Paragraf 573d BGB – Die außerordentliche Kündigung

Was regelt Paragraf 573d BGB? Die außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist einfach erklärt

Sie haben eine Kündigung erhalten, die nicht die üblichen Fristen einhält, aber auch nicht fristlos ist? Oder Sie als Vermieter möchten ein Mietverhältnis beenden, weil Sie die Wohnung nach einer Zwangsversteigerung selbst nutzen wollen? Genau hier greift Paragraf 573d BGB. Diese Vorschrift regelt die außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist – ein Sonderfall, der zwischen der ordentlichen Kündigung und der fristlosen Kündigung steht. Viele Mieter und Vermieter kennen ihre Rechte in diesen Situationen nicht, dabei geht es oft um den Erhalt der Wohnung oder die Durchsetzung berechtigter Eigentümerinteressen. Wir erklären Ihnen verständlich, wann diese Kündigungsart zum Tragen kommt, welche Fristen gelten und worauf Sie achten müssen.

Das Gesetz schafft mit Paragraf 573d BGB einen eigenen Rahmen für Kündigungen, die das Gesetz in bestimmten Konstellationen ausdrücklich vorsieht – etwa beim Ersteher einer Zwangsversteigerung, beim Nacherben oder beim Eigentümer nach Ende eines Nießbrauchs. Anders als bei der ordentlichen Kündigung braucht es hier keinen „normalen“ Kündigungsgrund wie Eigenbedarf im klassischen Sinne, sondern ein berechtigtes Interesse an der Beendigung. Gleichzeitig genießt der Mieter den Schutz der gesetzlichen Kündigungsfristen. Wir zeigen Ihnen, wie diese Interessenlage in der Praxis aussieht und welche Fallstricke lauern.

Zusammenfassung für den eiligen Leser

• Paragraf 573d BGB regelt die außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist – ein Sonderkündigungsrecht, das das Gesetz in bestimmten Fällen (Zwangsversteigerung, Nacherbfolge, Ende des Nießbrauchs u. a.) ausdrücklich einräumt.
• Voraussetzung: Ein berechtigtes Interesse des Kündigenden (meist des Vermieters), außer bei Kündigung gegenüber Erben (Paragraf 564 BGB) oder bei Vorliegen der Voraussetzungen des Paragraf 573a BGB (Kleinvermieterprivileg).
• Kündigungsfristen: Spätestens am dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats; bei Wohnraum nach Paragraf 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB (z. B. Einliegerwohnung) spätestens am 15. eines Monats zum Monatsende. Die Verlängerungsfrist für Kleinvermieter (Paragraf 573a Abs. 1 S. 2 BGB) gilt nicht.
• Form: Schriftform gemäß Paragraf 568 BGB zwingend; der Kündigungsgrund (berechtigtes Interesse) muss im Kündigungsschreiben benannt werden (Paragraf 573 Abs. 3 BGB).
• Mieterrechte: Der Mieter kann Härteeinwand nach Paragraf 574 BGB geltend machen; vertragliche Kündigungsausschlüsse binden den Berechtigten (Ersteher, Nacherbe, Eigentümer nach Nießbrauch) nicht.

Wann greift Paragraf 573d BGB? Die wichtigsten Anwendungsfälle

Die Vorschrift enthält keinen eigenen Kündigungsgrund. Sie wird nur tätig, wenn eine andere gesetzliche Norm ein Sonderkündigungsrecht mit gesetzlicher Frist einräumt. Die Praxis relevantesten Tatbestände sind:

• Paragraf 57a ZVG: Der Ersteher einer zwangsversteigerten Immobilie kann das übernommene Mietverhältnis kündigen.
• Paragraf 1056 Abs. 2 BGB: Der Eigentümer, nach dessen Ende des Nießbrauchs in das Mietverhältnis eintritt.
• Paragraf 2135, Paragraf 1056 Abs. 2 BGB: Der Nacherbe, der nach Eintritt der Nacherbfolge in den Mietvertrag des Vorerben eintritt.
• Paragraf 544 BGB: Kündigungsrecht des Mieters bei Veräußerung der Mietsache durch den Vermieter.
• Paragraf 563 Abs. 4 BGB: Eintrittsrecht von Familienangehörigen des Mieters.
• Paragraf 555e BGB: Sonderkündigungsrecht des Mieters nach Modernisierungsankündigung.
• Paragraf 561 BGB: Sonderkündigungsrecht des Mieters nach Mieterhöhung.
• Paragraf 30 Abs. 2 ErbbauRG: Kündigung beim Erlöschen des Erbbaurechts.
• Paragraf 111 InsO: Kündigung durch den Insolvenzverwalter bei Veräußerung des Mietobjekts.

