Private Limited Company – Löschung

Wenn eine englische Limited nach Löschung wieder aufersteht: Was passiert mit der Auflassungsvormerkung im Grundbuch?

OLG Frankfurt am Main, Beschluss vom 08.10.2012 – 20 W 210/12

Zusammenfassung für den eiligen Leser

• Eine englische Limited, die im britischen Companies House gelöscht wurde, hört als juristische Person auf zu existieren
• Eine Auflassungsvormerkung, die für eine nicht mehr existierende Gesellschaft eingetragen wurde, ist unrichtig und kann gelöscht werden
• Die spätere Wiedereintragung (Restoration) der Limited im britischen Register wirkt nicht rückwirkend auf bereits erfolgte Grundbuchlösungen
• Der Amtswiderspruch gegen die Löschung einer Vormerkung setzt voraus, dass das Grundbuch durch die Löschung unrichtig geworden ist
• Das Grundbuchamt darf bei seiner Entscheidung nur auf den Zeitpunkt der Löschung abstellen, nicht auf spätere Ereignisse

Stellen Sie sich vor: Sie kaufen ein Grundstück über eine englische Limited, lassen eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eintragen und später wird diese Vormerkung gelöscht. Die Begründung: Die Gesellschaft existierte zum Zeitpunkt des Kaufs gar nicht mehr, weil sie im britischen Register bereits gelöscht war. Später wird die Limited jedoch wieder eingetragen. Ist die Löschung der Vormerkung dann rechtswidrig? Das Oberlandesgericht Frankfurt am Main hatte sich mit genau dieser Frage zu befassen und klärt die weitreichenden Folgen für das Grundbuchrecht.

Der Fall zeigt exemplarisch die komplexen rechtlichen Fallstricke, die sich beim Erwerb von Immobilien durch ausländische Gesellschaften ergeben können. Besonders bei der beliebten englischen Limited lauern Gefahren, wenn diese im Heimatregister gelöscht wurde und später wiederbelebt wird. Das Urteil macht deutlich, dass das Grundbuchamt nur auf den aktuellen Zeitpunkt der Eintragung oder Löschung schauen kann und nicht zukünftige Entwicklungen antizipieren muss. Für betroffene Eigentümer bedeutet dies oft einen schmerzhaften Verlust ihrer gesicherten Rechtsposition.

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Der Hintergrund: Eine verschwundene Limited und ein Grundstückskauf

Im entschiedenen Fall kaufte eine englische Private Limited Company ein Grundstück in Deutschland. Der Verkäufer bewilligte die Eintragung einer Auflassungsvormerkung zugunsten der Limited im Grundbuch. Diese Vormerkung sichert den schuldrechtlichen Anspruch auf Eigentumsübertragung und schützt den Käufer vor Zwischenveräußerungen oder Belastungen durch den Verkäufer1.

Das Problem: Zum Zeitpunkt des notariellen Kaufvertrags war die Limited im britischen Companies House bereits seit mehr als zwei Monaten gelöscht. Nach englischem Recht führt eine solche Löschung zur Existenzvernichtung der Gesellschaft. Sie hört auf, als juristische Person zu existieren und besitzt keine Organe mehr, die wirksam Erklärungen abgeben könnten2.

Die Löschung der Vormerkung durch das Grundbuchamt

Auf Antrag der Bank, die ein Ankaufsrecht an dem Grundstück besaß, löschte das Grundbuchamt die Auflassungsvormerkung der Limited. Das Amt stützte sich auf einen Unrichtigkeitsnachweis gemäß Paragraf 22 GBO3. Das Grundbuch ist unrichtig, wenn es nicht mit der wirklichen Rechtslage übereinstimmt4.

Eine Vormerkung ist zu Unrecht eingetragen, wenn der durch sie gesicherte Anspruch nicht entstanden ist oder nicht mehr besteht5. Da die Limited zum Zeitpunkt des Kaufvertrags nicht mehr existierte, konnte wirksam kein Anspruch auf Eigentumsverschaffung in ihrer Person begründet werden. Die Vormerkung war damit von Anfang an unrichtig.

Die spätere Wiedereintragung der Limited

Nach der Löschung der Vormerkung wurde die Limited auf gerichtlichen Beschluss des High Court of Justice hin wieder in das britische Register eingetragen. Nach englischem Recht hat eine solche Restoration die Folge, dass die Gesellschaft rückwirkend als nicht erloschen behandelt wird2.

Die Limited argumentierte, dass aufgrund dieser rückwirkenden Wiederherstellung auch der Kaufvertrag und die Vormerkung wirksam seien. Das OLG Frankfurt wies diese Argumentation zurück. Für die Beurteilung der Rechtmäßigkeit der Löschung war allein der Zeitpunkt der Löschung im April 2012 maßgeblich. Zu diesem Zeitpunkt existierte die Limited nicht, sodass das Grundbuch durch die Löschung nicht unrichtig wurde.

