Prospekthaftung: Fehlerhaftigkeit des Emissionsprospekts eines geschlossenen Immobilienfonds

Prospekthaftung: Fehlerhaftigkeit des Emissionsprospekts eines geschlossenen Immobilienfonds

BGH, Urteil vom 22.03.2010 – II ZR 66/08

Vorinstanzen:

LG Berlin, Entscheidung vom 14.05.2007 – 4a O 342/05 –

KG, Entscheidung vom 13.02.2008 – 26 U 102/07 –

Hier finden Sie eine leicht verständliche Zusammenfassung des Urteils des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 22. März 2010. In diesem Fall ging es um eine Anlegerin, die sich durch fehlerhafte Angaben in einem Verkaufsprospekt getäuscht fühlte.

Einleitung: Worum geht es in diesem Rechtsstreit?

Stellen Sie sich vor, Sie investieren eine große Summe Geld in eine Immobilie. Man verspricht Ihnen, dass der Staat über 30 Jahre hinweg finanzielle Hilfe leistet. Doch plötzlich ändert der Staat seine Meinung und stellt die Zahlungen nach der Hälfte der Zeit ein. Genau das ist einer Frau passiert, die 1993 rund 275.000 DM in einen Berliner Immobilienfonds investiert hat.

Die Klägerin wollte ihr Geld zurück. Sie verklagte das Unternehmen, das den Fonds gegründet hatte. Ihr Argument war einfach: Der Verkaufsprospekt habe sie angelogen oder zumindest wichtige Fakten verschwiegen.

Was war das Problem mit der Förderung?

In Berlin gab es damals den sogenannten „sozialen Wohnungsbau“. Da die Mieten dort niedrig sein mussten, zahlte das Land Berlin Zuschüsse an die Eigentümer. Diese Förderung war meistens in zwei Abschnitte unterteilt:

1. Eine Grundförderung für die ersten 15 Jahre.
2. Eine anschließende Anschlussförderung für weitere 15 Jahre.

Im Jahr 2003 entschied der Berliner Senat jedoch, dass viele Bauprojekte keine Anschlussförderung mehr bekommen sollten. Ohne dieses Geld geriet der Immobilienfonds der Klägerin in große Schwierigkeiten. Er wurde „sanierungsbedürftig“. Das bedeutet, er stand kurz vor der Pleite.

Das Urteil des Bundesgerichtshofs: Ein Erfolg für die Anlegerin

Die Klägerin hatte in den ersten beiden Instanzen vor Gericht keinen Erfolg. Das Landgericht und das Kammergericht wiesen ihre Klage ab. Doch der Bundesgerichtshof (BGH) sah die Sache anders. Er hob das vorherige Urteil auf und gab der Klägerin recht. Das Verfahren muss nun neu aufgerollt werden.

Warum war der Verkaufsprospekt fehlerhaft?

Der BGH stellte klar: Ein Prospekt muss dem Anleger ein „zutreffendes Bild“ vermitteln. Das bedeutet, alle Vor- und Nachteile müssen ehrlich und vollständig aufgelistet sein. Nur so kann ein Laie entscheiden, ob er sein Geld riskieren möchte.

Im Prospekt dieses Fonds stand jedoch, dass die Anschlussförderung „gemäß Senatsbeschluss gewährt wird“. Das klang für die Richter so, als gäbe es einen festen Rechtsanspruch darauf. In Wahrheit war diese Förderung aber eine freiwillige Leistung des Staates. Der Staat konnte sie also jederzeit kürzen oder streichen. Weil der Prospekt diesen Unterschied nicht deutlich machte, war er fehlerhaft.

Prospekthaftung: Fehlerhaftigkeit des Emissionsprospekts eines geschlossenen Immobilienfonds

Die Frage der Kausalität: Hätte die Klägerin trotzdem gekauft?

Das vorherige Gericht (das Kammergericht) hatte argumentiert: Selbst wenn der Prospekt korrekt gewesen wäre, hätte die Frau wahrscheinlich trotzdem investiert. Man nannte das einen „Entscheidungskonflikt“. Das Gericht behauptete, die Steuervorteile seien so attraktiv gewesen, dass das Risiko der fehlenden Förderung vielleicht keine Rolle gespielt hätte.

Der BGH widersprach hier deutlich. Er nutzte eine wichtige Regel für Anleger: Wenn ein Prospekt einen Fehler enthält, vermutet man erst einmal, dass dieser Fehler für den Kauf entscheidend war.

• Sicherheit geht vor: Anleger bei Immobilienfonds suchen meistens Sicherheit und Werterhalt.
• Risiko-Check: Wenn die Anschlussförderung wegfällt, ist der ganze Fonds in Gefahr. Ein vernünftiger Anleger hätte bei korrekter Aufklärung wahrscheinlich „Nein“ gesagt.
• Keine Spekulation: Ein Immobilienfonds ist kein hochriskantes Glücksspiel. Deshalb darf man nicht einfach behaupten, dem Anleger sei das Risiko egal gewesen.

Das Thema Verschulden und Verjährung

Hat die Beklagte absichtlich getäuscht?

Das Gesetz sagt: Wer einen fehlerhaften Prospekt herausgibt, haftet für den Schaden. Es sei denn, man kann beweisen, dass man keine Schuld an dem Fehler hat. Die Beklagte versuchte zu argumentieren, sie habe selbst geglaubt, dass das Geld sicher fließen würde.

Der BGH ließ das nicht gelten. Ein einfacher Irrtum entschuldigt Profis nicht. Wer im großen Stil Geld einsammelt, muss die Rechtslage ganz genau prüfen. Da das Bundesverwaltungsgericht schon früher geurteilt hatte, dass Subventionen gekürzt werden können, hätte die Beklagte vorsichtiger sein müssen.

Ist der Anspruch schon verjährt?

Nein. Die dreijährige Verjährungsfrist begann erst Ende 2003 zu laufen, als der Staat die Förderung tatsächlich strich. Da die Klägerin 2005 klagte, war sie rechtzeitig dran.

Wie geht es jetzt weiter?

Der Fall geht nun zurück an das Berufungsgericht. Dieses muss zwei Dinge prüfen:

1. Befragung der Klägerin: Die Beklagte darf versuchen zu beweisen, dass die Klägerin den Hinweis auf die unsichere Förderung wirklich ignoriert hätte. Dazu muss die Klägerin persönlich befragt werden.
2. Berechnung des Schadens: Wenn die Klägerin gewinnt, bekommt sie ihr Geld zurück. Allerdings müssen Vorteile abgezogen werden. Wenn sie zum Beispiel hohe Steuersparnisse hatte, die sie auch behalten darf, werden diese vom Schadensersatz abgezogen.

Zusammenfassende Tabelle der Fakten

Dieses Urteil stärkt die Rechte von Anlegern massiv. Es zeigt, dass Unternehmen nicht mit vagen Versprechungen werben dürfen, wenn die finanzielle Grundlage am seidenen Faden hängt.