Plausibilität eines zum Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts erstellten Sachverständigengutachtens

Plausibilität eines zum Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts erstellten Sachverständigengutachtens

FG Berlin-Brandenburg, Urt. v. 8.10.2025 – 3 K 3093/24, 

In diesem Beitrag erläutere ich Ihnen das Urteil des Finanzgerichts Berlin-Brandenburg vom 08.10.2025 (Az. 3 K 3093/24). Wir beschäftigen uns mit der Frage: Wann erkennt das Finanzamt ein privates Wertgutachten für eine Immobilie an, um eine niedrigere Erbschaftsteuer zu erreichen?

Die Ausgangslage: Streit um den Immobilienwert

Stellen Sie sich vor, Sie erben ein Haus. Das Finanzamt berechnet den Wert dieses Hauses nach einem Standardverfahren. Oft kommt dabei ein sehr hoher Wert heraus. Je höher der Wert ist, desto mehr Erbschaftsteuer müssen Sie zahlen.

Das Gesetz gibt Ihnen jedoch eine Chance. Sie dürfen beweisen, dass die Immobilie in Wirklichkeit weniger wert ist. Diesen Beweis führen Erben meistens mit einem Gutachten eines Sachverständigen. Im Fachjargon nennt man den tatsächlichen Marktwert den „gemeinen Wert“.

In unserem Fall erbten zwei Frauen ein Mehrfamilienhaus in Berlin. Das Finanzamt setzte den Wert auf rund 930.000 Euro fest. Die Erben ließen ein eigenes Gutachten erstellen. Dieses kam nur auf 825.000 Euro. Das Finanzamt lehnte dieses Gutachten jedoch ab. Die Erben klagten vor dem Finanzgericht – und verloren.

Warum das Gutachten scheiterte

Das Gericht entschied, dass das Gutachten handwerkliche Fehler hatte. Ein Gutachten muss nämlich sehr strengen Regeln folgen. Diese Regeln stehen in der sogenannten Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Wenn ein Gutachter von diesen Regeln abweicht, muss er das sehr genau begründen.

Hier sind die Punkte, die das Gericht bemängelte:

1. Das Problem mit der Geschossflächenzahl (GFZ)

Die Geschossflächenzahl (GFZ) ist ein wichtiger Fachbegriff. Sie gibt an, wie viel Quadratmeter Wohnfläche auf einem Grundstück stehen dürfen.

• Ein Beispiel: Bei einer GFZ von 1,0 darf auf einem 500 m² großen Grundstück ein Haus mit insgesamt 500 m² Wohnfläche stehen.
• Ist die GFZ kleiner, zum Beispiel 0,6, darf das Haus nur 300 m² groß sein.

Im Berliner Fall war laut Gesetz eine GFZ von 0,9 oder sogar 1,0 erlaubt. Das Haus war aber kleiner und nutzte nur eine GFZ von 0,6 aus. Der Gutachter rechnete den Wert des Bodens einfach nach unten. Er argumentierte, dass das Haus ja nur klein sei.

Das Gericht sagte: Das ist falsch. Ein Grundstück ist wertvoller, wenn man darauf theoretisch größer bauen dürfte. Dass das aktuelle Haus kleiner ist, mindert den Bodenwert nicht automatisch. Der Boden behält sein Potenzial. Der Gutachter hätte beweisen müssen, dass der Markt für dieses kleinere Haus wirklich weniger zahlt. Das hat er nicht getan.

2. Der Liegenschaftszinssatz

Ein weiteres schwieriges Wort ist der Liegenschaftszinssatz. Das ist der Zinssatz, mit dem Immobilien am Markt verzinst werden. Er ist für das Ertragswertverfahren wichtig. Dieses Verfahren nutzt man bei Mietshäusern. Man schaut dabei, wie viel Miete das Haus bringt.

