Preisanpassungsklausel in Gewerberaummietvertrag auch AGB-Kontrolle unterworfen?

Preisanpassungsklausel in Gewerberaummietvertrag auch AGB-Kontrolle unterworfen?

OLG Düsseldorf, 05.06.2025 - I-10 U 146/24   

RA und Notar Krau

Das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf hat in einem aktuellen Urteil entschieden, dass eine Klausel zur Mieterhöhung in einem Gewerbemietvertrag unwirksam ist. Es ging dabei um einen Mietvertrag, der im August 2019 für zehn Jahre abgeschlossen wurde und eine sogenannte Wertsicherungsklausel enthielt. Diese Klausel sollte die Miete automatisch an die Entwicklung des Verbraucherpreisindexes anpassen.

Was war passiert?

Die Mieterin hatte über einen bestimmten Zeitraum zusätzliche Beträge als Miete gezahlt, weil die Vermieterin unter Berufung auf die Wertsicherungsklausel Mieterhöhungen verlangt hatte. Das Landgericht hatte bereits entschieden, dass diese Klausel von Anfang an unwirksam war und die Vermieterin die zu viel gezahlte Miete (insgesamt 6.498,90 Euro) zurückzahlen muss. Die Vermieterin legte daraufhin Berufung beim OLG Düsseldorf ein.

Die Entscheidung des OLG Düsseldorf

Das OLG Düsseldorf hat die Berufung der Vermieterin zurückgewiesen und damit das Urteil des Landgerichts bestätigt. Die Richter sind der Meinung, dass die Wertsicherungsklausel von Anfang an unwirksam war.

Preisanpassungsklausel in Gewerberaummietvertrag auch AGB-Kontrolle unterworfen?

Dabei ging es im Wesentlichen um zwei Punkte:

Allgemeine Geschäftsbedingung (AGB):

Die Klausel wurde als Allgemeine Geschäftsbedingung eingestuft. Das bedeutet, sie wurde vom Vermieter vorformuliert und der Mieterin lediglich zur Annahme vorgelegt, ohne dass diese wesentlichen Einfluss auf den Inhalt nehmen konnte. Auch wenn einzelne Punkte wie das Startdatum der Indexierung noch einzutragen waren, ändert das nichts daran, dass es sich um eine AGB handelt.

Unangemessene Benachteiligung und Intransparenz:

Die Klausel benachteiligte die Mieterin unangemessen und war zudem nicht klar und verständlich (intransparent).

Benachteiligung:

Die Klausel legte als Ausgangspunkt für die Indexberechnung den Mai 2017 fest, obwohl der Mietvertrag erst im September 2019 begann. Das bedeutet, mögliche Preissteigerungen vor Mietbeginn gingen zulasten der Mieterin, obwohl sie in dieser Zeit noch keine Leistung der Vermieterin erhielt. Solche Regelungen sind unzulässig.

Intransparenz:

Die Klausel enthielt widersprüchliche Angaben. Einerseits hieß es, die Miete ändere sich automatisch, wenn sich der Verbraucherpreisindex ändert. Andererseits sollte die Änderung erst nach schriftlicher Aufforderung durch den Vermieter wirksam werden. Diese Unklarheit macht die Klausel intransparent. Zudem war nicht klar ersichtlich, wie genau die Mieterhöhung bei mehreren Anpassungen berechnet werden sollte, da der Bezugspunkt für die Berechnung unklar formuliert war.

Verhältnis zwischen Preisklauselgesetz und AGB-Kontrolle

Ein wichtiger Aspekt der Entscheidung war die Frage, ob solche Preisklauseln nur nach dem Preisklauselgesetz (PrKG) oder auch nach den Regeln für Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) geprüft werden dürfen. Das PrKG besagt, dass eine Klausel, die dagegen verstößt, in der Regel erst mit einer gerichtlichen Feststellung unwirksam wird und auch nur für die Zukunft.

Das OLG Düsseldorf hat sich jedoch der Auffassung angeschlossen, dass Preisklauseln in Gewerbemietverträgen auch einer AGB-Kontrolle unterliegen und somit von Anfang an unwirksam sein können, wenn sie gegen die AGB-Regeln verstoßen. Das Gericht begründete dies unter anderem damit, dass das PrKG in erster Linie währungspolitische Ziele verfolgt, während die AGB-Kontrolle die angemessene Berücksichtigung der Interessen beider Vertragsparteien sicherstellen soll.

Preisanpassungsklausel in Gewerberaummietvertrag auch AGB-Kontrolle unterworfen?

Fazit

Die Vermieterin muss die zu viel gezahlten Mietbeträge an die Mieterin zurückzahlen, da die Wertsicherungsklausel von Anfang an unwirksam war. Die Entscheidung ist für Gewerbemietverträge relevant, da sie die Anforderungen an Preisanpassungsklauseln klarstellt und die Bedeutung der AGB-Kontrolle hervorhebt.

Das Gericht hat die Revision zugelassen, weil es sich um eine wichtige Rechtsfrage handelt, die bisher noch nicht abschließend vom Bundesgerichtshof geklärt wurde und viele ähnliche Fälle betreffen könnte.

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