Pflichtverletzung Grundschuldgläubiger bei Löschungsbewilligung für Sicherungsgrundschuld nach Ablösung durch Ersteher unterhalb Nennbetrag
BGH, 29.01.2016 – V ZR 285/14
Das Urteil des Bundesgerichtshofs: Wenn Banken bei der Zwangsversteigerung Fehler machen
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einem wichtigen Urteil entschieden, wie sich Banken bei einer Zwangsversteigerung verhalten müssen. Es geht um den Fall, dass ein Haus versteigert wird, aber bestimmte Schulden im Grundbuch stehen bleiben. Wenn die Bank diese Schulden einfach löschen lässt, ohne den vollen Wert dafür zu kassieren, macht sie sich schadensersatzpflichtig. Hier wird der Fall einfach erklärt.
Die Vorgeschichte: Schulden und Sicherheiten
Eine Frau (die Klägerin) besaß zwei Grundstücke. Sie hatte Schulden bei einer Bank (die Beklagte). Um diese Schulden abzusichern, ließ die Frau sogenannte Grundschulden in das Grundbuch eintragen. Eine Grundschuld ist das Recht der Bank, das Grundstück zu versteigern, wenn der Kredit nicht zurückgezahlt wird.
Insgesamt wollte die Bank rund 279.000 Euro von der Frau haben. Auf einem der Grundstücke lasteten Grundschulden in verschiedener Rangfolge:
- Erstrangige Grundschulden: Diese standen an erster Stelle und hatten einen Wert von rund 220.000 Euro.
- Nachrangige Grundschuld: Diese stand an zweiter Stelle und hatte einen Wert von rund 36.000 Euro.
Der Trick mit der Versteigerung
Die Bank wollte nun zu ihrem Geld kommen. Sie beantragte die Zwangsversteigerung des Grundstücks. Dabei bediente sie sich eines juristischen Kniffs: Sie betrieb die Versteigerung nicht aus den wertvollen erstrangigen Rechten, sondern aus der kleineren, nachrangigen Grundschuld.
Das hat eine wichtige Folge im deutschen Versteigerungsrecht: Wenn aus einem „schlechteren“ Rang versteigert wird, bleiben die Rechte im „besseren“ Rang bestehen. Das bedeutet, wer das Haus ersteigert, muss nicht nur sein Gebot bezahlen. Er muss zusätzlich auch die bestehen gebliebenen Grundschulden übernehmen. Er kauft das Haus also inklusive der eingetragenen Belastungen.
Der Verkehrswert des Hauses lag bei 308.000 Euro.
Die geheime Absprache
Vor dem Versteigerungstermin traf die Bank eine heimliche Vereinbarung mit einem Interessenten. Man einigte sich auf folgendes Vorgehen:
- Der Interessent bietet im Termin 175.000 Euro Bargeld.
- Er bekommt den Zuschlag.
- Die Bank verlangt von ihm anschließend nur weitere 25.000 Euro extra.
- Dafür verspricht die Bank, die erstrangigen Grundschulden (im Wert von 220.000 Euro) zu löschen.
Der Plan ging auf. Der Interessent bekam das Haus. Er zahlte insgesamt 200.000 Euro an die Bank (175.000 Euro Gebot + 25.000 Euro Extrazahlung). Die Bank löschte daraufhin die hohen Grundschulden im Grundbuch. Die eigentliche Eigentümerin wurde dazu nicht gefragt.
Der Streit: Wo ist das restliche Geld?
Die ehemalige Eigentümerin war empört. Sie rechnete so: Der Käufer hat das Haus ersteigert. Er hat 175.000 Euro geboten. Dazu hat er die Grundschulden von 220.000 Euro übernommen, die auf dem Haus lagen. Das ist der gesetzliche Normalfall. Das bedeutet, der Käufer war bereit, insgesamt fast 395.000 Euro an Wert aufzubringen (Gebot plus Schuldenübernahme).
