Paragraf 559a BGB: Was Mieter und Vermieter über die Anrechnung von Drittmitteln wissen müssen

Eine Modernisierung bringt frischen Wind in die Wohnung – doch oft auch eine Mieterhöhung. Wenn der Vermieter dafür öffentliche Fördergelder oder Zuschüsse Dritter erhalten hat, darf er diese Kosten nicht einfach auf Sie umlegen. Genau hier greift Paragraf 559a BGB. Die Vorschrift schützt Mieter davor, für Modernisierungen zu zahlen, die der Vermieter gar nicht vollständig aus eigener Tasche finanziert hat. Viele Mieter ahnen nicht, dass ihnen Kürzungsbeträge zustehen. Vermieter wiederum riskieren formell unwirksame Mieterhöhungen, wenn sie die Anrechnungspflicht übersehen. Dieser Beitrag zeigt Ihnen verständlich, was das Gesetz regelt, wo Fallstricke lauern und wie Sie Ihre Rechte durchsetzen.

Das Thema betrifft beide Seiten des Mietverhältnisses gleichermaßen. Mieter zahlen oft zu viel, weil sie die Anrechnungspflicht nicht kennen. Vermieter begehen formale Fehler, die die gesamte Mieterhöhung unwirksam machen. Der Bundesgerichtshof hat in den letzten Jahren klare Linien gezogen: Fehlt in der Mieterhöhungserklärung der Hinweis auf Drittmittel nach Paragraf 559a BGB, ist das Verlangen formell unwirksam (BGH VIII ZR 416/21)12. Wir erklären Ihnen die Rechtslage praxisnah und geben Ihnen Handlungssicherheit.

Zusammenfassung für den eiligen Leser

• Paragraf 559a BGB schreibt vor: Kosten, die der Mieter selbst trägt, die ein Dritter für den Mieter übernimmt oder die durch öffentliche Zuschüsse gedeckt sind, dürfen nicht in die Modernisierungsumlage nach Paragraf 559 BGB einfließen.
• Zinsverbilligte öffentliche Darlehen mindern den Erhöhungsbetrag um den Jahreswert der Zinsersparnis – berechnet aus dem Unterschied zwischen Förderzins und marktüblichem Hypothekenzins zum Zeitpunkt der Fertigstellung.
• Mieterdarlehen, Mietvorauszahlungen und Leistungen Dritter für den Mieter stehen öffentlichen Darlehen gleich; Mittel der KfW oder Landesförderbanken gelten als öffentliche Haushaltsmittel.
• Formelle Wirksamkeit: Die Mieterhöhungserklärung muss Angaben zu anrechenbaren Drittmitteln enthalten. Fehlt dieser Hinweis, ist das Verlangen unwirksam (BGH VIII ZR 416/21)3.
• Anrechnungsdauer: Die Kürzungspflicht endet verfassungskonform nach rund zwölf Jahren ab mittlerer Bezugsfertigkeit; danach sind Drittmittel nicht mehr anzugeben (BGH VIII ZR 311/11)45.

Was regelt Paragraf 559a BGB im Detail?

Der Paragraph setzt Paragraf 559 BGB fort, der dem Vermieter erlaubt, elf Prozent der Modernisierungskosten jährlich auf die Miete umzulegen. Paragraf 559a BGB zieht davon die Kosten ab, die der Vermieter nicht selbst getragen hat. Der Gesetzgeber will verhindern, dass der Vermieter durch öffentliche Förderung oder Zahlungen Dritter einen doppelten Vorteil zieht: einmal durch das günstige Darlehen oder den Zuschuss, zum zweiten durch die volle Umlage auf den Mieter. Die Vorschrift differenziert dabei nach Art der Drittmittel.

