Prüfung im Außenverhältnis unbeschränkte Vollmacht durch Grundbuchamt
OLG Köln, Beschluss vom 18.5.2020, 2 Wx 61/20
Das Oberlandesgericht Köln (OLG Köln) hat in einem Beschluss vom 18. Mai 2020 (Az. 2 Wx 61/20) wichtige Grundsätze
zur Prüfung einer im Außenverhältnis unbeschränkten Vollmacht durch das Grundbuchamt dargelegt.
Der Fall betraf die Übertragung eines Grundstücks durch eine Bevollmächtigte, wobei die Vollmacht im Innenverhältnis auf den Eintritt eines Vorsorgefalls beschränkt war.
Kernpunkte des Beschlusses:
Prüfungspflicht des Grundbuchamts:
Das Grundbuchamt muss die Erteilung und den Umfang einer Vollmacht prüfen, wenn eine Einigung über eine Grundstücksübertragung durch einen Vertreter abgegeben wird.
Bei einer im Außenverhältnis unbeschränkten Vorsorgevollmacht darf das Grundbuchamt eine Eintragung nur bei sicherer Kenntnis eines Vollmachtmissbrauchs ablehnen.
Abgrenzung Innen- und Außenverhältnis:
Eine im Außenverhältnis unbeschränkte Vollmacht erlaubt dem Bevollmächtigten, im Namen des Vollmachtgebers umfassend zu handeln.
Beschränkungen im Innenverhältnis, wie der Eintritt eines Vorsorgefalls, sind für Dritte grundsätzlich nicht relevant.
Prüfung im Außenverhältnis unbeschränkte Vollmacht durch Grundbuchamt
Sichere Kenntnis des Vollmachtmissbrauchs:
Das Grundbuchamt benötigt für die Ablehnung einer Eintragung sichere Kenntnis, nicht nur Verdachtsmomente.
Sichere Kenntnis liegt vor, wenn aufgrund von Urkunden oder freier Beweiswürdigung die Geschäftsunfähigkeit oder Betreuungsbedürftigkeit des Vollmachtgebers zweifelsfrei feststeht.
Das Grundbuchamt ist nicht dazu befugt um in einem Umfang zu ermitteln, wie ein Zivilgericht es machen würde.
Widerruf der Vollmacht:
Ein Widerruf der Vollmacht nach Eingang des Eintragungsantrags beim Grundbuchamt hindert die Eintragung nicht mehr.
Bei Grundbuchrechtlichen Erklärungen, wird auf den Eingang der Unterlagen beim zuständigen Grundbuchamt abgestellt.
Folgen für die Praxis:
Der Beschluss stärkt die Rechtssicherheit bei Vorsorgevollmachten und erleichtert den Grundbuchverkehr.
Er betont die Notwendigkeit klarer Formulierungen in Vollmachten, um Missverständnisse zu vermeiden.
Der Beschluss zeigt auf, das die Vollmachtgeber nicht vollständig rechtschutzlos gestellt sind, da immer noch der Weg zu den ordentlichen Gerichten offensteht.
Prüfung im Außenverhältnis unbeschränkte Vollmacht durch Grundbuchamt
Details des Falles:
Die Beteiligte zu 1 hatte ihrer Tochter, der Beteiligten zu 2, eine Generalvollmacht erteilt, die im Außenverhältnis unbeschränkt war.
Im Innenverhältnis war die Vollmacht auf den Eintritt des Vorsorgefalls (Geschäftsunfähigkeit oder Betreuungsbedürftigkeit) beschränkt.
Die Beteiligte zu 2 nutzte die Vollmacht, um ein Grundstück auf sich zu übertragen, was die Beteiligte zu 1 anfocht.
Das Grundbuchamt versagte die Eintragung aufgrund eines vermeintlichen Missbrauchs der Vollmacht.
Das OLG Köln hob die Entscheidung des Grundbuchamts auf und stellte fest, dass keine sichere Kenntnis eines Missbrauchs vorlag.
Das OLG Köln stellte klar, dass interne Regelungen zwischen Vollmachtgeber und Bevollmächtigten die Gültigkeit der Vollmacht nach außen nicht beeinflussen,
es sei denn es gibt eine sichere Kenntnis über einen Missbrauch der Vollmacht.
Dieser Beschluss des OLG Köln verdeutlicht die sorgfältige Abwägung zwischen dem Schutz des Vollmachtgebers und der Effizienz des Grundbuchverkehrs.