Die Schulden der Frau bei der Bank lagen aber nur bei etwa 279.000 Euro. Die Frau argumentierte: Wenn die Bank den vollen Wert (395.000 Euro) realisiert hätte, wären alle Schulden bezahlt gewesen. Es wäre sogar noch viel Geld übrig geblieben (ein sogenannter Übererlös). Da die Bank aber eigenmächtig auf das Geld verzichtet hat, indem sie die Grundschuld für nur 25.000 Euro löschte, schuldet sie der Frau nun Schadensersatz.
Die Frau verlangte rund 116.000 Euro von der Bank.
Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs
Der BGH gab der Frau im Grundsatz recht und hob das Urteil der Vorinstanz (Oberlandesgericht Karlsruhe) auf. Die Richter begründeten dies sehr deutlich.
1. Die Pflichten der Bank Zwischen der Bank und der Hausbesitzerin gibt es einen Sicherungsvertrag. Die Bank darf die Grundschuld nur nutzen, um ihre offenen Forderungen zu tilgen. Alles, was darüber hinausgeht, gehört der Eigentümerin. Die Bank verwaltet die Grundschuld also treuhänderisch.
2. Der Wert der Grundschuld Wenn eine Grundschuld bei einer Versteigerung bestehen bleibt, ist sie wie bares Geld zu werten. Der Käufer des Hauses haftet mit dem Grundstück für diesen Betrag. Wenn der Käufer die Grundschuld ablösen will, muss er normalerweise den vollen Betrag an die Bank zahlen.
Pflichtverletzung Grundschuldgläubiger bei Löschungsbewilligung für Sicherungsgrundschuld nach Ablösung durch Ersteher unterhalb Nennbetrag
3. Das Fehlverhalten der Bank Die Bank durfte zwar die Versteigerung aus dem nachrangigen Recht betreiben. Das ist erlaubt. Aber sie durfte nicht eigenmächtig auf den Wert der vorrangigen Grundschuld verzichten. Die Bank hat die Grundschuld (Wert 220.000 Euro) für nur 25.000 Euro gelöscht. Das war im Verhältnis zur Hausbesitzerin verboten. Die Bank hat damit Vermögen der Hausbesitzerin vernichtet. Die Bank muss sich so behandeln lassen, als hätte sie den vollen Betrag eingenommen. Die geheime Absprache mit dem Käufer gilt nur zwischen Bank und Käufer. Sie darf nicht zum Nachteil der alten Eigentümerin gehen.
4. Die Berechnung des Schadens Der BGH stellte klar: Die bestehen gebliebene Grundschuld ist Teil des Kaufpreises. Die Rechnung sieht also vereinfacht so aus:
- Bargebot des Käufers
- Plus: Wert der bestehen gebliebenen Grundschuld
- Ergebnis: Gesamterlöserlös der Versteigerung.
Von diesem Gesamterlös darf die Bank ihre offenen Forderungen (den Kredit) abziehen. Alles, was dann noch übrig ist, steht der ehemaligen Eigentümerin zu. Da die Bank diesen Überschuss durch die billige Löschung verhindert hat, muss sie den Betrag nun als Schadensersatz aus eigener Tasche zahlen.
Fazit und weiteres Vorgehen
Das Oberlandesgericht hatte die Klage der Frau abgewiesen, weil es meinte, der Käufer hätte ohne den Deal gar nicht so viel geboten. Der BGH sagte jedoch: Das ist egal. Wer eine Grundschuld übernimmt, muss sie bezahlen. Wenn die Bank sie verschenkt, ist das ihr Problem.
Der Fall wurde an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Dieses muss nun genau nachrechnen, wie hoch der Schaden auf den Cent genau ist. Dabei müssen noch Gerichtskosten und Zinsen berücksichtigt werden. Fest steht aber: Die Bank darf nicht über den Kopf der Kunden hinweg Sicherheiten unter Wert verschleudern.