Zuschüsse (Abs. 1) mindern direkt die umlagefähigen Kosten. Hat der Vermieter 100.000 Euro Modernisierungskosten, davon 30.000 Euro aus einem öffentlichen Zuschuss, darf er nur 70.000 Euro ansetzen. Die jährliche Umlage sinkt entsprechend. Zinsverbilligte oder zinslose Darlehen (Abs. 2) führen nicht zu einem direkten Kostenabzug, sondern zu einer Minderung des Erhöhungsbetrags um den Jahreswert der Zinsersparnis. Maßstab ist der marktübliche Zinssatz für erstrangige Hypotheken zum Ende der Baumaßnahme. Mieterdarlehen, Vorauszahlungen oder Leistungen Dritter für den Mieter (Abs. 3) behandelt das Gesetz wie öffentliche Darlehen. Auch Mittel der KfW oder Landesförderbanken fallen darunter. Lässt sich die Zuordnung zu einzelnen Wohnungen nicht klären, erfolgt die Verteilung nach dem Kostenanteil (Abs. 4). Eine vertragliche Abweichung zu Lasten des Mieters ist unwirksam (Abs. 5).

Die Anrechnungspflicht gilt auch bei der Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach Paragraf 558 BGB (über Paragraf 558 Abs. 5 BGB). Der Vermieter darf sich also nicht durch die Wahl des Erhöhungsverfahrens der Anrechnung entziehen. Wichtig: Die Pflicht betrifft nur Modernisierungsmaßnahmen nach Paragraf 555b Nr. 1, 3, 4, 5, 6 BGB – nicht reine Instandsetzungen. Der BGH stellt auf den Förderzweck ab, nicht auf die tatsächliche Verwendung der Mittel (BGH VIII ZR 12/10)67.

Beispielsfall 1: Der KfW-Zuschuss für die Fassadendämmung

Frau Müller wohnt seit zehn Jahren in einer 75-Quadratmeter-Wohnung. Der Vermieter lässt die Fassade dämmen und neue Fenster einbauen – Kosten: 120.000 Euro. Er beantragt und erhält einen KfW-Zuschuss von 30.000 Euro (Tilgungszuschuss). In der Mieterhöhungserklärung setzt er die vollen 120.000 Euro an und verlangt 11 Prozent davon jährlich umgelegt. Rechtliche Bewertung: Der Zuschuss ist ein Drittmittel nach Paragraf 559a Abs. 1 BGB. Er mindert die umlagefähigen Kosten auf 90.000 Euro. Die Mieterhöhung ist zu hoch angesetzt. Frau Müller muss nur 9.900 Euro pro Jahr (11 % von 90.000) statt 13.200 Euro akzeptieren. Der Vermieter hat die Anrechnungspflicht verletzt. Fordert sie die Korrektur, kann sie die überzahlten Beträge zurückverlangen.

Beispielsfall 2: Das zinsverbilligte Darlehen der Landesförderbank

Herr Schmidt mietet eine Wohnung in einem sanierten Altbau. Der Vermieter hat die Heizung und das Dach erneuert – finanziert zu 60 Prozent durch ein zinsverbilligtes Darlehen der Investitionsbank des Landes (1 % Zins, marktüblich 3,5 %). Die Modernisierungskosten betragen 200.000 Euro, davon 120.000 Euro über das Förderdarlehen. Der Vermieter rechnet die vollen 200.000 Euro in die Umlage ein. Rechtliche Bewertung: Nach Paragraf 559a Abs. 2 BGB verringert sich der Erhöhungsbetrag um den Jahreswert der Zinsersparnis. Die Zinsdifferenz beträgt 2,5 % auf 120.000 Euro = 3.000 Euro pro Jahr. Der umlagefähige Betrag sinkt entsprechend. Der Vermieter darf nicht die vollen Kosten ansetzen, sondern muss die Zinsvergünstigung herausrechnen. Tut er das nicht, ist die Mieterhöhung materiell zu hoch und formell angreifbar.

Beispielsfall 3: Die Mietvorauszahlung des Mieters für den Balkonanbau

Familie Öztürk wünscht sich einen Balkon. Der Vermieter stimmt zu, verlangt aber eine Mietvorauszahlung von 15.000 Euro für die Baumaßnahme. Die Gesamtkosten betragen 40.000 Euro. Der Vermieter setzt in der Mieterhöhung die vollen 40.000 Euro an. Rechtliche Bewertung: Die Vorauszahlung der Mieter ist ein Drittmittel nach Paragraf 559a Abs. 3 Satz 1 BGB. Sie steht einem öffentlichen Darlehen gleich. Die umlagefähigen Kosten reduzieren sich auf 25.000 Euro. Die jährliche Umlage bemisst sich an diesem Betrag. Der Vermieter darf die 15.000 Euro nicht doppelt verwerten – einmal als Vorauszahlung, einmal über die Modernisierungsumlage. Die Mieterhöhung ist insoweit unwirksam.

