Paragraf 573 BGB: Wann darf der Vermieter ordentlich kündigen?

Ein Kündigungsschreiben im Briefkasten löst oft große Sorge aus. Mieter fragen sich: Darf der Vermieter das einfach so? Das Gesetz schützt Sie – aber nicht grenzenlos. Paragraf 573 BGB stellt klare Regeln auf, wann ein Vermieter ein Wohnraummietverhältnis ordentlich beenden darf. Wer diese Regeln kennt, kann ruhiger schlafen und im Ernstfall richtig reagieren.

Wir von der Anwalts- und Notarkanzlei Krau in Hohenahr begleiten Mieter und Vermieter seit vielen Jahren durch solche Konflikte. Wir wissen: Recht haben und Recht bekommen sind oft zwei verschiedene Dinge. Dieser Beitrag erklärt Ihnen die gesetzlichen Voraussetzungen verständlich und zeigt, worauf es in der Praxis ankommt.

Zusammenfassung für den eiligen Leser

• Paragraf 573 BGB regelt die ordentliche Kündigung durch den Vermieter – sie ist nur mit einem berechtigten Interesse möglich.
• Drei Hauptgründe rechtfertigen eine Kündigung: schuldhafte Pflichtverletzung des Mieters, Eigenbedarf des Vermieters oder Verwertungskündigung bei erheblichen wirtschaftlichen Nachteilen.
• Kündigung zur Mieterhöhung ist gesetzlich verboten (Paragraf 573 Abs. 1 S. 2 BGB).
• Gründe müssen im Kündigungsschreiben stehen – nachgeschobene Gründe zählen nur, wenn sie später entstanden sind.
• Bei Härtefällen kann der Mieter nach Paragraf 574 BGB widersprechen und das Mietverhältnis fortsetzen.

Die drei Säulen des berechtigten Interesses

Das Gesetz nennt in Paragraf 573 Abs. 2 BGB drei Regelbeispiele für ein berechtigtes Interesse. Sie sind nicht abschließend, aber decken die allermeisten Fälle ab. Der Vermieter muss einen dieser Gründe beweisen können.

1. Pflichtverletzung des Mieters (Paragraf 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB)

Der Mieter muss seine vertraglichen Pflichten schuldhaft und nicht unerheblich verletzt haben. Ein einmaliger kleiner Mietrückstand reicht nicht. Es braucht ein nachhaltiges Fehlverhalten – etwa wiederholte Zahlungsverzüge, anhaltende Ruhestörungen oder eine vertragswidrige Untervermietung. Wichtig: Der Vermieter muss den Mieter meist zuvor abmahnen. Ohne Abmahnung ist die Kündigung oft unwirksam.

2. Eigenbedarf (Paragraf 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB)

Der Vermieter benötigt die Räume als Wohnung für sich, Familienangehörige oder Haushaltsangehörige. „Benötigen“ heißt: Ein ernsthafter, nachvollziehbarer Nutzungswunsch muss bestehen. Der Vermieter muss nicht dringend wohnungssuchend sein. Ein Zweitwohnsitz oder die Wohnung für die pflegebedürftige Mutter können genügen. Missbräuchlich ist die Kündigung nur bei weit überhöhtem Wohnbedarf – das prüfen Gerichte streng.

3. Verwertungskündigung (Paragraf 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB)

Der Vermieter wird an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung gehindert und erleidet erhebliche Nachteile. Bloß höhere Miete bei Neuvermietung zählt nicht. Es muss um substanzielle Wertverluste gehen – etwa Abriss und Neubau, Umwandlung in Eigentumswohnungen mit Verkauf oder eine baurechtlich gebotene Sanierung, die im bewohnten Zustand nicht möglich ist. Die Hürden sind hoch.

Beispielsfall 1: Die wiederholte Mietminderung ohne Grund

Ausgangslage: Frau Müller mindert die Miete seit sechs Monaten um 30 %, weil sie „das Bad nicht modern genug“ findet. Ein Mangel liegt nicht vor. Der Vermieter mahnt sie zweimal schriftlich ab. Sie zahlt weiter nur 70 %.

Rechtliche Bewertung: Hier liegt eine schuldhafte, nicht unerhebliche Pflichtverletzung vor (Paragraf 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Die unberechtigte Mietminderung ist ein Zahlungsverzug. Nach zwei Abmahnungen ist die ordentliche Kündigung wirksam. Frau Müller muss räumen.

Beispielsfall 2: Eigenbedarf für die erwachsene Tochter

Ausgangslage: Herr Schmidt kündigt der Mieterin, weil seine 28-jährige Tochter nach Studienende in die Wohnung einziehen will. Die Tochter wohnt derzeit noch bei ihm, sucht aber eine eigene Bleibe. Die Mieterin widerspricht wegen Härte (schwer krankes Kind).

