Paragraf 565 BGB – Schutz des Endmieters bei gewerblicher Weitervermietung

Zusammenfassung für den eiligen Leser

• Paragraf 565 BGB schützt Endmieter, die Wohnraum von einem gewerblichen Zwischenmieter angemietet haben, vor dem Verlust der Wohnung, wenn das Hauptmietverhältnis endet.
• Der Vermieter tritt gesetzlich in den Untermietvertrag ein – es entsteht ein neues direktes Mietverhältnis zwischen Vermieter und Endmieter mit demselben Inhalt.
• Voraussetzung ist eine „gewerbliche Weitervermietung“: Der Zwischenmieter muss die Wohnung mit Gewinnerzielungsabsicht oder im eigenen wirtschaftlichen Interesse weitervermieten.
• Bereits fällige Ansprüche (z. B. Mietrückstände) bleiben beim ausgeschiedenen Zwischenmieter; der neue Vermieter haftet nicht für Altlasten.
• Abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Endmieters sind unwirksam (Paragraf 565 Abs. 3 BGB) – der gesetzliche Schutz lässt sich nicht vertraglich ausschließen.

Ein Eigentümerwechsel oder das Ende eines Hauptmietverhältnisses wirft für Mieter oft existenzielle Fragen auf: Bleibe ich in meiner Wohnung? Muss ich mit einem neuen Vermieter verhandeln? Verliert mein Mietvertrag seine Gültigkeit? Gerade bei der sogenannten gewerblichen Weitervermietung – also wenn ein Hauptmieter Wohnraum geschäftsmäßig an Dritte untervermietet – entsteht eine rechtliche Dreiecksbeziehung, die für den Endmieter undurchsichtig wirkt. Der Gesetzgeber hat mit Paragraf 565 BGB eine Schutzvorschrift geschaffen, die genau hier ansetzt: Sie verhindert, dass der Endmieter seine Wohnung verliert, nur weil das Mietverhältnis zwischen Vermieter und Zwischenmieter endet. Dieser Beitrag erklärt Ihnen verständlich, wann die Norm greift, welche Rechte und Pflichten sich daraus ergeben und worauf Sie in der Praxis achten müssen.

Die Vorschrift betrifft eine klassische Konstellation: Ein Vermieter vermietet Wohnraum an einen Mieter (Zwischenmieter), der diesen gewerblich an einen Dritten (Endmieter) zu Wohnzwecken weitervermietet. Endet das Hauptmietverhältnis – etwa durch Kündigung, Zeitablauf oder Aufhebungsvertrag –, tritt der Vermieter kraft Gesetzes in das Mietverhältnis zwischen Zwischenmieter und Endmieter ein. Der Endmieter behält seine Wohnung, der Vermieter wird sein direkter Ansprechpartner. Das klingt einfach, doch die Voraussetzungen und Folgen sind im Detail anspruchsvoll. Wir führen Sie durch die rechtlichen Fallstricke und zeigen Ihnen anhand konkreter Beispiele, wie die Gerichte entscheiden.

Die rechtlichen Grundlagen im Überblick

Paragraf 565 BGB lautet kurz gefasst: Soll der Mieter nach dem Mietvertrag den gemieteten Wohnraum gewerblich einem Dritten zu Wohnzwecken weitervermieten, so tritt der Vermieter bei der Beendigung des Mietverhältnisses in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis zwischen dem Mieter und dem Dritten ein. Der Gesetzgeber verfolgt damit einen klaren Schutzzweck: Der Endmieter soll nicht schlechter stehen als ein Mieter, der direkt vom Eigentümer angemietet hat. Ohne diese Regelung müsste der Endmieter bei Beendigung des Hauptmietverhältnisses ausziehen, weil sein Vertragspartner (der Zwischenmieter) kein Recht mehr zur Überlassung der Wohnung hat. Der soziale Kündigungsschutz des Wohnraummietrechts würde ins Leere laufen.

Drei Voraussetzungen müssen zwingend vorliegen:

1. Wohnraummiete beim Endmieter: Der Untermietvertrag muss Wohnraum zum Gegenstand haben. Gewerbliche Untermieten (Büro, Praxis, Lager) fallen nicht unter Paragraf 565 BGB.
2. Gewerbliche Weitervermietung: Der Zwischenmieter muss die Wohnung geschäftsmäßig, auf Dauer angelegt und mit Gewinnerzielungsabsicht oder im eigenen wirtschaftlichen Interesse weitervermieten. Eine bloß gelegentliche oder gemeinnützige Weitervermietung genügt nicht. Der BGH hat klargestellt: Wohnungsgenossenschaften, die Wohnraum an ihre Mitglieder zu günstigen Konditionen weitergeben, handeln nicht gewerblich im Sinne der Vorschrift (BGH, Urteil vom 20.01.2016 – VIII ZR 311/1412).
3. Vertragliche Verpflichtung zur Weitervermietung: Der Hauptmietvertrag muss die gewerbliche Weitervermietung zu Wohnzwecken vorsehen („Soll“). Eine bloß geduldete oder vertragswidrige Untervermietung löst den Eintritt des Vermieters nicht aus.

