Paragraf 573c BGB: Kündigungsfristen im Wohnraummietrecht einfach erklärt

Wenn Sie als Mieter oder Vermieter ein Wohnraummietverhältnis beenden wollen, stellt sich sofort die Frage nach den richtigen Fristen. Das Gesetz schreibt strikte Regeln vor, die über den Fortbestand oder das Ende Ihres Mietvertrags entscheiden. Ein Fehler bei der Berechnung kann die Kündigung unwirksam machen und Sie um Monate zurückwerfen. Wir zeigen Ihnen, worauf es ankommt, damit Sie Ihre Rechte sicher durchsetzen können.

Die Vorschrift des Paragraf 573c BGB regelt die Fristen für die ordentliche Kündigung von Wohnraummietverhältnissen. Sie bestimmt nicht nur den Grundrhythmus von drei Monaten, sondern auch die Verlängerung der Vermieterkündigung nach fünf und acht Jahren Mietdauer. Wer diese Staffelung nicht kennt, verschenkt wertvolle Zeit oder riskiert formale Fehler. Unser Beitrag führt Sie Schritt für Schritt durch die Regelungen und typischen Fallstricke.

Zusammenfassung für den eiligen Leser

• Grundfrist: Die ordentliche Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats zugehen (drei Monate minus drei Karenztage).
• Verlängerung für Vermieter: Nach fünf Jahren verlängert sich die Frist auf sechs Monate, nach acht Jahren auf neun Monate – gerechnet ab Überlassung der Wohnung.
• Mieterkündigung: Für Mieter gilt immer die Grundfrist von drei Monaten, unabhängig von der Mietdauer.
• Ausnahmen: Bei möbliertem Einliegerwohnraum (Paragraf 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB) gilt eine zweiwöchige Frist zum 15. des Monats; bei vorübergehendem Gebrauch können kürzere Fristen vereinbart werden.
• Schutz des Mieters: Abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters sind unwirksam (Paragraf 573c Abs. 4 BGB).

Die gesetzliche Grundstruktur der Kündigungsfristen

Der Gesetzgeber hat in Paragraf 573c BGB ein asymmetrisches System geschaffen. Die Grundkündigungsfrist beträgt für beide Seiten drei Monate. Sie wird durch die sogenannte Karenzzeit von drei Werktagen am Monatsanfang geprägt: Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats beim Empfänger eingehen, damit sie zum Ablauf des übernächsten Monats wirkt. Geht sie später zu, verschiebt sich der Beendigungstermin um einen weiteren Monat.

Für den Vermieter sieht das Gesetz eine Staffelung vor, die den sogenannten Heimgedanken umsetzt. Je länger der Mieter in der Wohnung lebt, desto stärker ist er sozial verwurzelt. Deshalb verlängert sich die Kündigungsfrist nach fünf Jahren Überlassungsdauer auf sechs Monate und nach acht Jahren auf neun Monate. Entscheidend ist dabei der Zeitpunkt der Überlassung – also die tatsächliche Schlüsselübergabe –, nicht der Vertragsabschluss. Für den Mieter bleibt es stets bei der Dreimonatsfrist. Diese Asymmetrie soll den Mieter vor überstürztem Wohnungsverlust schützen.

Wichtig: Samstage zählen als Werktage bei der Berechnung der Karenzzeit. Fällt der dritte Werktag auf einen Samstag, ist umstritten, ob Paragraf 193 BGB greift und die Frist auf den Montag verlängert. Die sicherere Strategie: Sorgen Sie für den Zugang spätestens am Freitag. Auch Sonntage und Feiertage sind keine Werktage und verschieben den Fristablauf entsprechend.

Beispielsfall 1: Die vermietete Eigentumswohnung nach sechs Jahren

Ausgangssituation: Frau Müller vermietet ihre Eigentumswohnung seit dem 1. März 2018 an Herrn Schmidt. Im Januar 2024 möchte sie wegen Eigenbedarfs kündigen. Sie setzt die Kündigung am 3. Werktag des Januars auf und wirft sie am 4. Januar in den Briefkasten des Mieters.

Rechtliche Bewertung: Da die Überlassung vor mehr als fünf, aber weniger als acht Jahren erfolgte, beträgt die Kündigungsfrist sechs Monate. Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag des Januars zugehen, um zum 31. Juli zu wirken. Der 4. Januar war ein Donnerstag – der dritte Werktag. Der Zugang ist gewahrt, die Kündigung wird zum 31. Juli 2024 wirksam. Hätte Frau Müller die Dreimonatsfrist zugrunde gelegt, wäre die Kündigung zum 31. März ausgesprochen worden und damit verfrüht und unwirksam gewesen.

Beispielsfall 2: Mieter zieht nach neun Jahren aus – Fristenfehler vermeiden

Ausgangssituation: Herr Becker wohnt seit dem 15. August 2015 in seiner Mietwohnung. Er erhält ein Jobangebot in einer anderen Stadt und möchte zum 30. April 2025 ausziehen. Er setzt die Kündigung am 2. Januar 2025 auf und sendet sie per Einschreiben am 3. Januar ab.