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Die Fallstricke bei Paragraf 559a BGB sind tückisch. Fehlt in der Mieterhöhung der Hinweis auf Drittmittel, ist das gesamte Verlangen formell unwirksam – der Vermieter verliert Zeit und Geld. Mieter zahlen oft jahrelang zu viel, weil sie die Kürzungsbeträge nicht geltend machen. Die Berechnung der Zinsersparnis bei Förderdarlehen erfordert marktübliche Vergleichszinsen und exakte Zeitpunkte. Die Verteilung auf mehrere Wohnungen folgt eigenen Regeln. Und die zwölfjährige Anrechnungsfrist läuft nicht ewig. Lassen Sie Ihren Fall individuell prüfen. Die Anwalts- und Notarkanzlei Krau in Hohenahr berät Sie bundesweit kompetent und lösungsorientiert – ob Sie Mieter sind, der seine Rechte durchsetzen will, oder Vermieter, der formell wirksame Erhöhungen braucht. Kontaktieren Sie uns für eine Erstberatung. Wir sichern Ihre Position.

Häufige Fragen (FAQ)

Was sind Drittmittel im Sinne von Paragraf 559a BGB?

Drittmittel sind Zahlungen, die der Vermieter für die Modernisierung nicht aus eigener Tasche bestreitet. Dazu zählen öffentliche Zuschüsse (etwa KfW-Tilgungszuschüsse), zinsverbilligte oder zinslose öffentliche Darlehen (KfW, Landesförderbanken), Mieterdarlehen, Mietvorauszahlungen und Leistungen Dritter für den Mieter. Auch Mittel der Finanzierungsinstitute des Bundes oder der Länder gelten als öffentliche Haushaltsmittel. Reine Instandsetzungszuschüsse fallen nicht darunter.

Muss der Vermieter Drittmittel in der Mieterhöhungserklärung angeben?

Ja. Paragraf 559b Abs. 1 Satz 2 BGB schreibt vor, dass die Erhöhungserklärung auch die Voraussetzungen des Paragraf 559a BGB erläutert. Fehlt der Hinweis auf anrechenbare Drittmittel – oder ist er unklar –, ist das Mieterhöhungsverlangen formell unwirksam (BGH VIII ZR 416/21)13. Der Mieter muss prüfen können, ob Kürzungsbeträge abgezogen wurden.

Wie lange müssen Drittmittel angerechnet werden?

Die Anrechnungspflicht besteht nicht unbegrenzt. Der BGH begrenzt sie verfassungskonform auf zwölf Jahre ab mittlerer Bezugsfertigkeit der geförderten Maßnahme (BGH VIII ZR 311/11)45. Danach sind die Fördermittel durch die verminderte Mieterhöhung „aufgezehrt“. Eine Angabe im Mieterhöhungsverlangen entfällt dann.

Gelten Drittmittel auch bei der Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete?

Ja. Paragraf 558 Abs. 5 BGB verweist auf Paragraf 559a BGB. Der Vermieter darf sich der Anrechnung nicht entziehen, indem er statt Paragraf 559 BGB den Weg über Paragraf 558 BGB wählt. Die Kürzungsbeträge mindern auch hier den Erhöhungsbetrag – allerdings nur bei der ersten Erhöhung nach Abschluss der Modernisierung.

Was passiert, wenn der Vermieter die Anrechnung „vergisst“?

Die Mieterhöhung ist formell unwirksam, wenn die Erklärung keine Angaben zu Drittmitteln enthält, obwohl solche vorliegen (BGH VIII ZR 416/21)1. Der Mieter muss der Erhöhung nicht zustimmen. Bereits gezahlte Beträge kann er zurückfordern (Paragraf 812 BGB). Der Vermieter kann eine korrigierte Erklärung nachreichen, aber der ursprüngliche Termin für die Mieterhöhung ist versäumt.

Zitiernachweise:

1

BGH VIII ZR 416/21

2

BGH VIII ZR 416/21

3

BGH VIII ZR 416/21

4

BGH VIII ZR 311/11

5

BGH VIII ZR 311/11

6

BGH VIII ZR 12/10

7

BGH VIII ZR 12/10