Warum kein Amtswiderspruch eingetragen wurde

Die Limited beantragte die Eintragung eines Amtswiderspruchs gegen die Löschung ihrer Vormerkung gemäß Paragraf 53 GBO. Ein solcher Widerspruch dient dazu, Schadensersatzansprüche gegen den Fiskus abzuwenden, falls das Grundbuchamt durch eine unrichtige Eintragung einen Rechtsverlust verursacht hat67.

Die Voraussetzungen für einen Amtswiderspruch waren jedoch nicht erfüllt. Ein Amtswiderspruch setzt voraus, dass das Grundbuchamt durch die Eintragung gegen gesetzliche Vorschriften verstoßen hat und das Grundbuch hierdurch unrichtig geworden ist6. Zudem muss die Unrichtigkeit zum Zeitpunkt der Eintragung des Widerspruchs noch bestehen.

Im entschiedenen Fall wurde das Grundbuch durch die Löschung der Vormerkung nicht unrichtig, da die Vormerkung bereits unrichtig eingetragen war. Der durch sie gesicherte Anspruch war wegen der Nichtexistenz der Limited nie wirksam entstanden5. Ob das Grundbuchamt vor der Löschung rechtliches Gehör gewährt hatte, war letztlich ohne Bedeutung, da dies an der materiellen Unrichtigkeit der Vormerkung nichts änderte.

Die Konsequenzen für die Praxis

Das Urteil verdeutlicht die Risiken, die beim Erwerb von Immobilien durch ausländische Gesellschaften bestehen können. Notare und Grundbuchämter müssen bei der Prüfung der Vertretungsberechtigung und der Existenz einer ausländischen Gesellschaft besonders sorgfältig vorgehen. Der BGH hat bereits entschieden, dass es eine schadensersatzbegründende Amtspflichtverletzung darstellen kann, wenn ein Notar bei der Beurkundung eines Grundstückskaufvertrages die ordnungsgemäße Vertretung einer ausländischen Gesellschaft nicht anhand eines Registerauszuges neueren Datums nachprüft.

Für Käufer und Verkäufer bedeutet dies: Vor Abschluss eines Grundstückskaufs mit einer ausländischen Gesellschaft sollte stets ein aktueller Registerauszug über deren Existenz und Vertretungsverhältnisse eingeholt werden. Nur so lässt sich vermeiden, dass später aufwendige und teure Rechtsstreitigkeiten über die Wirksamkeit von Grundbucheintragungen geführt werden müssen.

Besonderheiten bei der englischen Limited

Die englische Limited unterscheidet sich in wesentlichen Punkten von der deutschen GmbH. Sie kann im Companies House relativ einfach gelöscht werden, etwa wenn sie ihre Pflichten nicht erfüllt oder ausdrücklich beantragt wird. Eine solche Löschung führt zur Existenzvernichtung der Gesellschaft. Allerdings ist eine Wiedereintragung innerhalb von 20 Jahren möglich2.

Diese Besonderheiten des englischen Rechts müssen bei deutschen Grundbuchgeschäften berücksichtigt werden. Das OLG Frankfurt betont, dass für die Beurteilung der Wirksamkeit von Grundbucheintragungen allein der Zeitpunkt der Eintragung oder Löschung maßgeblich ist. Spätere Ereignisse wie die Wiedereintragung einer gelöschten Gesellschaft können diese Entscheidung nicht mehr beeinflussen.

Wichtig: Bei komplexen Grundbuchangelegenheiten, insbesondere wenn ausländische Gesellschaften beteiligt sind, ist professionelle rechtliche Beratung unerlässlich. Die Anwalts- und Notarkanzlei Krau in Hohenahr steht Ihnen bundesweit für eine rechtssichere Prüfung und Begleitung Ihres individuellen Falles zur Verfügung. Kontaktieren Sie uns frühzeitig, um teure Fehler und Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden.

Zitatstellen:

1

H.-W. Eckert – BeckOK BGB | BGB Paragraf 894 Rn. 4-6

2

Clemens Just, Just – Just, Limited

3

Schäfer – Bauer/Schaub | GBO Paragraf 22 Rn. 42

4

Gunnar Groh, Raik Werner, Julian Fuchs – Weber kompakt, Rechtswörterbuch | „Berichtigung des Grundbuchs

5

Schäfer – Bauer/Schaub | GBO Paragraf 22 Rn. 59

6

Bauer – Bauer/Schaub | GBO Paragraf 53 Rn. 52-54

7

Gunnar Groh, Klaus Weber – Weber kompakt, Rechtswörterbuch | „Widerspruch im Grundbuch

Blick über den Tellerrand – Ist die Entscheidung des OLG Frankfurt aus dem Jahr 2012 auch im Juni 2026 noch rechtlich unumstritten?