Rechtsfolge – die sogenannte Zäsur (Novation): Mit Beendigung des Hauptmietverhältnisses erlischt das Untermietverhältnis. An seine Stelle tritt kraft Gesetzes ein neues Hauptmietverhältnis zwischen dem ursprünglichen Vermieter und dem Endmieter. Der Inhalt bleibt identisch: Miete, Laufzeit, Schönheitsreparaturen, Tierhaltung, Hausordnung – alles gilt fort. Der Vermieter übernimmt nur die Rechte und Pflichten aus dem Untermietvertrag. Sondervereinbarungen (z. B. Hausmeisterdienste, Putzdienste) gehen nicht auf ihn über3. Bereits fällige Ansprüche (Mietrückstände, Betriebskostennachzahlungen) verbleiben beim ausgeschiedenen Zwischenmieter; der neue Vermieter haftet dafür nicht45.

Wichtige Flankierungsregeln: Die Paragrafen 566a bis 566e BGB gelten entsprechend. Der neue Vermieter haftet für die Mietkaution (Paragraf 566a BGB), auch wenn er sie nie erhalten hat. Der Endmieter kann schuldbefreiend an den neuen Vermieter zahlen, sobald er von dem Wechsel Kenntnis hat (Paragraf 566e BGB). Eine Bürgenhaftung des ausgeschiedenen Zwischenmieters (analog Paragraf 566 Abs. 2 BGB) lehnt die herrschende Meinung ab5. Abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Endmieters sind unwirksam (Paragraf 565 Abs. 3 BGB).

Beispielsfall 1: Das klassische Bauherrenmodell

Ein Projektentwickler (Vermieter) vermietet 20 sanierte Altbauwohnungen an eine Vermietungs-GmbH (Zwischenmieter) für 15 Jahre. Der Vertrag sieht ausdrücklich vor, dass die GmbH die Wohnungen gewerblich an Endmieter weitervermietet. Nach 10 Jahren kündigt der Projektentwickler das Hauptmietverhältnis ordentlich zum nächstmöglichen Termin. Lösung: Paragraf 565 BGB greift. Die Vermietungs-GmbH handelt gewerblich (Gewinnerzielungsabsicht). Mit Beendigung des Hauptmietvertrags tritt der Projektentwickler in die 20 Untermietverträge ein. Die Endmieter bleiben in ihren Wohnungen, zahlen künftig die Miete direkt an den Projektentwickler. Der Projektentwickler muss die laufenden Verpflichtungen (Instandhaltung, Betriebskostenabrechnung) übernehmen. Mietrückstände, die vor dem Eintritt fällig wurden, bleiben Forderung der GmbH.

Beispielsfall 2: Die Wohnungsgenossenschaft – kein gewerbliches Handeln

Eine Stadt verkauft ein sanierungsbedürftiges Mehrfamilienhaus an eine Mieter-Selbsthilfegenossenschaft. Diese schließt mit dem Vorbesitzer (Eigentümer) einen Nutzungsvertrag, der die Weitervermietung an die Genossenschaftsmitglieder zu kostendeckenden Mieten vorsieht. Der Eigentümer kündigt den Nutzungsvertrag nach Ablauf der Bindungsfrist. Die Genossenschaftsmitglieder berufen sich auf Paragraf 565 BGB. Lösung: Paragraf 565 BGB greift nicht. Der BGH hat entschieden, dass eine Genossenschaft, die Wohnraum an ihre Mitglieder zu günstigen Konditionen weitervermietet, nicht gewerblich im Sinne der Vorschrift handelt (BGH VIII ZR 311/1416). Es fehlt an der Gewinnerzielungsabsicht oder dem eigenen wirtschaftlichen Interesse; die Weitervermietung dient dem Interesse der Mitglieder. Der Eigentümer kann die Wohnungen zurückverlangen, sofern er die Kündigungsvorschriften des Wohnraummietrechts einhält.