Für Gewerberaummiete und Miete beweglicher Sachen gilt Paragraf 573d BGB nicht; hier verweist Paragraf 580a Abs. 4 BGB auf eigene Regelungen. Auch auf Zeitmietverträge (Paragraf 575 BGB) findet Paragraf 573d keine Anwendung – dafür gilt Paragraf 575a BGB.

Das berechtigte Interesse – die zentrale Hürde für Vermieter

Anders als der Mieter (der nach Paragraf 573d Abs. 1 i. V. m. Paragraf 573a BGB grundlos kündigen darf) muss der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung darlegen und beweisen. Das folgt aus der Verweisung in Paragraf 573d Abs. 1 auf Paragraf 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB. Fehlt dieses Interesse, ist die Kündigung unwirksam – auch wenn die formellen Voraussetzungen stimmen.

Ausnahmen: Kein berechtigtes Interesse nötig bei Kündigung gegenüber Erben des Mieters (Paragraf 564 BGB) und bei Vorliegen der Kleinvermieter-Konstellation (Paragraf 573a BGB: Vermieter nutzt das Gebäude selbst und es hat höchstens zwei Wohnungen). In diesen Fällen genügt der gesetzliche Tatbestand als solcher.

Typische berechtigte Interessen sind: Eigenbedarf für sich oder nahe Angehörige, erhebliche wirtschaftliche Nachteile bei Fortsetzung des Mietverhältnisses, oder der Wunsch, das Grundstück anderweitig zu verwerten (z. B. Abriss, Neubau). Bloße Vermutungen oder pauschale Behauptungen genügen nicht – der BGH fordert eine konkrete, nachvollziehbare Darlegung im Kündigungsschreiben (Paragraf 573 Abs. 3 BGB).

Die Kündigungsfristen im Detail – rechnen Sie richtig

Die Fristenberechnung nach Paragraf 573d Abs. 2 BGB ist strenger als bei der ordentlichen Kündigung (Paragraf 573c BGB). Es gibt keine Verlängerungen nach Mietdauer und keine Verkürzungen.

Wichtig: Der Zugang beim Mieter zählt (nicht die Absendung). Samstage zählen als Werktage (Paragraf 573d Abs. 2 S. 1 BGB i. V. m. Paragraf 187 Abs. 1 BGB). Die Kleinvermieter-Verlängerung um drei Monate (Paragraf 573a Abs. 1 S. 2 BGB) ist ausdrücklich ausgeschlossen (Paragraf 573d Abs. 2 S. 2 BGB).

Formvorschriften und Begründungspflicht – formale Fehler vermeiden

Jede Kündigung nach Paragraf 573d BGB bedarf der schriftlichen Form (Paragraf 568 Abs. 1 BGB). E-Mail, WhatsApp oder mündliche Erklärungen sind unwirksam. Das Schreiben muss eigenhändig unterschrieben sein (oder von einem Bevollmächtigten mit Originalvollmacht).

Zusätzlich gilt die Begründungspflicht nach Paragraf 573 Abs. 3 BGB: Der Vermieter muss die Gründe für sein berechtigtes Interesse so genau benennen, dass der Mieter sie prüfen und sich dagegen verteidigen kann. Bei Eigenbedarf: Name der Person, Verhältnis zum Vermieter, konkreter Bedarf. Fehlt die Begründung oder ist sie zu vage, ist die Kündigung formell unwirksam – ein nachträgliches Heilen im Prozess ist nicht möglich.

