Person, deren Recht durch sie betroffen wird, als der Berechtigte eingetragen ist.
Betroffen durch die beantragte Grundschuldeintragung wird das Eigentum der Erben, auf die das Eigentum durch Versterben der Bucheigentümer infolge Erbgangs übergegangen ist
Bei diesem Voreintragungsgrundsatz muss es auch für den vorliegenden Fall verbleiben.
Die Beschwerde kann sich nicht mit Erfolg auf § 40 Abs. 1 GBO berufen.
Gegen die Anwendbarkeit dieser Ausnahmevorschrift auf die Bestellung einer Grundschuld spricht grundsätzlich der Wortlaut der Vorschrift,
da es sich bei der begehrten Eintragung einer Grundschuld nicht um die Übertragung oder Aufhebung eines Rechts handelt
Soweit die Vorschrift in der Rechtsprechung über den Wortlaut hinaus auf Grundschuldbestellungen angewendet worden ist,
lag dem zugrunde, dass in den betreffenden Fallkonstellationen der Gesetzeszweck der Ausnahmevorschrift zutraf.
Dieser zielt auf die Vermeidung der Eintragung des Erben ab, wenn dieser durch Übertragung des ererbten Rechts ohnehin alsbald wieder aus dem Grundbuch ausscheidet,
um den Beteiligten die Kosten einer unnötigen Eintragung zu ersparen
Erfasst von der erweiternden Anwendung des § 40 Abs. 1 GBO wurden mithin allein Fälle,
in denen die Grundschuldbestellung mit einer Auflassung im Zusammenhang stand, sodass eine Anwendung des § 39 GBO nur zu einer „Durchgangseintragung“ der Erben geführt hätte.
Damit ist der vorliegende Fall indes nicht vergleichbar, da hier eine Auflassung an einen in der Folge als Eigentümer einzutragenden Erwerber nicht ersichtlich ist,
sondern vielmehr mit der Urkunde nur eine isolierte Grundschuldbestellung vorliegt.
Lediglich ergänzend merkt der Senat an, dass die Überlegung, die Vorschrift des § 39 Abs. 1 GBO sei nach der ausdrücklichen gesetzlichen Bestimmung des § 40 Abs.1 GBO auch dann nicht anzuwenden,
wenn der Eintragungsantrag durch die Bewilligung des Erblassers erfolge, der Beschwerde nicht zum Erfolg verhelfen kann.
Denn eine „Bewilligung des Erblassers“ im Sinne des Gesetzes erfordert eine noch lebzeitig abgegebene Erklärung; die transmortale/postmortale Vollmacht
führt nach dem Tod des Vollmachtgebers zu einer Vertretererklärung für den an die Stelle des Verstorbenen getretenen Erben.
Insoweit entspricht die – allerdings auslegungsfähige – Formulierung in der Urkunde, der Beteiligte zu 1) handele für „für Frau C B“ und „für Herrn A B“ nicht der materiellen Rechtslage,
weil ein Verstorbener nicht mehr, sondern vielmehr nur noch dessen Erbe – sei es dass dieser namentlich feststeht oder noch unbekannt ist – rechtsgeschäftlich vertreten werden kann.
Die auf dieser Homepage wiedergegebenen Gerichtsentscheidungen bilden einen kleinen Ausschnitt der Rechtsentwicklung über mehrere Jahrzehnte ab. Nicht jedes Urteil muss daher zwangsläufig die aktuelle Rechtslage wiedergeben.
Einige Entscheidungen stellen Mindermeinungen dar oder sind später im Instanzenweg abgeändert oder durch neue obergerichtliche Entscheidungen oder Gesetzesänderungen überholt worden.
Das Recht entwickelt sich ständig weiter. Stetige Aktualität kann daher nicht gewährleistet werden.
Die schlichte Wiedergabe dieser Entscheidungen vermag daher eine fundierte juristische Beratung keinesfalls zu ersetzen.
Für den fehlerhaften juristischen Gebrauch, der hier wiedergegebenen Entscheidungen durch Dritte außerhalb der Kanzlei Krau kann daher keine Haftung übernommen werden.
Verstehen Sie bitte die Texte auf dieser Homepage als gedankliche Anregung zur vertieften Recherche, keinesfalls jedoch als rechtlichen Rat.
Es soll auch nicht der falsche Anschein erweckt werden, als seien die veröffentlichten Urteile von der Kanzlei Krau erzielt worden. Das ist in aller Regel nicht der Fall. Vielmehr handelt es sich um einen allgemeinen Auszug aus dem deutschen Rechtsleben zur Information der Rechtssuchenden.
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Durch die schlichte Anfrage kommt noch kein kostenpflichtiges Mandat zustande.