Paragraf 556e BGB – Was regelt die Vorschrift zur Vormiete und Modernisierung bei der Mietpreisbremse?

Zusammenfassung für den eiligen Leser

• Vormietenschutz (Paragraf 556e Abs. 1 BGB): Liegt die Vormiete über der nach Paragraf 556d BGB zulässigen Grenze (ortsübliche Vergleichsmiete + 10 %), darf der Vermieter die höhere Vormiete als neue Miete vereinbaren – ein Bestandsschutz für Vermieter.
• Ausschluss kurzfristiger Mieterhöhungen: Mietminderungen und Mieterhöhungen, die im letzten Jahr vor Ende des Vormietverhältnisses vereinbart wurden, bleiben bei der Ermittlung der Vormiete unberücksichtigt (Umgehungsschutz).
• Modernisierungszuschlag (Paragraf 556e Abs. 2 BGB): Wurde die Wohnung in den letzten drei Jahren vor Mietbeginn modernisiert (Paragraf 555b BGB), darf die Mietobergrenze um den fiktiven Modernisierungszuschlag nach Paragraf 559 BGB überschritten werden.
• Berechnungsgrundlage: Maßgeblich ist die ortsübliche Vergleichsmiete ohne Berücksichtigung der Modernisierung; der Zuschlag beträgt 8 % der Modernisierungskosten (gedeckelt durch Paragraf 559 Abs. 3a BGB).
• Auskunftspflicht des Vermieters (Paragraf 556g Abs. 1a BGB): Vor Vertragsschluss muss der Vermieter unaufgefordert über die Höhe der Vormiete bzw. durchgeführte Modernisierungen informieren. Fehlt die Auskunft, darf er sich nicht auf die Ausnahme berufen.

Wer in einer Stadt mit angespanntem Wohnungsmarkt eine neue Wohnung sucht, stößt schnell auf die Mietpreisbremse (Paragraf 556d BGB). Sie deckelt die Miete bei Neuvermietung auf maximal 110 % der ortsüblichen Vergleichsmiete. Doch das Gesetz kennt Ausnahmen – und genau hier setzt Paragraf 556e BGB an.

Die Vorschrift regelt zwei der wichtigsten Durchbrechungen der Mietpreisbremse: den Schutz der Vormiete und den Modernisierungszuschlag bei Neuvermietung. Für Mieter wie Vermieter ist es essenziell zu verstehen, wann diese Ausnahmen greifen und welche Fallstricke lauern. Denn wer seine Rechte nicht kennt, zahlt am Ende zu viel – oder verstößt als Vermieter unwissentlich gegen Auskunftspflichten und verliert den Anspruch auf die höhere Miete.

Die Vormiete als Bestandsschutz – Paragraf 556e Abs. 1 BGB

Der Gesetzgeber wollte mit der Mietpreisbremse keine bereits wirksam vereinbarten Mieten absenken. Deshalb schützt Paragraf 556e Abs. 1 BGB die sogenannte Vormiete: die Miete, die der vorherige Mieter zuletzt rechtlich geschuldet hat. Liegt diese über der 110-%-Grenze des Paragraf 556d Abs. 1 BGB, darf der Vermieter beim neuen Mietvertrag genau diesen Betrag verlangen12.

Wichtig: „Zuletzt geschuldet“ meint die wirksam vereinbarte Miete. Nicht erfasst sind:

• Mietminderungen (etwa wegen Mängeln) – sie mindern die geschuldete Miete nur vorübergehend, nicht die vertragliche Basis1.
• Mieterhöhungen des letzten Jahres vor Ende des Vormietverhältnisses, sofern sie einvernehmlich (vertraglich) vereinbart wurden13. Das Gesetz unterstellt hier ein mögliches Kollusionsverhalten zwischen Vermieter und Vormieter.

Einseitige Mieterhöhungen – etwa nach Modernisierung (Paragraf 559 BGB) oder Betriebskosten (Paragraf 560 BGB) – bleiben unberücksichtigt, weil sie nicht „vereinbart“ werden, sondern durch Gestaltungsrecht des Vermieters entstehen3.

Praxis-Tipp für Mieter: Prüfen Sie, ob die Vormiete überhaupt wirksam war. War der Vormietvertrag selbst bereits von der Mietpreisbremse erfasst und verstieß die Vormiete gegen Paragraf 556d BGB, genießt sie keinen Bestandsschutz4. Der Vermieter muss dann darlegen und beweisen, dass die Vormiete rechtmäßig war.

