Praxis-Update zum Wohnungseigentumsgesetz (WEG)

Praxis-Update zum Wohnungseigentumsgesetz (WEG)

Zusammenfassung des Aufsatzes von Notar Dr. Felix Wobst, Gerolzhofen, MittBayNot 2025, 442

RA und Notar Krau

Die grundlegende Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) durch das WEMoG (Gesetz zur Stärkung der Wohnungseigentümergemeinschaft) ist nun fast fünf Jahre her und hat zahlreiche Neuerungen mit sich gebracht, die die Rechtsprechung und die notarielle Praxis weiterhin beschäftigen. Dieser Artikel beleuchtet die wichtigsten Entwicklungen und gibt einen praxisorientierten Überblick.

Veräußerungszustimmung nach Paragraf 12 WEG

Die Veräußerungszustimmung regelt, dass der Verkauf einer Wohnung nur mit Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft (GdWE) oder einer anderen im Grundbuch festgelegten Instanz möglich ist. Das WEMoG hat hier keine textlichen Änderungen vorgenommen, aber die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) hat die Zuständigkeiten neu geordnet.

Zustimmung des Verwalters:

Früher galt der Verwalter als Treuhänder der Eigentümer. Heute wird die „Zustimmung des Verwalters“ als die Zustimmung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) interpretiert. Der Verwalter handelt dabei lediglich als deren gesetzlicher Vertreter. Ohne bestellten Verwalter müssen alle Eigentümer gemeinsam zustimmen.

Zustimmung der Mehrheit der übrigen Eigentümer:

Auch Formulierungen wie „Zustimmung der Mehrheit der übrigen Wohnungseigentümer“ werden vom Gericht so ausgelegt, dass die GdWE zustimmen muss, da die Mehrheitsentscheidung die Regel ist.

Zustimmung der anderen Eigentümer:

Selbst wenn die Vereinbarung die „Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer“ vorsieht, geht der BGH davon aus, dass die GdWE zuständig ist. Nur eine sehr klare Formulierung, die die Zuständigkeit der GdWE ausschließt, kann eine Individualzustimmung aller anderen Eigentümer erforderlich machen.

Empfehlungen für Notare:

Wegen dieser unklaren Lage sollten neue Teilungserklärungen präzise formuliert werden. Es empfiehlt sich, die Zustimmung entweder direkt der GdWE zuzuweisen oder ausdrücklich zu erklären, dass die GdWE nicht zuständig ist und alle anderen Eigentümer individuell zustimmen müssen. Oft wird die Veräußerungszustimmung in neuen Verträgen auch ganz weggelassen, um Verzögerungen zu vermeiden.

Vereinfachter Grundstückserwerb durch die GdWE

Eine wichtige Neuerung des WEMoG ist die uneingeschränkte Rechtsfähigkeit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE). Das erleichtert der GdWE den Erwerb von Grundstücken erheblich. Anstatt dass alle einzelnen Eigentümer das Grundstück kaufen und die Eigentümergemeinschaft sich erweitert, kann die GdWE nun selbst als Käuferin auftreten.

Der Kaufvertrag:

Der Verwalter braucht für den Abschluss des Kaufvertrags einen Beschluss der Wohnungseigentümer. Dieser Beschluss muss dem Notar vorgelegt, aber nicht beim Grundbuchamt eingereicht werden. Eine einfache Abschrift reicht aus.

Die Eintragung im Grundbuch:

Für die eigentliche Umschreibung des Eigentums im Grundbuch (Auflassung) hat der Verwalter bereits eine gesetzliche Vertretungsvollmacht. Das Grundbuchamt prüft lediglich, ob der Verwalter bestellt ist. Dafür reicht eine beglaubigte Abschrift des Bestellungsbeschlusses.

Fristablauf am 31. Dezember 2025

Zwei wichtige Übergangsfristen, die durch das WEMoG eingeführt wurden, laufen Ende 2025 ab. Nach diesem Datum können Alt-Regelungen ihre Wirkung verlieren.

Eintragung von Altbeschlüssen ins Grundbuch

Beschlüsse, die vor dem 1. Dezember 2020 gefasst wurden und die eine Vereinbarung betreffen, müssen bis zum 31. Dezember 2025 ins Grundbuch eingetragen werden, um gegenüber zukünftigen Eigentümern (Sondernachfolgern) wirksam zu bleiben.