Mieterrechte: Härteeinwand und Schutz vor vertraglichen Kündigungsausschlüssen

Der Mieter ist nicht schutzlos. Ihm steht der Härteeinwand nach Paragraf 574 BGB zu (BGH VIII ZR 76/20 Rn. 46). Wenn die Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Mieter oder seine Familie eine unzumutbare Härte bedeuten würde (z. B. schwere Krankheit, hohes Alter, fehlender Ersatzwohnraum), kann das Gericht die Kündigung abweisen oder das Mietverhältnis verlängern. Der Mieter muss dies aktiv geltend machen und darlegen.

Ein weiterer wichtiger Schutz: Vertragliche Kündigungsausschlüsse oder -beschränkungen, die der frühere Vermieter mit dem Mieter vereinbart hat, binden den Berechtigten der Sonderkündigung nicht (BGH VIII ZR 76/20; BGH VIII ZR 278/13). Der Ersteher einer Zwangsversteigerung, der Nacherbe oder der Eigentümer nach Ende des Nießbrauchs kann das Sonderkündigungsrecht uneingeschränkt ausüben – es sei denn, er war persönlich an den Vertrag gebunden (z. B. als Mitunterzeichner oder Alleinerbe).

Beispielsfall 1: Ersteher nach Zwangsversteigerung will Eigenbedarf anmelden

Ausgangssituation: Frau Müller ersteigert eine vermietete Eigentumswohnung in der Zwangsversteigerung. Der Mieter Herr Schmidt wohnt dort seit 15 Jahren. Im Mietvertrag hatte der Vorvermieter auf sein Kündigungsrecht wegen Eigenbedarfs für 20 Jahre verzichtet. Frau Müller benötigt die Wohnung für ihren studierenden Sohn.

Rechtliche Lösung: Frau Müller kann das Mietverhältnis nach Paragraf 57a ZVG i. V. m. Paragraf 573d Abs. 1, Paragraf 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB kündigen. Der vertragliche Kündigungsverzicht bindet sie nicht (BGH VIII ZR 76/20). Sie muss jedoch ein berechtigtes Interesse (Eigenbedarf für den Sohn) im Kündigungsschreiben konkret darlegen und die gesetzliche Frist (Paragraf 573d Abs. 2 BGB) einhalten. Der Mieter kann Härteeinwand nach Paragraf 574 BGB prüfen lassen.

Beispielsfall 2: Nacherbe kündigt nach Eintritt der Nacherbfolge

Ausgangssituation: Herr Meier wird Nacherbe an einem vermieteten Haus. Der Vorerbe hatte dem Mieter eine Kündigungsausschlussklausel bis 2030 eingeräumt. Herr Meier möchte das Haus sanieren und selbst bewohnen.

Rechtliche Lösung: Herr Meier kann nach Paragrafen 2135, 1056 Abs. 2 BGB i. V. m. Paragraf 573d Abs. 1, Paragraf 573 BGB kündigen. Die Kündigungsausschlussklausel bindet ihn nicht (BGH VIII ZR 278/13 Leitsatz 2). Er braucht aber ein berechtigtes Interesse (hier: Eigenbedarf/Sanierung). Wäre Herr Meier bereits Mitvermieter gewesen (z. B. als Mitunterzeichner des Vertrags), wäre ihm die Kündigung nach Treu und Glauben verwehrt (Paragraf 1056 Abs. 2 S. 2 BGB analog).

Beispielsfall 3: Eigentümer nach Ende des Nießbrauchs

Ausgangssituation: Frau Berger hat ihrer Tochter ein Haus vererbt, sich aber den Nießbrauch vorbehalten. Die Tochter vermietet das Haus an eine Familie. Nach Frau Bergers Tod endet der Nießbrauch. Die Tochter will die Wohnung für ihre Enkelkinder.

Rechtliche Lösung: Als Eigentümerin tritt die Tochter nach Paragraf 1056 Abs. 1 BGB in das Mietverhältnis ein. Sie kann nach Paragraf 1056 Abs. 2 BGB i. V. m. Paragraf 573d Abs. 1, Paragraf 573 BGB außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen. Auch hier gilt: Keine Bindung an vertragliche Kündigungsbeschränkungen des Nießbrauchers. Erforderlich ist ein berechtigtes Interesse (Eigenbedarf für Enkelkinder) und die Einhaltung der Frist nach Paragraf 573d Abs. 2 BGB.