Der Modernisierungszuschlag bei Neuvermietung – Paragraf 556e Abs. 2 BGB

Wurde die Wohnung in den letzten drei Jahren vor Mietbeginn modernisiert (Paragraf 555b BGB), darf der Vermieter die Mietobergrenze des Paragraf 556d Abs. 1 BGB um einen Zuschlag überschreiten15. Dieser Zuschlag entspricht dem Betrag, der sich bei einer fiktiven Modernisierungsmieterhöhung nach Paragraf 559 Abs. 1 bis 3a und Paragraf 559a Abs. 1 bis 4 BGB ergeben würde.

Die Berechnung erfolgt in zwei Schritten:

1. Ausgangsbasis: Die ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnung im unmodernisierten Zustand (Paragraf 558 Abs. 2 BGB)16.
2. Zuschlag: 8 % der modernisierungsbedingten Kosten pro Jahr (seit 2019, zuvor 11 %), abzüglich öffentlicher Fördermittel (Paragraf 559a BGB), begrenzt durch die Kappungsgrenzen des Paragraf 559 Abs. 3a BGB (max. 3 €/m² binnen sechs Jahren, bei Mieten unter 7 €/m² max. 2 €/m²)78.

Welche Modernisierungen zählen? Nur Maßnahmen nach Paragraf 555b Nr. 1, 1a, 3–6 BGB (energetische Sanierung, neue Bäder, Fenster, Aufzüge, Barrierefreiheit u. a.). Nicht erfasst sind reine Energiesparmaßnahmen nach Nr. 2 und Neuschaffung von Wohnraum nach Nr. 79.

Entscheidend: Es ist unerheblich, ob der Vermieter im Vormietverhältnis tatsächlich eine Mieterhöhung durchgeführt hat. Auch Modernisierungen im Leerstand zwischen zwei Mietverhältnissen zählen56. Die Dreijahresfrist läuft ab Beendigung der Modernisierungsmaßnahmen.

Beispielsfall 1: Die „hohe“ Vormiete schützt den Vermieter

Ausgangslage: Frau Müller mietet eine 75 m² große Wohnung in München (angespannter Wohnungsmarkt). Der Vormieter zahlte 1.200 € kalt. Die ortsübliche Vergleichsmiete liegt bei 14 €/m², die Mietpreisbremse erlaubt also maximal 1.155 € (110 % von 1.050 €). Der Vermieter verlangt 1.200 € und beruft sich auf Paragraf 556e Abs. 1 BGB.

Lösung: Die Vormiete von 1.200 € war wirksam vereinbart (keine Mietpreisbremse-Verletzung im Vormietverhältnis, keine Minderung, keine Erhöhung im letzten Jahr). Der Vermieter darf die 1.200 € verlangen. Frau Müller muss die höhere Miete zahlen, kann aber prüfen lassen, ob die Vormiete rechtmäßig zustande kam.

Beispielsfall 2: Modernisierung im Leerstand – der fiktive Zuschlag

Ausgangslage: Herr Schmidt vermietet seine 60 m² Wohnung in Berlin nach umfassender Bad- und Fenstermodernisierung (Kosten: 28.000 €) neu. Die Arbeiten endeten vor 18 Monaten. Die ortsübliche Vergleichsmiete für den unmodernisierten Zustand beträgt 12 €/m² (720 €). Der Vermieter setzt 950 € an (720 € + 110 % = 792 € + Modernisierungszuschlag).

Lösung: Die Modernisierung liegt innerhalb der Dreijahresfrist. Der fiktive Zuschlag nach Paragraf 559 BGB: 8 % von 28.000 € = 2.240 €/Jahr = 186,67 €/Monat. Abzüglich etwaiger Fördermittel. Die Miete darf 792 € + 186,67 € = 978,67 € betragen (vorbehaltlich Kappungsgrenze Paragraf 559 Abs. 3a BGB). Der Ansatz von 950 € ist zulässig.

Beispielsfall 3: Unwirksame Vormiete wegen fehlender Auskunft

Ausgangslage: Ein Vermieter in Hamburg verlangt bei Neuvermietung 1.400 € für 80 m² (ortsüblich: 13 €/m² → Maximalmiete Paragraf 556d: 1.144 €). Er beruft sich auf eine Vormiete von 1.400 €. Vor Vertragsschluss informierte er den neuen Mieter nicht über die Höhe der Vormiete (Paragraf 556g Abs. 1a Nr. 1 BGB).

Lösung: Der Vermieter kann sich nicht auf die Vormiete berufen, weil er seine vorvertragliche Informationspflicht verletzt hat710. Die Miete ist auf 1.144 € begrenzt. Holt er die Auskunft nach, darf er sich erst zwei Jahre später auf die Ausnahme berufen (Paragraf 556g Abs. 1a S. 3 BGB). Der Mieter kann die Überzahlung zurückfordern.