Eintragungsfähige Beschlüsse:

Nur Beschlüsse, die nicht auf einer gesetzlichen WEG-Kompetenz beruhen, sind eintragungsfähig. Beispiele hierfür sind Änderungen der Zweckbestimmung einer Einheit (z. B. Umwandlung einer Wohnung in eine Gewerbefläche). Beschlüsse zur Kostenverteilung oder Baumaßnahmen, für die es eine gesetzliche Grundlage gibt, brauchen nicht eingetragen zu werden.

Fristende:

Nach dem 31. Dezember 2025 verlieren diese Beschlüsse ihre Wirkung gegenüber neuen Eigentümern, die danach einziehen. Das gilt für den gesamten Beschluss.

Verfahren:

Die Eintragung erfolgt auf Antrag der GdWE oder eines einzelnen Eigentümers durch Vorlage des Beschlussprotokolls mit beglaubigten Unterschriften. Wenn die unterzeichnenden Personen nicht mehr verfügbar sind, kann ein neuer, inhaltlich gleicher Beschluss gefasst werden.

Bezugnahmeverbot für Haftungsklauseln

Das WEMoG schützt Erwerber vor Altschulden des Veräußerers. Haftungsklauseln, die den Erwerber für offene Schulden haften lassen, müssen seit dem 1. Dezember 2020 ausdrücklich im Grundbuch eingetragen sein. Eine einfache Bezugnahme auf die Teilungserklärung reicht nicht mehr aus.

Übergangsfrist:

Für ältere Haftungsklauseln, die nur per Bezugnahme im Grundbuch stehen, endet diese Wirkung ebenfalls am 31. Dezember 2025. Danach wirken sie nicht mehr gegenüber neuen Eigentümern.

Vorsicht beim Kauf:

Ab dem 1. Januar 2026 kann ein Erwerber die Haftungsfrage direkt aus dem Grundbuch ersehen. Bei einem Kaufvertrag sollten daher die Grundbuchauszüge genau geprüft und beim Verwalter etwaige Rückstände abgefragt werden.

Digitalisierung und Abgeschlossenheitsbescheinigung

Die Digitalisierung macht auch vor der Abgeschlossenheitsbescheinigung nicht halt. Diese wird für die Aufteilung eines Gebäudes in Wohnungseigentum benötigt.

Elektronische Bescheinigung:

Baubehörden sind verpflichtet, auf Antrag elektronische Bescheinigungen auszustellen. Eine Pflicht zur elektronischen Beantragung besteht jedoch nicht.

Große Pläne:

Sollten die Pläne größer als DIN A3 sein, müssen Notare diese nicht einscannen. Sie können die Papierbescheinigung ausnahmsweise in Papierform an das Grundbuchamt übermitteln.

Gesetzesänderungen

Jüngste Gesetzesänderungen haben die Wohnungseigentümergemeinschaft in zwei Punkten betroffen:

Steckersolargeräte:

Die Anbringung von kleinen Solaranlagen an Balkonen oder Fassaden wurde als privilegierte Baumaßnahme eingestuft. Das heißt, jeder Eigentümer hat das Recht, die Zustimmung dafür zu verlangen.

Virtuelle Eigentümerversammlungen:

Das Gesetz erlaubt nun, dass eine Dreiviertelmehrheit der Eigentümer beschließen kann, Versammlungen in den nächsten drei Jahren rein virtuell abzuhalten. Allerdings kann bis Ende 2028 jeder Eigentümer einmal pro Jahr eine zusätzliche Präsenzversammlung verlangen.

Verlängerung des Umwandlungsverbots

Das sogenannte Umwandlungsverbot nach Paragraf 250 BauGB soll eine Aufteilung von Mietshäusern in Eigentumswohnungen in bestimmten Regionen erschweren, um Mieter vor Verdrängung zu schützen. Die ursprünglich bis Ende 2025 befristete Regelung soll um fünf Jahre verlängert werden.

Neubau und Mindestzahl:

Das Verbot gilt nicht für Neubauten oder Gebäude mit einer bestimmten Mindestanzahl an Wohnungen (in Bayern sind es beispielsweise Häuser mit bis zu 10 Wohnungen).

Nachweis:

Für die Eintragung der Aufteilung ins Grundbuch ist eine Genehmigung oder ein sogenanntes Negativattest der Baubehörde nötig, das bestätigt, dass das Verbot nicht greift. Ohne diesen Nachweis erfolgt keine Eintragung im Grundbuch.