Rechtliche Bewertung: Für den Mieter gilt ausschließlich die Grundfrist von drei Monaten, auch nach neun Jahren Mietdauer. Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag des Januars zugehen, um zum 30. April zu wirken. Der 3. Januar 2025 ist ein Freitag – der dritte Werktag. Geht das Einschreiben am 3. Januar beim Vermieter ein, ist die Frist gewahrt. Wichtig: Der Mieter darf nicht die verlängerte Vermieterfrist (neun Monate) anwenden. Tut er dies und kündigt erst später, verpasst er den gewünschten Auszugstermin.

Beispielsfall 3: Möbliertes Zimmer im Haus des Vermieters

Ausgangssituation: Studentin Lisa mietet ab dem 1. Oktober 2023 ein möbliertes Zimmer im Haus ihrer Vermieterin Frau Weber. Das Zimmer ist Teil der Vermieterwohnung und nicht zum dauernden Gebrauch für eine Familie bestimmt. Im Februar 2024 möchte Frau Weber das Mietverhältnis beenden.

Rechtliche Bewertung: Hier greift Paragraf 573c Abs. 3 BGB i. V. m. Paragraf 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB (möblierter Einliegerwohnraum). Die Kündigungsfrist beträgt einheitlich zwei Wochen. Die Kündigung muss spätestens am 15. eines Monats zugehen und wirkt zum Ablauf desselben Monats. Es gibt keine Karenzzeit von drei Werktagen und keine Verlängerung nach Mietdauer. Kündigt Frau Weber am 10. Februar, endet das Mietverhältnis am 28. Februar. Eine Vereinbarung längerer Fristen zum Nachteil der Mieterin wäre unwirksam.

Wann Sie anwaltliche Unterstützung brauchen

Die Berechnung der Kündigungsfristen wirkt auf den ersten Blick schematisch, birgt aber zahlreiche Fallstricke: der richtige Überlassungszeitpunkt, die Werktagsberechnung bei Samstagen, die Schriftform der Kündigung (Paragraf 568 BGB) und die Zugangsregeln nach Paragraf 130 BGB. Ein formeller Fehler macht die Kündigung oft unwirksam – mit der Folge, dass das Mietverhältnis um Monate fortbesteht. Gerade bei langen Mietverhältnissen, Eigenbedarfskündigungen oder komplexen Konstellationen (Untermiete, Erbfall, Mieterwechsel) lohnt sich die frühzeitige anwaltliche Prüfung. Die Anwalts- und Notarkanzlei Krau in Hohenahr begleitet Sie bundesweit bei der rechtssicheren Gestaltung und Durchsetzung Ihrer Kündigung – von der Fristenberechnung bis zum Räumungsprozess. Vereinbaren Sie jetzt ein Beratungsgespräch und vermeiden Sie teure Fehler.

Häufige Fragen (FAQ)

Wie berechne ich den dritten Werktag richtig?

Der dritte Werktag ist der Tag, an dem die Kündigung spätestens beim Empfänger eingehen muss. Samstage zählen als Werktage, Sonn- und Feiertage nicht. Fällt der 1. des Monats auf einen Samstag, ist der 3. Werktag der Mittwoch (Sa, Mo, Mi). Zur Sicherheit sollten Sie die Kündigung so timen, dass sie spätestens am Freitag vor dem dritten Werktag zugeht.

Ab wann zählen die fünf und acht Jahre für die Fristverlängerung?

Maßgeblich ist der Zeitpunkt der Überlassung – also die tatsächliche Übergabe der Schlüssel und die Einräumung des Besitzes. Nicht der Vertragsabschluss, nicht der Mietbeginn im Vertrag. Wurde die Wohnung schon vor Vertragsunterzeichnung übergeben, beginnt die Frist früher zu laufen.

Gilt die verlängerte Frist auch für die Mieterkündigung?

Nein. Die Staffelung nach fünf und acht Jahren gilt ausschließlich für die Vermieterkündigung. Der Mieter kann immer mit der Grundfrist von drei Monaten kündigen, unabhängig davon, wie lange er bereits in der Wohnung wohnt.

Was passiert, wenn die Kündigung einen Tag zu spät zugeht?

Die Kündigung ist nichtig für den angestrebten Termin, wird aber zum nächstmöglichen Termin wirksam (also einen Monat später). Das Mietverhältnis verlängert sich entsprechend. Deshalb ist der Zugangsnachweis (Einschreiben mit Rückschein, Bote mit Zeugen) entscheidend.

Kann ich die Kündigungsfrist im Mietvertrag verkürzen oder verlängern?

Zum Nachteil des Mieters sind abweichende Vereinbarungen unwirksam (Paragraf 573c Abs. 4 BGB). Eine Verlängerung der Frist für beide Seiten (z. B. auf sechs Monate) ist zulässig, solange der Mieter nicht schlechter steht als nach Gesetz. Bei möbliertem Einliegerwohnraum und vorübergehendem Gebrauch gelten Sonderregeln.