Passivlegitimation für ordnungsgemäße Umsetzung eines WEG-Beschlusses

Passivlegitimation für ordnungsgemäße Umsetzung eines WEG-Beschlusses

BGH, 16.12.2022 - V ZR 263/21     

RA und Notar Krau

Im Grunde ging es in diesem Fall vor dem Bundesgerichtshof (BGH) darum, wer für die ordnungsgemäße Umsetzung von Beschlüssen in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) verantwortlich ist und wie man gerichtlich vorgehen kann, wenn ein Beschluss nicht korrekt umgesetzt wird.

Was ist passiert?

Ein Wohnungseigentümer (der Kläger) wollte seine Terrassentür erneuern lassen. Die Eigentümergemeinschaft beschloss 2017, dass der Verwalter Angebote für eine neue Tür einholen soll, die optisch der alten Tür entspricht. Die alte Tür war ebenerdig und von außen abschließbar.

Der damalige Verwalter ließ eine neue Tür einbauen, die eine 10 cm hohe Schwelle hatte und nicht von außen abschließbar war. Der Kläger war damit nicht einverstanden und versuchte 2018, in einer Eigentümerversammlung einen neuen Beschluss zu erwirken, der klarstellt, dass die Tür ebenerdig und abschließbar sein muss. Dieser Antrag wurde abgelehnt.

Daraufhin zog der Kläger vor Gericht, um zu erreichen, dass die Tür wie gewünscht eingebaut wird.

Was hat der BGH entschieden?

Der BGH hat zwei wichtige Punkte klargestellt:

Wer ist verantwortlich (Passivlegitimation)?

Bis zum 30. November 2020 war der Verwalter dafür zuständig, Beschlüsse der Eigentümer umzusetzen. Wenn etwas schieflief, musste man den Verwalter verklagen.

Seit dem 1. Dezember 2020 (durch eine Gesetzesänderung, das Wohnungseigentumsmodernisierungs-gesetz) ist nicht mehr der Verwalter, sondern die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) selbst für die Umsetzung der Beschlüsse verantwortlich. Wenn ein Beschluss nicht korrekt umgesetzt wird, muss man nun die Eigentümergemeinschaft als Ganzes verklagen.

Da der Kläger seine Klage aber schon 2018 eingereicht hatte (also vor der Gesetzesänderung), musste er die anderen Wohnungseigentümer verklagen, nicht die GdWE direkt. Der BGH hat hier entschieden, dass in solchen „Übergangsfällen“ das alte Verfahrensrecht weitergilt, die Klage also gegen die übrigen Eigentümer (die „Beklagten“) gerichtet war.

Zur Tür selbst (Haupt- und Hilfsantrag):

Hauptantrag (abgelehnt):

Der Kläger wollte gerichtlich erzwingen, dass ein neuer Beschluss gefasst wird, der die Auswahl und den Einbau der Tür regelt. Der BGH sagte aber: Es gab ja schon einen Beschluss von 2017 zur Erneuerung der Tür, der so auszulegen ist, dass die Tür ebenerdig und abschließbar sein soll. Da dieser Beschluss bereits existiert und auch korrekt war, kann nicht einfach ein neuer, anderer Beschluss gerichtlich erzwungen werden.

Passivlegitimation für ordnungsgemäße Umsetzung eines WEG-Beschlusses

Hilfsantrag (stattgegeben):

Der Kläger hatte auch einen Hilfsantrag gestellt, der darauf abzielte, gerichtlich festzustellen, dass die Tür so eingebaut werden muss, wie er es wollte (ebenerdig und abschließbar). Der BGH gab diesem Antrag statt. Er stellte klar, dass der ursprüngliche Beschluss von 2017 so zu verstehen war, dass die neue Tür ebenerdig und von außen abschließbar sein sollte. Da über die Auslegung dieses Beschlusses Streit bestand, war es sinnvoll und notwendig, dies gerichtlich klarzustellen.

Was bedeutet das für Laien?

Wenn Sie in einer WEG sind und ein Beschluss gefasst wurde, ist seit Ende 2020 die gesamte Eigentümergemeinschaft dafür zuständig, dass dieser Beschluss auch richtig umgesetzt wird. Nicht mehr nur der einzelne Verwalter.

Wenn ein Beschluss Ihrer Meinung nach falsch umgesetzt wurde oder missverstanden wird, können Sie gerichtlich klären lassen, was der Beschluss wirklich bedeutet. Sie können nicht einfach einen neuen Beschluss erzwingen, wenn der alte Beschluss eigentlich schon das Richtige vorschreibt. Es geht dann eher darum, den vorhandenen Beschluss klarzustellen.

Dieser Fall zeigt, wie wichtig präzise Formulierungen in WEG-Beschlüssen sind, um spätere Missverständnisse und Streitigkeiten zu vermeiden.