Beispielsfall 3: Zwangsversteigerung und Ersteher

Eine Wohnungseigentümerin vermietet ihre Wohnung an einen gewerblichen Zwischenmieter, der sie an einen Endmieter zu Wohnzwecken untervermietet. Die Wohnung wird zwangsversteigert. Der Ersteher kündigt dem Zwischenmieter nach Paragraf 57a ZVG. Der Endmieter will bleiben. Lösung: Paragraf 565 BGB schützt den Endmieter auch gegenüber dem Ersteher. Der BGH hat entschieden: Der Ersteher tritt in das Untermietverhältnis ein; der Endmieter bleibt zum Besitz und zur Nutzung berechtigt (BGH XII ZR 113/1278). Die Kündigung nach Paragraf 57a ZVG beendet nur das Hauptmietverhältnis, nicht das durch Paragraf 565 BGB begründete direkte Verhältnis zum Endmieter.

Sie stehen vor einer konkreten Situation – sei es als Endmieter, Zwischenmieter oder Vermieter – und benötigen rechtssichere Klarheit? Die Fallstricke bei Paragraf 565 BGB liegen im Detail: Liegt wirklich gewerbliches Handeln vor? Welche Ansprüche gehen über, welche nicht? Wie verhält es sich mit der Kaution, mit laufenden Modernisierungsankündigungen, mit Kündigungsfristen? Ein Fehler kann teuer werden. Die Anwalts- und Notarkanzlei Krau in Hohenahr prüft Ihren Fall individuell, vertritt Ihre Interessen außergerichtlich und vor Gericht – bundesweit. Nehmen Sie jetzt Kontakt auf und sichern Sie sich rechtliche Gewissheit.

Häufige Fragen (FAQ)

Was versteht man unter „gewerblicher Weitervermietung“ im Sinne von Paragraf 565 BGB?

Eine gewerbliche Weitervermietung setzt voraus, dass der Zwischenmieter die Wohnung geschäftsmäßig, auf Dauer angelegt und mit Gewinnerzielungsabsicht oder im eigenen wirtschaftlichen Interesse weitervermietet. Bloße Kostendeckung reicht nicht aus, wenn kein Gewinnstreben dahintersteckt. Wohnungsgenossenschaften, die an Mitglieder zu günstigen Mieten vermieten, handeln regelmäßig nicht gewerblich (BGH VIII ZR 311/141).

Gilt Paragraf 565 BGB auch bei einer Zwangsversteigerung der Immobilie?

Ja. Der Ersteher einer zwangsversteigerten Wohnung tritt an die Stelle des bisherigen Vermieters. Kündigt er dem Zwischenmieter nach Paragraf 57a ZVG, greift Paragraf 565 BGB zugunsten des Endmieters. Der Endmieter bleibt in der Wohnung; der Ersteher wird sein direkter Vermieter (BGH XII ZR 113/127).

Was passiert mit der Mietkaution, wenn der Vermieter in den Untermietvertrag eintritt?

Der neue Vermieter (bisheriger Hauptvermieter) haftet dem Endmieter für die Kaution uneingeschränkt – auch wenn er sie vom ausgeschiedenen Zwischenmieter nie erhalten hat (Paragraf 566a BGB entsprechend). Der Endmieter kann bei Auszug die Rückzahlung vom neuen Vermieter verlangen. Hatte der Zwischenmieter die Kaution bereits berechtigt einbehalten, muss der Endmieter sie dem neuen Vermieter erneut stellen.

Bleiben Mietrückstände beim alten oder beim neuen Vermieter?

Bereits fällige Mietrückstände und Betriebskostennachzahlungen verbleiben als Forderung beim ausgeschiedenen Zwischenmieter. Der neue Vermieter haftet nicht für diese Altlasten. Erst für Ansprüche, die nach dem Eintritt fällig werden (laufende Miete, künftige Betriebskosten), ist der neue Vermieter Gläubiger45.

Kann der Vermieter den Eintritt in den Untermietvertrag vertraglich ausschließen?

Nein. Paragraf 565 Abs. 3 BGB erklärt jede zum Nachteil des Endmieters abweichende Vereinbarung für unwirksam. Der gesetzliche Schutz des Endmieters ist dispositives Recht, das nicht zu dessen Lasten abbedungen werden kann. Auch formularmäßige Klauseln im Hauptmietvertrag, die den Eintritt ausschließen oder erschweren sollen, sind unwirksam.

Zitiernachweise:

1

BGH VIII ZR 311/14

2

BGH VIII ZR 311/14

3

Guhling – Guhling/Günter | BGB Paragraf 565

4

Guhling – Guhling/Günter | BGB Paragraf 565 Rn. 25, 26

5

Guhling – Guhling/Günter | BGB Paragraf 565 Rn. 39-43