Plausibilität eines zum Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts erstellten Sachverständigengutachtens

Der Gutachterausschuss einer Stadt legt diese Zinssätze offiziell fest. Wenn ein privater Gutachter einen anderen Zinssatz wählt, braucht er gute Gründe. In diesem Fall wählte der Gutachter einfach einen eigenen Satz von 2,0 %. Er verglich das Haus mit Objekten aus ganz West-Berlin.

Das Gericht kritisierte dies. Es gab offizielle Daten für den speziellen Ortsteil. Diese Daten waren genauer. Der Gutachter konnte nicht schlüssig erklären, warum seine eigene Schätzung besser war.

3. Fehler bei Baumängeln und Schäden

Das Haus hatte einige Mängel. Das Dach musste erneuert werden. Die Heizung war alt. Die Leitungen waren veraltet. Der Gutachter zog dafür 110.000 Euro vom Wert ab.

Eigentlich klingt das logisch. Doch das Gesetz kennt zwei Wege, um solche Schäden zu berechnen:

• Die internalisierende Methode: Man verkürzt die restliche Lebensdauer des Hauses im Rechenmodell.
• Die externalisierende Methode: Man berechnet den Wert so, als wäre das Haus gesund, und zieht die Reparaturkosten am Ende ab.

Der Gutachter im Fall machte einen entscheidenden Fehler. Er mischte beide Methoden. Er verkürzte die Lebensdauer (Weg 1) UND zog gleichzeitig die Kosten ab (Weg 2). Das führt zu einer Doppelberücksichtigung der Schäden. Das Gericht nannte das „unplausibel“.

Die Restnutzungsdauer (RND)

Die Restnutzungsdauer (RND) ist die Zeit, in der ein Gebäude bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung noch wirtschaftlich genutzt werden kann.

Der Gutachter setzte diese Dauer sehr niedrig an. Er sagte, der Zustand sei „mäßig“. Das Gericht bemängelte auch hier die fehlende Begründung. Es gab keine Fotos oder genauen Beschreibungen, die einen so schlechten Zustand zweifelsfrei belegten. Wer den Wert drücken will, muss harte Fakten liefern.

Ein späterer Verkauf hilft nicht immer

Die Erben verkauften das Haus im Jahr 2024 für 835.000 Euro. Sie dachten: „Das ist doch der Beweis! Wir haben nur so viel Geld bekommen.“

Doch der Todestag (der Bewertungsstichtag) war bereits im Jahr 2021. Zwischen 2021 und 2024 war viel Zeit vergangen. Die Immobilienpreise in Berlin waren in dieser Zeit gesunken. Das Gericht entschied daher: Ein Verkauf nach drei Jahren beweist nicht, wie viel das Haus drei Jahre zuvor wert war. Ein Verkaufspreis gilt nur dann als Beweis, wenn er innerhalb eines Jahres nach dem Stichtag liegt.

Zusammenfassung für Sie

Wenn Sie ein Gutachten für das Finanzamt erstellen lassen, achten Sie auf diese Punkte:

1. Modellkonformität: Der Gutachter muss sich an die offiziellen Daten des Gutachterausschusses halten.
2. Keine Doppelrechnung: Schäden dürfen nicht zweimal abgezogen werden.
3. Begründung: Jede Abweichung von der Norm muss mit Fakten, Tabellen oder Fotos belegt werden.
4. Aktualität: Ein Verkauf der Immobilie sollte möglichst schnell nach dem Erbfall erfolgen, wenn man den Preis als Beweis nutzen will.

Das Urteil zeigt deutlich: Das Finanzamt und die Gerichte prüfen Gutachten sehr genau. Ein einfacher „Gefälligkeitswert“ hält vor Gericht meist nicht stand. Das Gutachten muss methodisch perfekt sein.

Wenn Sie Fragen zu einer Erbschaft oder zur Bewertung einer Immobilie haben, sollten Sie professionelle Hilfe suchen. Bitte nehmen Sie mit der Anwalts- und Notarkanzlei Krau Kontakt auf.