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Die außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist ist ein scharfes Schwert – für beide Seiten. Ein Formfehler, eine falsche Fristberechnung oder eine unzureichende Begründung machen die Kündigung unwirksam. Als Mieter riskieren Sie den Verlust Ihrer Wohnung, wenn Sie Fristen versäumen oder Härteeinwände nicht rechtzeitig geltend machen. Als Vermieter verlieren Sie Zeit und Geld, wenn die Kündigung vor Gericht scheitert.

Die Anwalts- und Notarkanzlei Krau in Hohenahr prüft Ihren Fall bundesweit – kompetent, empathisch und lösungsorientiert. Wir sichern Ihre Rechte, berechnen Fristen exakt und vertreten Sie notfalls vor Gericht. Vereinbaren Sie jetzt einen Termin für eine erste Einschätzung. Ihr Ansprechpartner: Rechtsanwalt und Notar [Name], Telefon [Nummer], E-Mail [Adresse].

Häufige Fragen (FAQ)

Was ist der Unterschied zwischen Paragraf 573d BGB und der ordentlichen Kündigung nach Paragraf 573c BGB?

Die ordentliche Kündigung (Paragraf 573c BGB) kann der Vermieter jederzeit aussprechen, wenn ein berechtigtes Interesse besteht (Eigenbedarf, Verwertung, Pflichtverletzung). Die Fristen richten sich nach der Mietdauer (3, 6, 9 Monate). Paragraf 573d BGB gilt nur für gesetzlich geregelte Sonderfälle (Zwangsversteigerung, Nacherbfolge, Nießbrauchende etc.). Die Fristen sind starr: 3. Werktag zum übernächsten Monatsende (bzw. 15. zum Monatsende bei Paragraf 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Keine Verlängerung nach Mietdauer, keine Kleinvermieter-Verlängerung.

Gilt Paragraf 573d BGB auch für Gewerberaummietverträge?

Nein. Für Gewerberaummiete und Miete beweglicher Sachen verweist Paragraf 580a Abs. 4 BGB auf eigene Regelungen. Paragraf 573d BGB gilt ausschließlich für Wohnraummietverhältnisse auf unbestimmte Zeit. Zeitmietverträge (Paragraf 575 BGB) fallen unter Paragraf 575a BGB.

Muss der Vermieter den Kündigungsgrund im Schreiben angeben?

Ja. Nach Paragraf 573d Abs. 1 i. V. m. Paragraf 573 Abs. 3 BGB muss der Vermieter die Gründe für sein berechtigtes Interesse so genau bezeichnen, dass der Mieter sie prüfen kann. Bei Eigenbedarf: Name der Person, Verwandtschaftsverhältnis, konkreter Bedarf. Fehlt die Begründung oder ist sie zu pauschal, ist die Kündigung formell unwirksam – ein Nachschieben im Prozess ist ausgeschlossen.

Kann der Mieter gegen eine Kündigung nach Paragraf 573d BGB Widerspruch einlegen?

Der Mieter kann keinen Widerspruch nach Paragraf 574a BGB einlegen (das gilt nur für ordentliche Kündigungen). Aber: Er kann Härteeinwand nach Paragraf 574 BGB geltend machen. Wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn oder seine Familie eine unzumutbare Härte darstellt (Krankheit, Alter, fehlender Ersatzwohnraum), kann das Gericht die Kündigung abweisen oder das Mietverhältnis verlängern. Der Mieter muss dies aktiv und substantiiert vortragen.

Bindet ein vertraglicher Kündigungsverzicht den Ersteher / Nacherbe / Eigentümer nach Nießbrauch?

Nein. Der BGH hat entschieden (VIII ZR 76/20; VIII ZR 278/13), dass vertragliche Kündigungsausschlüsse oder -beschränkungen, die der Vorvermieter (Vollstreckungsschuldner, Vorerbe, Nießbraucher) mit dem Mieter vereinbart hat, den Berechtigten der Sonderkündigung nicht binden. Das Sonderkündigungsrecht ist gesetzlich garantiert und kann nicht durch schuldrechtliche Verträge ausgehöhlt werden. Ausnahme: Der Berechtigte war persönlich an den Vertrag gebunden (Mitunterzeichner, Alleinerbe, Zustimmung).