Praxisupdate Immobilienrecht

September 5, 2025

Praxisupdate Immobilienrecht

Zusammenfassung des Aufsatzes von Notar Michael Volmer, Aschaffenburg, MittBayNot 2025, 431

RA und Notar Krau

Die Präsentation „Praxisupdate Immobilienrecht“ von Notar Michael Volmer aus Aschaffenburg befasst sich mit aktuellen Entwicklungen im deutschen Immobilienrecht.

Sie beleuchtet wichtige Gerichtsentscheidungen und Gesetzesänderungen, insbesondere im Umgang mit Vertretungsfragen bei minderjährigen Kindern und der Bestellung von Grundschulden.

Minderjährige und Immobiliengeschäfte

Ein Urteil des OLG Düsseldorf vom 14.03.2025 hat überraschende Konsequenzen für innerfamiliäre Verträge, an denen Minderjährige beteiligt sind. Üblicherweise sind bei Geschäften, die für das Kind nicht ausschließlich vorteilhaft sind, beide Eltern von der Vertretung des Kindes ausgeschlossen. Es muss dann ein Ergänzungspfleger bestellt werden. In dem behandelten Fall hatte ein Großvater einen Erbanteil an seine Enkel, darunter einen Minderjährigen, übertragen. Der Vater vertrat das Kind allein.

Das Gericht entschied, dass der Vater das Kind auch allein vertreten konnte, obwohl das Geschäft für das Kind nicht ausschließlich vorteilhaft war. Es argumentierte, das Vertretungsverbot gelte nur für den Elternteil, der mit dem Kind in einer direkten verwandtschaftlichen Beziehung steht (in diesem Fall die Mutter als Tochter des Großvaters). Das Gericht begründete dies unter anderem mit dem verfassungsrechtlich geschützten Elternrecht.

Grundschuld bei Betreuerverkäufen

Ein weiterer Punkt ist die Bestellung einer Finanzierungsgrundschuld beim Verkauf einer Immobilie durch einen Betreuer. Üblicherweise benötigt der Betreuer für den Verkauf die Genehmigung des Betreuungsgerichts. Es stellt sich die Frage, ob auch die nachfolgende Bestellung einer Grundschuld durch den Käufer einer zusätzlichen gerichtlichen Genehmigung bedarf.

Während das OLG Düsseldorf die Erforderlichkeit einer separaten Genehmigung in Frage stellte, vertritt das OLG Frankfurt a. M. die gegenteilige Ansicht. Es sieht die Grundschuldbestellung als separate rechtliche Handlung, die eine eigene Genehmigung erfordert. Dies kann zu Verzögerungen führen, da die Finanzierung oft erst nach dem Kaufvertrag feststeht.

Praxisupdate Immobilienrecht

Gesetzesänderungen

Es gibt zwei wichtige Gesetzesänderungen:

Paragraf 130 Abs. 2 BGB (n. F.):

Diese geplante Änderung soll den Zugang von notariell beurkundeten Willenserklärungen erleichtern. Künftig soll die Übermittlung einer beglaubigten (auch elektronischen) Abschrift ausreichen, damit die Erklärung als wirksam zugegangen gilt. Bisher war oft das Originaldokument erforderlich. Die Neuregelung soll den elektronischen Rechtsverkehr beschleunigen, wirft aber auch Fragen zur Kontrollierbarkeit der Verbreitung digitaler Dokumente auf.

Paragraf 1092 Abs. 3 BGB:

Die Norm wurde geändert, um die Übertragung von beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten zu ermöglichen, die für erneuerbare Energien (z. B. Photovoltaikanlagen) oder zur Wasserstofferzeugung genutzt werden. Dies soll den Handel und die Finanzierung solcher Anlagen erleichtern. Allerdings gilt dies nicht für natürliche Personen, die weiterhin Dienstbarkeiten nicht übertragen können. Die Neuregelung gilt für Dienstbarkeiten, die nach dem 17.10.2024 bewilligt wurden.

Zusammenfassend zeigt sich, dass aktuelle Gerichtsentscheidungen und geplante Gesetzesänderungen das Immobilienrecht dynamisch weiterentwickeln. Dabei stehen der Schutz von Minderjährigen und Betreuten, die Vereinfachung des elektronischen Rechtsverkehrs und die Förderung erneuerbarer Energien im Vordergrund.

RA und Notar Krau
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