Rechtliche Bewertung: Der Eigenbedarf ist berechtigt. Die Tochter zählt zu den Familienangehörigen (Paragraf 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Der Wunsch, selbstständig zu wohnen, ist nachvollziehbar. Der Härteeinwand der Mieterin wird nach Paragraf 574 BGB geprüft – ein schwer krankes Kind wiegt schwer. Oft einigen sich die Parteien auf einen Auszug zu einem späteren Termin (z. B. in 12–18 Monaten).

Beispielsfall 3: Geplanter Abriss und Neubau

Ausgangslage: Ein Immobilienunternehmen kauft ein Mehrfamilienhaus. Es will abreißen und ein modernes Wohnhaus mit Eigentumswohnungen errichten. Die Mieter erhalten Kündigungen nach Paragraf 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB.

Rechtliche Bewertung: Eine Verwertungskündigung kommt nur in Betracht, wenn der Fortbestand des Mietverhältnisses die Verwertung verhindert und erhebliche Nachteile drohen. Ein bloßer Gewinnmaximierungswunsch reicht nicht. Hier aber: Der Abriss ist baulich zwingend für den Neubau. Die Nachteile (Verzögerung, Kostenexplosion, verpasste Marktchance) sind erheblich. Die Kündigung ist wirksam, sofern die formellen Voraussetzungen (Begründung im Schreiben, Sperrfristen nach Paragraf 577a BGB) eingehalten sind.

Wir prüfen Ihren Fall – bundesweit und notariell begleitet

Solche Konflikte sind emotional belastend und juristisch komplex. Formfehler im Kündigungsschreiben, verpasste Fristen oder unklare Beweislage entscheiden oft über Gewinn oder Verlust. Vertrauen Sie nicht auf Bauchgefühl. Die Anwalts- und Notarkanzlei Krau in Hohenahr prüft Ihre Kündigung oder Ihren Widerspruch rechtssicher und individuell. Wir sind bundesweit tätig und verbinden anwaltliche Durchsetzungskraft mit notarieller Gestaltungskompetenz – für Lösungen, die vor Gericht Bestand haben. Kontaktieren Sie uns jetzt für ein Erstgespräch.

Häufige Fragen (FAQ)

Was genau ist ein „berechtigtes Interesse“ nach Paragraf 573 BGB?

Ein berechtigtes Interesse ist ein schwerwiegender Grund, der das Bestandsinteresse des Mieters überwiegt. Das Gesetz nennt drei Hauptfälle: Pflichtverletzung, Eigenbedarf und Verwertungskündigung. Andere Gründe sind möglich, müssen aber vergleichbares Gewicht haben. Eine Kündigung „einfach so“ oder zur Mieterhöhung ist ausdrücklich verboten.

Darf der Vermieter kündigen, weil er die Wohnung teurer vermieten will?

Nein. Paragraf 573 Abs. 1 S. 2 BGB verbietet die Kündigung ausdrücklich zum Zwecke der Mieterhöhung. Auch bei der Verwertungskündigung (Paragraf 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB) bleibt die Möglichkeit höherer Miete unberücksichtigt. Der Vermieter muss erhebliche wirtschaftliche Nachteile darlegen, die über entgangenen Mietgewinn hinausgehen.

Was muss im Kündigungsschreiben stehen?

Die Gründe für das berechtigte Interesse müssen konkret benannt werden (Paragraf 573 Abs. 3 S. 1 BGB). Bei Eigenbedarf: Für wen (Name, Verwandtschaftsgrad) und warum (z. B. Studienbeginn, Pflege). Bei Pflichtverletzung: Was genau der Mieter falsch gemacht hat (Zeitraum, Art des Verstoßes). Pauschale Formulierungen („Eigenbedarf besteht“) reichen nicht.

Kann ich als Mieter gegen eine Eigenbedarfskündigung vorgehen?

Ja. Sie können Widerspruch nach Paragraf 574 BGB einlegen, wenn der Auszug für Sie oder Ihre Familie eine unzumutbare Härte bedeuten würde (Schwerbehinderung, hohes Alter, Kleinkinder, fehlender Ersatzwohnraum). Das Gericht wägt dann ab. Oft ergibt sich ein Räumungsaufschub von mehreren Monaten bis Jahren.

Wie lange sind die Kündigungsfristen bei Paragraf 573 BGB?

Die Fristen richten sich nach Paragraf 573c BGB nach Mietdauer: 3 Monate bis 5 Jahre, 6 Monate bei 5–8 Jahren, 9 Monate ab 8 Jahren. Wichtig: Bei Umwandlung in Eigentumswohnungen greift Paragraf 577a BGB – hier verlängert sich die Frist um 3 Jahre (Kündigungssperrfrist). Auch bei Verwertungskündigung können längere Fristen gelten.