Wann Sie anwaltliche Hilfe brauchen – und warum die Kanzlei Krau der richtige Partner ist

Die Mietpreisbremse und ihre Ausnahmen sind ein Minenfeld aus Fristen, Berechnungsregeln und Beweislastfragen. Ob die Vormiete rechtmäßig war, ob Modernisierungskosten korrekt angesetzt wurden, ob die Auskunftspflicht verletzt wurde – all das entscheidet sich oft an Details, die Laien übersehen. Ein Fehler kann für Mieter hunderte Euro Mehrkosten pro Monat bedeuten, für Vermieter den Verlust der höheren Miete.

Die Anwalts- und Notarkanzlei Krau in Hohenahr begleitet Sie bundesweit bei der rechtssicheren Prüfung Ihrer Mietverträge, der Durchsetzung von Mietminderungen oder Rückforderungen und der strategischen Beratung bei Modernisierungsmaßnahmen. Als Notare beurkunden wir zudem Ihre Mietverträge rechtssicher und zukunftsfest. Vertrauen Sie auf Erfahrung, die Ihre Interessen schützt – vereinbaren Sie jetzt Ihr Erstgespräch.

Häufige Fragen (FAQ)

Was genau ist die „Vormiete“ im Sinne von Paragraf 556e Abs. 1 BGB?

Die Vormiete ist die Miete, die der vorherige Mieter zuletzt rechtlich geschuldet hat – also die wirksam vereinbarte Vertragsmiete. Nicht dazu zählen Mietminderungen wegen Mängeln und einvernehmliche Mieterhöhungen aus dem letzten Jahr vor Ende des Vormietverhältnisses13.

Darf der Vermieter die Vormiete verlangen, wenn sie selbst gegen die Mietpreisbremse verstößt?

Nein. Bestandsschutz genießt nur eine wirksame Vormiete. War der Vormietvertrag bereits von der Mietpreisbremse erfasst und lag die Miete über der zulässigen Grenze, ist die Vormiete nicht geschützt. Der Vermieter muss dann die Miete auf das nach Paragraf 556d BGB zulässige Maß begrenzen4.

Welche Modernisierungen berechtigen zum Zuschlag nach Paragraf 556e Abs. 2 BGB?

Nur Maßnahmen nach Paragraf 555b Nr. 1, 1a, 3, 4, 5, 6 BGB – also energetische Sanierungen, neue Bäder, Fenster, Aufzüge, Barrierefreiheit, Erneuerung von Heizungs- oder Elektroanlagen. Nicht erfasst: reine Energiesparmaßnahmen (Nr. 2) und Neuschaffung von Wohnraum (Nr. 7)9.

Muss der Vermieter die Modernisierung tatsächlich im Vormietverhältnis abgerechnet haben?

Nein. Es genügt, dass die Modernisierung in den letzten drei Jahren vor dem neuen Mietbeginn durchgeführt wurde. Ob eine Mieterhöhung nach Paragraf 559 BGB tatsächlich erklärt wurde, ist unerheblich. Auch Modernisierungen im Leerstand zählen56.

Was passiert, wenn der Vermieter seine Auskunftspflicht nach Paragraf 556g Abs. 1a BGB verletzt?

Der Vermieter kann sich nicht auf die Ausnahme berufen (Vormiete oder Modernisierungszuschlag). Die Miete ist dann auf die Grenze des Paragraf 556d BGB begrenzt. Holt er die Auskunft nach, darf er sich erst zwei Jahre nach Nachholung auf die Ausnahme berufen (Paragraf 556g Abs. 1a S. 3 BGB)710.

Zitiernachweise:

1

Paragraf 556e BGB

2

Schüller – BeckOK BGB | BGB Paragraf 556e Rn. 1

3

Börstinghaus – Schmidt-Futterer | BGB Paragraf 556e Rn. 34

4

Aus den Gründen

5

Theesfeld-Betten – BeckOK MietR | BGB Paragraf 556e Rn. 16-30

6

Börstinghaus – Schmidt-Futterer | BGB Paragraf 556e Rn. 48a-51

7

Artikel 1 BRD_001_2018_2648

8

BGH VIII ZR 280/23

9

Börstinghaus – Schmidt-Futterer | BGB Paragraf 556e Rn. 46-46c

10

Dorothee Wisselmann, Stefan Grüter – Kroiß (Hrsg.)/Bruns u.a., FormularBibliothek Zivilprozess – Miete | WEG | Nachbarschaft | Teil 1 Rn. 242c, 242d