Die Entscheidung des OLG Frankfurt am Main vom 08.10.2012 (20 W 210/12) ist heute noch rechtlich unumstritten. Dies ergibt sich aus folgenden Gründen:

Bestätigung durch den Bundesgerichtshof

Der BGH hat diese Rechtsprechung in seiner Entscheidung V ZB 197/12 vom 04.07.2013 ausdrücklich bestätigt und die Rechtsbeschwerde der Limited zurückgewiesen123. Der BGH hat folgende Grundsätze bekräftigt:

1. Maßgeblicher Zeitpunkt ist die Löschung

Für die Beurteilung der Rechtmäßigkeit der Löschung einer Auflassungsvormerkung ist allein der Zeitpunkt der Löschung maßgeblich, nicht der Zeitpunkt einer späteren Wiedereintragung (Restoration) der Gesellschaft2. Der BGH führt hierzu aus:

„Aus dem Wortlaut des Paragraf 53 Abs. 1 Satz 1 GBO folgt, dass die Unrichtigkeit des Grundbuchs durch die Eintragung – hier die Löschung der Auflassungsvormerkung – verursacht worden sein muss; entgegen der Ansicht der Rechtsbeschwerde ist daher die Rechtslage im Zeitpunkt der Löschung der Auflassungsvormerkung durch das Grundbuchamt entscheidend.“ 2

2. Keine rückwirkende Heilung durch Restoration

Die nachträgliche Wiedereintragung der Limited im britischen Companies House (Restoration) ändert nichts an der Rechtmäßigkeit der bereits erfolgten Löschung1. Der BGH betont:

„Die nach der Löschung der Auflassungsvormerkung erfolgte Wiedereintragung der Gesellschaft im Register des Companies House aufgrund der Entscheidung des High Court of Justice (Restoration to the register) ändert daran nichts. […] Weil diese noch vor der Restoration erfolgte, hat das Grundbuchamt das rückwirkende Wiederaufleben der Beteiligten zu 1 nicht berücksichtigen können, zumal die Restoration noch Jahre nach der Löschung betrieben werden könne.“ 1

3. Fehlen eines vormerkungsfähigen Anspruchs

Der BGH bestätigt, dass im Zeitpunkt der Löschung der Vormerkung ein vormerkungsfähiger Anspruch fehlte2. Da die Limited zum Zeitpunkt des Kaufvertrags nicht existierte, konnte wirksam kein Anspruch auf Eigentumsverschaffung begründet werden.

4. Kein gesicherter Rechtsboden bei möglicher Restoration

Selbst wenn die Limited aufgrund einer möglichen Restoration überhaupt ein Recht aus dem Kaufvertrag erworben haben sollte, setzte ein Anspruch auf Verschaffung des Eigentums zunächst die Wiederherstellung ihrer Existenz voraus2. Im Zeitpunkt der Löschung der Vormerkung war die Restoration jedoch nicht in die Wege geleitet. Der BGH führt aus:

„Weil ungewiss war, ob ein darauf gerichtetes Verfahren überhaupt betrieben werden würde, […] ist ein gesicherter Rechtsboden zu verneinen.“ 2

Keine abweichende Rechtsprechung

Die Durchsicht der späteren Rechtsprechung zeigt keine abweichenden Entscheidungen zu dieser Fragestellung. Vielmehr belegen spätere Entscheidungen des BGH, dass die Grundsätze zur Grundbuchunrichtigkeit und zur Akzessorietät der Auflassungsvormerkung weiterhin angewendet werden45.

Akzeptanz in der Literatur

Die Entscheidung wird in der Fachliteratur anerkannt und diskutiert67. Die Grundsätze finden sich auch in Kommentierungen zur Grundbuchordnung wieder89.

Fazit

Die Entscheidung des OLG Frankfurt ist heute noch rechtlich unumstritten, da sie vom BGH bestätigt wurde und keine abweichende Rechtsprechung oder Literatur existiert. Die Rechtslage ist geklärt:

• Eine Auflassungsvormerkung zugunsten einer nicht existierenden Gesellschaft ist unwirksam
• Die Löschung einer solchen Vormerkung ist rechtmäßig
• Die spätere Wiedereintragung (Restoration) der Gesellschaft wirkt nicht auf bereits erfolgte Grundbuchlösungen zurück
• Maßgeblich für die Beurteilung ist allein der Zeitpunkt der Löschung

Zitatstellen:

1

BGH V ZB 197/12

2

BGH V ZB 197/12

3

BGH V ZB 197/12

4

BGH V ZR 22/22

5

BGH V ZR 244/17

6

FD-ZVR 2013, 350858

7

BGH, NJW 2013, 3656

8

Bauer – Bauer/Schaub | GBO Paragraf 53 Rn. 65

9

Bauer – Bauer/Schaub | GBO Paragraf 53 Rn. 52-54